Как остаться без денег, купив участок под дачу

Поселиться за пределами города мечтал и Дмитрий, который переехал в Москву из Тюмени пять лет назад. В феврале получил по наследству деньги и озаботился поиском "земли под дачу". Мужчина исколесил почти всё Подмосковье и с удивлением понял, что участки в специально построенных посёлках имеют сильно завышенную цену, а участки садовых товариществ, как правило, не предусматривают наличия коммуникаций, и проводить за свой счёт газ и строить дорогу — это тоже значительные материальные затраты.

В итоге Дмитрий остановился на варианте покупки участка в одной из деревень Наро-Фоминского района Московской области. Сам участок был в запущенном состоянии, при этом располагался с краю от болотистого леса, без какого-либо забора, и на нём стояли развалины одноэтажного дома. Но зато этот участок был не "где-то в поле", на территории, огороженной под будущее дачное строительство, а на вполне обжитой улице рядом с другими домами, к нему уже были подведены газ и электричество, у него имелся официальный почтовый адрес и, самое главное, хозяин продавал его значительно ниже рыночной цены, так как якобы по старости уже не мог заниматься деревенским хозяйством, а переезжал "в город", к дочери. На дополнительные проверки Дмитрий тратиться не стал, ведь уже стоял построенный жилой дом, коммуникации есть — понятно же, что без разрешения такое невозможно.

Со сделкой проблем не было, всё оформили через нотариуса. Дмитрий перевёл на себя счета в газовом хозяйстве и энергоснабжающей компании и уже в апреле рассчитывал приступить к расчистке своего участка и строительству нового дома. Однако, приехав в очередной раз "в свои владения", Дмитрий с удивлением увидел, что возле развалин дома, который он приобрёл, стоит несколько машин и из них в соседние дачные дома носят вещи и садовый инструмент. На вопросы Дмитрия, мол, как же так, почему незнакомые люди находятся на его участке, ему ответили, что участок Дмитрия находится с другой стороны от остатков дома, который он приобрёл, а там, где стоят машины, — земля, которую каждое лето самовольно засевал огородом бывший хозяин, хотя по кадастровому плану через это место должна проходить деревенская дорога, но о планах по началу её строительства пока никто не слышал.

Дмитрий обратился к продавцу с предложением вернуть всё в исходное состояние, но тот отказался, сказав, что денег у него уже нет. Тогда Дмитрий обратился к юристам, и те, изучив документы на объект недвижимости, подтвердили правоту соседей, при этом выяснилось, что юридически участок, приобретённый Дмитрием, вообще относится к землям лесного фонда и строительство дома для постоянного или временного проживания на таких землях не предусмотрено. Однако так как в договоре купли-продажи ничего не сказано о том, что передаваемый участок должен располагаться на земле ИЖС или с другим статусом, а волеизъявление сторон заверено нотариусом, то, по мнению юристов, обратить такую сделку практически невозможно.

Дмитрий понял, что уплаченных денег ему не вернуть, и решил всё-таки попробовать использовать приобретённый участок. Он составил обращение в Росреестр, который зарегистрировал сделку, и ведомство дало ответ, из которого следовало, что дом и участок, приобретённые Дмитрием, учтены в кадастре и действительно это территории лесного фонда со времён СССР. Дом когда-то принадлежал охотоведческому хозяйству, а в 90-е распоряжением поселковых властей был передан в собственность, но участок, на котором он расположен, никто в земли ИЖС не переводил и в настоящее время имеется коллизия, поэтому согласно документам Дмитрий может использовать приобретённый им дом, а вот снести его и построить новый нельзя, так как это будет новый объект, возведение которого на землях лесного фонда запрещено. Сотрудник Росреестра посоветовал Дмитрию, если тот хочет построить новый дом, сначала перевести свой участок в категорию земель ИЖС.

Дмитрий обратился в муниципальную администрацию, но получил отказ с рекомендацией обратиться за защитой прав в суд.

