Доход из воздуха: Застройщики придумали, как получить больше денег от покупателей жилья

Прошедшее лето обозначилось новыми тенденциями на рынке недвижимости. В России впервые за несколько лет зафиксировали снижение стоимости новостроек. Анализ данных крупнейших сервисов продажи квартир показывает, что в Омске средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья снизилась на полтора процента, в Челябинске — на один процент, в Перми и Уфе на полпроцента.

Даже в Москве, где строят больше всего для массового сегмента, наметилась тенденция к снижению. Правда, с оговоркой: "в зависимости от местоположения возводимого объекта". Наибольшее падение цен с начала года в столице произошло в Юго-Восточном округе (на 1,5%) и в Южном (0,8%).

Сложившаяся ситуация весьма не радует застройщиков и девелоперов, которые в 2020 году построили жилья на 9,5 трлн рублей (это на 370 млрд рублей больше, чем в 2019 году) и были не прочь ещё увеличить свои показатели и в текущем 2021 году. И некоторые компании – продавцы новостроек нашли способы получать дополнительный доход практически из воздуха.

Молодая московская пара Дмитрий и Юлия решили взять ипотеку на приобретение квартиры в новостройке. Подходящий объект эти москвичи выбирали почти три месяца. А когда квартира была найдена, истёк срок банковского решения по кредиту. Дмитрий и Юлия, чтобы не упустить понравившийся им вариант, подписали с застройщиком договор о намерении заключить договор долевого участия (ДДУ) сразу же после одобрения кредита, тем более что представитель компании уверял, что это последняя однокомнатная квартира, которая продаётся на данном объекте. Молодые люди внесли аванс и снова подали документы в банк.

Дмитрий обратил внимание, что в подписанном между ним и застройщиком договоре были указаны практически все данные, идентичные тем, что должны быть отражены в ДДУ, это обстоятельство придало уверенности молодым людям, что со сделкой всё будет в порядке, но это оказалось не так. Как только Дмитрий и Юлия получили новое решение об одобрении им кредита (ровно той же суммы, что и раньше) и сообщили об этом застройщику, тот сразу объявил, что в цене, обозначенной в договоре о намерении, не учтены требования приказа Минстроя от 15.10.2020 № 631/пр, якобы обязывающего пересчитать стоимость недвижимости с учётом лоджии, и теперь до заключения ДДУ молодым людям придётся доплатить ещё порядка 120 тысяч рублей.

Дмитрий обратился к коллегам по работе, и те ему объяснили, что на самом деле такой документ Минстроя существует, но он никоим образом не влияет на порядок определения цены договора по ДДУ, а касается исключительно застройщика и устанавливает, как тот должен заполнять информацию (коэффициенты) в своей проектной декларации. При этом у застройщика есть право продавать квартиру без учёта коэффициентов.

Основываясь на этой информации, молодые люди направили застройщику письмо с предложением заключить ДДУ на тех условиях, что изложены в договоре о намерениях, но это письмо было проигнорировано. Тогда Дмитрий обратился с жалобой в прокуратуру, где выяснилось, что с подобными жалобами обратилось ещё несколько граждан. После того как прокуратура начала проверку, застройщик в устной форме предложил всем, кто не желает доплачивать, — просто забрать внесённый аванс и искать себе другие объекты. А прокуратура в итоге никаких нарушений не нашла и предложила всем заявителям обращаться с иском в суд.

— Как это ни парадоксально, но в данном случае ответ прокуратуры правомерен, — утверждает заведующий Западной коллегии адвокатов Москвы Александр Инютин. — Заключив договор о намерениях, Дмитрий попал в очень тонкую юридическую ловушку. По сути, такого рода соглашение (в отличие от предварительного договора) является всего лишь декларацией, ведь такого понятия, как договор о намерениях, просто не содержится в нормах права, и до момента заключения ДДУ этот документ не может повлечь юридически значимых последствий.

С мнением Инютина согласна адвокат Адвокатской палаты города Москвы Ева Митлина.

— На самом деле история, когда одна форма соглашения заменяет другую, — не нова, — заметила она. — Цель подмены в данном случае очевидна — у застройщика был расчёт, что молодые люди согласятся доплатить. При этом представитель застройщика знал, что брать деньги до заключения ДДУ незаконно, кроме случаев, если не будет оформлено отдельное соглашение о виде аванса или задатка.

Поэтому стоит иметь в виду: если до заключения договора долевого участия, который является основанием для расчётов по сделке, застройщик объявляет вам о необходимости заключить ещё какой-либо договор (например, для целей бронирования за собой объекта покупки), этот документ ни в коем случае не должен быть "договором о намерениях" (в крайнем случае это может быть предварительный договор, который имеет обязывающую силу согласно пункту 5 статьи 429 ГК РФ, и это должно быть отмечено в тексте). А бумага "о намерениях", по сути, лишь подтверждает, что стороны достигли договорённости по какому-либо из этапов сделки, и этот документ не является принципиально обязывающим, даже если в нём содержатся все сведения об объекте недвижимости, который впоследствии станет предметом основного договора.

И уж, конечно, никакой приказ Минстроя, например, как тот, на который ссылался застройщик в случае Дмитрия и Юлии, не может быть законным основанием для повышения цены.