Ставки по ипотеке обновили новый максимум: Как это скажется на ценах и когда кредиты перестанут дорожать

Повышение ипотечных ставок может продлиться ещё несколько месяцев. Весной их среднее значение стабилизируется на уровне 11–12%. Так считает заместитель директора по продажам ГК "Гранель" Сергей Нюхалов.

По его оценкам, более дорогие кредиты приведут к снижению спроса на жильё в краткосрочной перспективе. Однако для рынка новостроек это не будет критично. В качестве альтернативы заёмщики могут воспользоваться различными программами государственной поддержки. Одна из основных — семейная ипотека, доля которой достигает уже 20% и выше в общем объёме кредитных сделок. Покупателям также помогут совместные субсидированные продукты банков и застройщиков.

— Эксперты прогнозировали рост ипотечных ставок до уровня 10–11%, и данный прогноз, как мы видим, реализовался. Думаю, ставка пока что останется на этом уровне. Тем не менее вряд ли этот тренд серьёзно скажется на удорожании ипотеки для покупателей. Крупные застройщики имеют достаточно ресурсов для запуска собственных партнёрских программ льготной ипотеки, стимулируя продажи и сдерживая и без того растущие цены на жильё для потенциального потребителя, — рассказала исполнительный директор RD Residence Людмила Кондрашова.

Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич считает, что тренд на повышение ставок по ипотеке продолжится. К тому же банки ужесточат требования к заёмщикам. Этого требует и Центробанк, и возрастающие из-за повышения кредитной нагрузки риски.

— В 2022 году, как и в прошедшем, на ипотечный рынок будет влиять динамика ключевой процентной ставки ЦБ. Это главное, чего ожидает рынок недвижимости и банковский сектор в этом году. Также продолжится прошлогодняя тенденция к росту цен на жильё. Тренд прошлого года на повышение процентных ставок и сокращение доступности жилья продолжится. По нашим прогнозам, ключевая процентная ставка в первом полугодии 2022 года продолжит расти. Уже на ближайшем заседании совета директоров Центробанка возможно повышение ключевой ставки минимум на 0,5 процентного пункта (до 9%). Соответственно, банки начнут повышать ставки по ипотеке, а некоторые уже повысили. В первом квартале 2022 года мы ожидаем повышения банками минимальной ставки по ипотеке до 8,7–9%, а средней — до 9–10%, — рассказала заместитель руководителя ИАЦ "Альпари" Наталья Мильчакова.

По мнению Сергея Нюхалова, несмотря на некоторое сокращение спроса, рост цен на первичном рынке продолжится. На это влияют подорожание стройматериалов и другие инфляционные издержки. Квартиры на первичном рынке могут подорожать на 5–7% в течение года.

Увеличение Центробанком ключевой ставки постепенно снизит инфляционные ожидания. И к лету, по оценкам Сергея Нюхалова, сформируется тенденция к сокращению ставок по ипотеке. С повышением доступности жилищных кредитов покупательская активность на рынке недвижимости вновь начнёт расти.

— За последний год стоимость квадратного метра жилья выросла в среднем на треть. Предпосылок для снижения темпов роста цен нет, учитывая увеличение себестоимости строительства (удорожание строительных материалов, нехватка трудовых ресурсов). Среди долгосрочных трендов в жилой недвижимости можно назвать развитие модульного строительства. В какой-то мере это решает вопрос нехватки ресурсов на стройке, а заводское производство даёт больше гарантий надёжности конструкций. Плюс для застройщика это серьёзное уменьшение сроков возведения жилья. Полагаю, что большинство крупных девелоперов будут развивать эту сферу. Это поможет в дальнейшем сдерживать активный рост цен для конечного потребителя, — считает Людмила Кондрашова.

Решение по ключевой ставке ЦБ РФ (ожидаемое на заседании в феврале) — одно из важных событий финансового рынка, которое окажет влияние на отрасль. Если её повысят, то ипотечные ставки продолжат свой рост, что ограничит спрос на рынке жилья.

— Мы надеемся, что ключевая ставка не перейдёт порог в 10% и со второй половины года влияние финансовых рынков на строительную отрасль будет более благоприятным, — отметил Сергей Нюхалов.

Если говорить о нише ИЖС, то основное событие — подписанный президентом закон о введении эскроу-системы счетов в ИЖС. Рынок станет прозрачнее, но цены сильно расти не будут, а зафиксируются. Борьба за клиента переходит из финансовой плоскости в разряд конкурентных функциональных преимуществ. Об этом рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

Сэкономить на ипотеке при покупке жилья в стандартной ситуации можно за счёт подбора выгодной ставки кредитования. Например, при субсидированном кредите сроком от пяти лет и разнице в ставках в 3% по сравнению с классическими программами переплата по кредиту будет меньше. Издержки также снижаются и при выборе более низкого тарифа страхования и оценки недвижимости. Такие рекомендации дал Сергей Нюхалов.

По его словам, в первые несколько лет также может быть выгодно досрочное погашение ипотеки. При частичном досрочном погашении важно обращать внимание на ряд факторов. Один из них — это размер ежемесячного платежа по кредиту.

Большинство банков сейчас работают с аннуитетными платежами. В этом случае заёмщик сначала выплачивает проценты и только потом тело долга. При таком подходе к выплате кредита основное тело долга уменьшается незначительно. Исходя из этого, частичное досрочное погашение ипотеки выгодно в первые несколько лет.

— Прямо сейчас сэкономить можно только двумя способами. Это или серьёзный торг с продавцом, или покупка жилья в строящихся домах. Даже несмотря на сворачивание льготной ипотеки на новостройки, сейчас пока что действует достаточно много совместных программ банков и девелоперов. Они предлагают достаточно приятные по текущим меркам условия по кредитованию. Если квартира на вторичном рынке, есть вариант рефинансировать кредит через год-два после того, как Центробанк начнёт понижать ставку, — рассказал эксперт рынка недвижимости "Академии управления финансами и инвестициями" Алексей Кричевский.

По словам Марины Лашкевич, сэкономить можно, максимизируя свой первоначальный взнос. Подкрепляя его белыми доходами, документами и поручителями. При двухзначных ставках все доводы о финансовой состоятельности для банка будут иметь весомое значение.

— Пока сэкономить можно на вычетах и отсутствии НДФЛ для семей с двумя и более детьми. В нашем сегменте при небольшом бюджете можно не покупать готовый дом, а взять участок и под него оформить ипотеку на строительство. Да, это время, да, это определённые риски. Но при лимитированной сумме как наличных, так и возможного кредита, это выход, — отметил Максим Лазовский.