Ипотека без переплаты. Как просчитать свои риски при оформлении кредита

По данным Росреестра, число ипотечных сделок в Москве в этом году оказалось в полтора раза больше, чем в прошлом. При этом в последние месяцы активно обсуждается тема просроченной задолженности. Всё больше ощущается спрос на реструктуризацию кредитов, в том числе и ипотечных. По данным Центробанка, только с 3 по 16 декабря число обращений с просьбой о реструктуризации кредитов выросло на 5,6 тысячи. Выходит, что многим заёмщикам ипотека оказалась просто не по силам. В то же время при грамотном подходе к оформлению кредита многих проблем можно было бы избежать.

Многие заёмщики совершают серьёзную ошибку — отдают все деньги на первый взнос по ипотеке. Конечно, это имеет смысл сделать в том случае, если у семьи стабильный доход. Например, муж и жена работают в разных компаниях. Иными словами, не рискуют одновременно остаться без работы, если предприятие закроют. Совсем другое дело — если перспективы с работой туманны.

— Прежде чем брать кредит, нужно сформировать подушку безопасности. Это сумма, которую семья тратит примерно за полгода. Её хватит на погашение долга, если заёмщик лишится работы или ему сократят зарплату. Так можно защитить себя от необходимости оформлять кредитные каникулы из-за неожиданной потери источника дохода, — рассказал эксперт рынка недвижимости "Академии управления финансами и инвестициями" Алексей Кричевский.

Конечно, банки сами оценивают потенциальных заёмщиков. Если сумма ежемесячного платежа составляет более 50 процентов от его дохода, то кредит обычно не дают. Впрочем, заёмщику лучше самостоятельно высчитать, каким должен быть размер ежемесячных выплат, чтобы хватало на все необходимые расходы. Ещё хотя бы 10-20% от предполагаемых доходов нужно оставлять на непредвиденные нужды. На практике получается, что заёмщикам обычно комфортно выплачивать банку не более 20-30% от зарплаты.

Риелторы не советуют стремиться сейчас получить ипотеку любой ценой. Да, условия выгодные, но если от банка пришёл отказ, то это сигнал задуматься о своей финансовой состоятельности. Не стоит сразу пытаться подавать документы в другую кредитную организацию.

— Например, сегодня очень много людей, имеющих небольшой собственный бизнес вроде кальянных, барбершопов, салонов красоты, получают отказы от банков. Дело в том, что они находятся в зоне риска, если начнётся новая волна ограничений из-за коронавируса. Банки этот фактор тоже учитывают. Чтобы избежать проблем с выплатами, не стоит брать деньги у микрокредитных и малоизвестных финансовых структур, — советует коммерческий директор ГК "РКС Девелопмент" Александр Коваленко.

В первую очередь стоит решить, какое жильё покупать. Если недвижимость нужна не сразу, то юристы рекомендуют присмотреться к квартирам в новостройках на стадии строительства. Проблем с их покупкой может быть меньше, чем с жильём на вторичном рынке. Этот вариант хорошо подходит тем, кто приобретает жильё детям «на вырост».

— Если вы покупаете квартиру на стадии строительства, то её цена будет ниже. К тому же участник долевого строительства будет застрахован от просрочки передачи объекта, разрушения дома вследствие природных катаклизмов, производственных аварий и терроризма, банкротства застройщика, двойных продаж, — пояснила член Ассоциации юристов России Ольга Эттлер.

Впрочем, если квартира нужна не сейчас, но всё-таки в ближайшее время, то нужно стараться снижать риски изменения сроков сдачи объекта. Чем выше строительная готовность жилья, тем ниже риск. Об этом говорит заместитель генерального директора fee-девелоперской компании "KASKAD Недвижимость" Ольга Магилина.

По её словам, идеальная ситуация, если заёмщик сможет переехать в новое жильё сразу или через несколько месяцев. Самые осторожные люди отдают предпочтение готовым домам или даже домам с отделкой.

Впрочем, далеко не всегда ипотека в новостройке обойдётся дешевле. Имеет смысл присмотреться к вторичному рынку, если квартира нужна срочно и не хочется вкладывать много денег в ремонт. Перед тем как брать кредит, нужно объективно оценить затраты на отделку жилого помещения. В конечном итоге квартира на вторичном рынке может обойтись дешевле.

— При покупке жилья с отделкой хотя бы на уровне white box такие затраты будут минимальны. При покупке жилья без отделки стоимость интерьера может достигать 50–60% от цены лота, — пояснила Ольга Магилина.

При оформлении кредита стоит обратить внимание на вид процентной ставки. Она может быть постоянная или плавающая.

— Важно понимать, какова будет конкретная величина ставки на протяжении всего срока действия договора. Заёмщику следует узнать, есть ли у банка право самостоятельно повышать проценты по кредиту (это и есть так называемая плавающая ставка). В таком случае в договоре должны быть прописаны правила, по которым её могут изменить. Хотя на данный момент программы с плавающей ипотечной ставкой российские банки предлагают не так часто, — рассказала руководитель службы ипотечного кредитования "Инком-Недвижимость" Ирина Векшина.

По словам Алексея Кричевского, любой полис стоит покупать не в тех агентствах, которые предлагает банк, а по усмотрению заёмщика. Цены на продукты могут серьёзно отличаться, а процентная ставка по ипотеке будет снижена независимо от страхователя.

Самое главное — обращать внимание на страховое покрытие. Имеются в виду ситуации, после которых можно рассчитывать на выплату возмещения.

— Так, при страховании квартиры обычно учитывают риски пожара или залива. При этом взрыва бытового газа в базовом варианте полиса может не быть. Если заёмщик хочет застраховаться от потери дохода в случае инвалидности, то надо смотреть на причины проблем со здоровьем. Нужно обратить внимание, покрывает ли полис инвалидность в случае болезни или выплата предусмотрена только при наступлении несчастного случая. Страхование от потери дохода в результате увольнения, как правило, в стандартных условиях учитывает только ликвидацию работодателя или сокращение штата. Если человека уволили по другим причинам, то выплату он не получит, — рассказал эксперт Moscow Digital School Павел Лавренков.