Покупать или подождать. Когда закончится рост цен на новостройки

В этом году риелторы и строители отмечали огромный рост спроса на новостройки. Интерес покупателей подогревали и льготная ипотека под 6,5%, и расширение программы материнского капитала. Жильё стало доступнее.

— К тому же влияние на рынок оказала и экономическая нестабильность. Из-за пандемии коронавируса люди стали чаще интересоваться инвестициями в недвижимость. В итоге в целом по России спрос на новостройки увеличился на 34%. Это данные с октября прошлого года по тот же месяц нынешнего, — рассказал руководитель направления первичной недвижимости в "Авито.Недвижимость" Дмитрий Алексеев.

Такой ажиотажный спрос не мог не отразиться на ценах. По словам Дмитрия Алексеева, в октябре 2020 года средняя стоимость квадратного метра новостроек в целом по стране превысила прошлогодние показатели на 15%.

— Скорость повышения цен зависит от региона и сегмента жилья (эконом, комфорт, бизнес). Наибольший рост заметен в категориях с самой низкой стоимостью квартиры. Это студии, однушки, евродвушки в классах эконом и комфорт. Именно на них направлен интерес тех, кто рассматривает недвижимость как объект инвестиций. Но в среднем можно говорить, что с начала года рост цен составил не менее 12–13%. По ряду регионов и застройщиков эта величина будет ещё больше — до 17–20%, — отметил директор по инвестициям и экономике ГК "Югстройимпериал" Артём Таболин.

По данным "Авито.Недвижимость", лидером по росту цен стал Нижний Новгород (плюс 30%). На втором месте оказался Санкт-Петербург. Там квартиры в новостройках подорожали на 28%. Замыкает тройку лидеров Волгоград (плюс 24%). Это данные с октября прошлого года по тот же месяц нынешнего.

Очень сильно различаются цены на недвижимость в Москве. Разница по стоимости жилья на первичном рынке в разных районах может быть огромной. Так, больше всего за год подорожали новостройки в ЦАО. К примеру, в Мещанском районе они выросли в цене более чем в два раза.

Правда, даже в пределах округа темпы подорожания жилья отличаются. В центральных Пресненском и Тверском районах новостройки подорожали на 40–50%. Столько же, например, прибавили в цене квартиры в Некрасовке (ЮВАО), Хорошёво-Мнёвниках (СЗАО) и Щукине (СЗАО). При этом на треть увеличилась стоимость квадратного метра на первичном рынке в Марьине на юго-востоке и в Раменках на западе.

— Рекордсменами по росту цен с начала года стали Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленобласть, где стоимость квадратного метра поднялась в среднем более чем на 13–16%. В большинстве остальных регионов страны подорожание оказалось вдвое меньше и составило 5–8%, — говорит эксперт агентства недвижимости "Авахо" Станислав Манжиевский.

По мнению Дмитрия Алексеева, в ближайшие полгода стоит ожидать некоторого замедления роста цен на первичном рынке — в пределах 7%.

— В дальнейшем ценообразование во многом будет зависеть от решения по продлению льготной ипотечной программы. Будет сказываться также динамика ставки рефинансирования, а также обстановка с распространением коронавируса, — считает Дмитрий Алексеев.

Кстати, недавно глава Центробанка Эльвира Набиуллина выступила с заявлением, что программу льготной ипотеки нужно вовремя завершить. По её словам, это необходимо, чтобы не допустить возникновения пузыря на рынке жилищного кредитования. Напомним, что пока программу продлили до 1 июля 2021 года.

Артём Таболин полагает, что сейчас хорошее время для инвестиции в недвижимость. По его мнению, цены будут расти, а такой дешёвой ипотеки в дальнейшем может не быть. На рынке, действительно, присутствуют определённые опасения относительно "ипотечного пузыря".

Правда, специалисты очень сдержанно оценивают вероятность его наступления. Поэтому, отмечает Артём Таболин, пока и не последовало какой-то значимой реакции на высказывания главы Центробанка.

— Эксперты ожидают, что до июля ценник на новостройки увеличится ещё как минимум на 5–7%. И это можно считать сдержанной оценкой. Несмотря на мнение о том, что рост цен уже нивелировал эффект от дешёвой ипотеки, застройщики пока не нащупали ценовой "потолок". Спрос сейчас неэластичный. Он существенно не падает, хотя цены продолжают расти, — отметил Артём Таболин.

По его словам, этой зимой ещё до конца года можно ожидать подорожания новостроек на 1–2%. На самые популярные объекты — однушки и студии — цены повысятся даже больше.

— Основным драйвером повышения стоимости жилья в новостройках останется льготная ипотека под 6,5%. Она продолжит стимулировать спрос и разгонять цены как минимум до следующего лета. Не исключено, что программу продлят и в дальнейшем. Особенно если учесть, что вероятность ипотечного "пузыря" крайне мала. Просроченная задолженность здесь не превышает 1%, а увеличения числа невозвратных кредитов не наблюдается. Кроме того, риски "пузыря" снижает отсутствие в России ипотеки с "плавающей" ставкой и валютных кредитов на жильё, — говорит Станислав Манжиевский.

По его словам, цены на первичном рынке в любом случае будут ежегодно расти на размер инфляции (порядка 4%). Станислав Манжиевский считает, что пока основным способом сэкономить при покупке жилья в новостройке остаётся именно льготная ипотека под 6,5%. Субсидированная ставка всё ещё компенсирует общий рост цен на рынке.

Кстати, в декабре стартует программа льготной ипотеки на частные дома. Она тоже продлится до июля. Молодые семьи с детьми смогут взять кредит на покупку жилого дома (ИЖС) под 6,5% годовых.

— Весной за счёт субсидирования покупки в ипотеку ИЖС темпы подорожания новостроек замедлятся, но оно не остановится. Наибольший рост будет в тех районах, где улучшается транспортная инфраструктура. МЦД добавляет преимуществ ближнему Подмосковью. А значит, в лидерах по росту цен будет именно оно, — считает владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.