— К сожалению, такие ситуации, как возникла у Дмитрия, сейчас встречаются довольно часто, — рассказывает заведующий "Западной коллегией адвокатов Москвы" Александр Инютин. — В России всё ещё сохраняется большое количество объектов недвижимости, которые либо зарегистрированы, но не поставлены на кадастровый учёт, либо зарегистрированы и поставлены на кадастровый учёт в упрощённом порядке (как правило, это участки без межевания на местности), либо зарегистрированы, но с реестровыми ошибками. Последний случай и относится к объекту, приобретённому Дмитрием. При постановке на кадастровый учёт дома участок должны были перевести в категорию земель ИЖС (что вытекает из логики положений гражданского законодательства и закона 280-ФЗ, который допускает такой перевод, если территория примыкает к уже существующему и функционирующему наделу земель поселений), но этого не произошло. Теперь разрешать ситуацию Дмитрию придётся через суд, который, возможно, узаконит перевод данного земельного участка в разряд ИЖС, но это может занять некоторое время, так что летний строительный сезон Дмитрий, скорее всего, пропустит.

С мнением Инютина согласен адвокат Адвокатской палаты Калининградской области Александр Поляков.

— При покупке участка с домом или без него, даже если сделка проводится нотариусом, иногда проблемные ситуации вскрываются не сразу, — отмечает он. — Это связано с тем, что советское и постсоветское законодательство не предусматривало внесения в реестр недвижимости (ЕГРН) множества значимых данных. Даже сейчас, когда такое требование закреплено в законе, многие ранее установленные ограничения до сих пор в ЕГРН не внесены либо при постановке на учёт были допущены ошибки.

При этом если в районе Московской и Ленинградской области, как правило, больше встречается технических ошибок, которые исправляются Росреестром по заявлению (при условии, что исправления не будут затрагивать права третьих лиц), то в других регионах немало объектов, учтённых "как есть", без правового разбора их статуса. А большинство россиян считают, что если есть кадастровый номер (то есть состоялась кадастровая регистрация объекта), то с документами всё должно быть в порядке. Однако, как следует из истории Дмитрия, это не всегда так, и многочисленная судебная практика показывает, что добиваться законного права владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью приходится со значительными затратами времени и сил.

Приобретая участок для строительства загородного дома, прежде всего, ещё до того, как подписаны документы и произведены любые юридически значимые действия, необходимо получить расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества об основных характеристиках объекта и о переходе прав. Это нужно, чтобы отследить всю историю земельного участка, кому и по каким основаниям он передавался. Проверить статус объекта недвижимости можно и по публичной кадастровой карте через Росреестр — либо заказав выписку в МФЦ, либо онлайн по кадастровому номеру. Нужно чётко понимать, что если земли неподходящего вида использования, то дом строить на них нельзя!

В выписке ЕГРН внимание надо уделить графе "Особые отметки". Если в ней написано: "Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ", то всё в порядке, если что-то иное — придётся разбираться.

Если покупка объекта недвижимости производится с учётом имеющихся коммуникаций участка (например, с электричеством и газом), нужно не только по документам, но и визуально убедиться в наличии заявленных инженерных сооружений. Требования к коммуникациям установлены государственными стандартами. Для жилых домов это СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные, актуализированная редакция СНиП 02.31.2001".

Кроме того, необходимо проверить приобретаемый объект на наличие разного рода обременений. Это может быть, например, проходящая под участком или в непосредственной близости от его границ подземная линия электропередачи или водопровода; наличие охранной зоны водного объекта или аэропорта или, как в случае Дмитрия, территория, для которой установлен особый режим использования земель.

Предыдущие хозяева участка могли годами его использовать, но совсем с иными целями, чем планирует это делать новый собственник, и тогда получается, что высаживать огород фактически можно, а вот построить дом — вряд ли.