Нейросеть возьмёт собственников на контроль: Кому нужно будет переоформить документы на жильё

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии уже не раз анонсировала внедрение новых технологий для учёта недвижимости граждан. И вот теперь это ведомство запустило в работу новый сервис "Умный кадастр", который уже действует. Теперь при помощи современных систем пространственного наблюдения и анализа данных нейросетей будут определяться контуры объектов недвижимости и в автоматическом режиме будет производиться сверка сведений об этих объектах в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

— Для россиян нейромониторинг Росреестра может обернуться разного рода разбирательствами и необходимостью совершать регистрационные действия с документами по своей недвижимости, — считает заведующий Западной коллегией адвокатов города Москвы Александр Инютин. — Дело в том, что многие собственники совсем не торопятся узаконить свои недавно возникшие дополнительные постройки или годами живут в домах, которые в документах обозначены либо как недострой, либо вообще как некие хозпостройки. А муниципальные власти, как правило, никакого контроля за этой ситуацией не ведут. Теперь может получиться так, что Росреестр, собрав данные, например, при помощи дронов, самостоятельно внесёт изменения в ЕГРН. В этом случае гражданину придётся оформлять документы, но уже после уплаты нескольких штрафов (за самовольную постройку и строительство без получения разрешения).

Помимо того, тем, кто не приведёт свои документы на недвижимость в порядок, грозят неприятности и с Федеральной налоговой службой, уверен адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин.

— Налоговики уже не раз высказывались, что, по их мнению, неоформленное или неправильно оформленное имущество — это корыстный способ уклониться от выплат установленных законом налогов, — поясняет Шагин. — Более того, при расчёте ежегодного имущественного налога фискальные органы используют именно информацию из ЕГРН. И поэтому не исключено, что собственникам объектов, данные по которым будут уточнены Росреестром в автоматическом режиме, в новом году придут уведомления с более высокой суммой, подлежащей к уплате в госказну.

Помимо того что Росреестр начинает отслеживать постройки на частных землевладениях, он прямо указывает случаи, при которых, даже если строения полностью соответствуют плану, документы на свою недвижимость придётся поменять.

Прежде всего это касается тех, у кого по каким-то причинам произошло изменение, связанное с видом разрешённого использования земельного участка либо с категорией помещения (жилое или нежилое). Эти данные обязательно отражаются в ЕГРН. И если, например, на землях сельхозназначения был возведён дом (даже дачный) либо какое-то из строений было перестроено и стало домом, даже если проект официально согласован, то придётся либо получить разрешение муниципальной администрации на реализацию проекта на данном земельном участке и предоставить все данные о постройке в Росреестр, либо оплатить штраф (от 10 тысяч рублей — статья 8.8 КоАП РФ). А после местная администрация может через суд потребовать снести все постройки, формально не подлежащие возведению на землях данной категории.

— Кстати, в последние годы судебных решений о сносе капитальных жилых строений на землях сельхозназначения не так уж и мало, — рассказал адвокат палаты Калининградской области Александр Поляков. — Конечно, чаще всего требования подобного рода выдвигают администрации поселений, расположенных возле больших мегаполисов. Ведь там и земля дороже, и собственнику очень тяжело доказать, что его дом был возведён исключительно для сезонного садоводства или разведения племенного скота. Особенно если такая деятельность на участке фактически не велась.

Также проблемы могут возникнуть у тех, кто имеет отметку "Временный" в ЕГРН в графе "Статус записи об объекте недвижимости". Такие записи делали до 2017 года, если объект недвижимости был поставлен на кадастровый учёт самим Росреестром, но права на него собственником так и не были зарегистрированы. Согласно закону № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года, по объектам с "временным" статусом 1 марта 2022 года реестровая запись станет архивной, а сведения кадастрового учёта об участке аннулируют. А это значит, что распорядиться таким участком (продать, подарить, завещать) будет практически невозможно.

С 29 июня 2021 года вступил в силу закон № 518-ФЗ, который обязал органы государственной власти и органы местного самоуправления провести анализ сведений в своих архивах, запросить информацию в налоговых органах и т.д. и в случае выявления собственников объектов, учтённых до 31 января 1998 года, самостоятельно направлять в Росреестр заявления о внесении в ЕГРН соответствующих сведений. Однако по факту эта работа почти не ведётся, и в результате если гражданам, которые приобрели квартиру до 1998 года, нужно переоформить право на свой объект недвижимости (продать или вступить в наследство доли), то вначале им приходится добиваться внесения записи о своей квартире и о её собственниках в ЕГРН.

При этом ни в одном законе не содержится требования об обязанности граждан совершать действия по внесению записи, и имеющиеся документы по квартире (распорядительный акт, свидетельство о праве на собственность и т.д.) признаются юридически действительными. Но тем не менее сделку без внесения данных в ЕГРН Росреестр не зарегистрирует.

— Часто в подобные ситуации попадают пожилые люди, получавшие квартиры от организаций, в которых они работали ещё при СССР или чуть позднее. Если никаких сделок с этой недвижимостью после 1998-го не совершалось, то сведения о них вообще могут быть не отражены в ЕГРН. И единственным подтверждением права является тот бумажный договор или распорядительный акт, который выдавался таким собственникам на руки, — объясняет адвокат Первой межрегиональной коллегии адвокатов Рауль Магомедов. — Если бумажных документов прошлых лет вообще не сохранилось, то больше всего проблем может возникнуть у наследников — им придётся доказывать свои права через суд.

А ещё обращение в Росреестр может потребоваться тем, кто сделал в своей квартире перепланировку. В ряде случаев это требование игнорируется, хотя обязанность сообщать в Росреестр закреплена в Постановлении Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года. И, как следствие, если ситуация с перепланировкой стала известной, при продаже или наследовании квартиры переход права может быть не зарегистрирован.

— Дело в том, что в выписке из ЕГРН, которая в настоящее время является главным "квартирным" документом, подтверждающим право собственности, должны быть указаны все основные характеристики объекта — площадь, кадастровая стоимость и т.д. И если в результате перепланировки они изменились (например, увеличилась или уменьшилась площадь квартиры), то меняется её кадастровая стоимость, а значит, меняется и "база" для расчёта имущественного налога, — пояснила эксперт-оценщик Светлана Новокшанова. — Чаще всего даже те, кто получил официальное разрешение на перепланировку или переустройство квартиры, забывают известить Росреестр о произошедших изменениях. А после эти граждане удивляются "приветам" от ФНС в виде повышенных штрафных налогов, не понимая, что данные об их квартире налоговикам поступили из жилинспекции, которая согласовывала перепланировку. А ФНС, в свою очередь, по каналам межведомственного взаимодействия извещает Росреестр. И в ЕГРН появляется отметка, которая может не позволить в дальнейшем провести никакую сделку с квартирой до оформления официальных изменений, связанных с перепланировкой, в реестре.

Поэтому, если произошла перепланировка или даже переустройство (например, перенесена кухонная плита, установлена душевая кабина вместо ванной и т.д.), после завершения всех работ и получения на руки документов (технического плана), имеет смысл обратиться в МФЦ с тем, чтобы Росреестр получил сведения о произошедших изменениях. Такое обращение — бесплатно, а возможные изменения в налогообложении если и будут, то минимальные.