В продажу поступило много квартир с "чёрной меткой": какую недвижимость не рекомендуют покупать юристы

Цены на квартиры заметно выросли. Вместе с этим рынок недвижимости становится всё интереснее для откровенных мошенников и недобросовестных продавцов. Сейчас необходимо быть особенно аккуратными и осторожным при покупке квартиры. Об этом рассказал юрист Константин Дьяконов.

— Первое, что необходимо проверить, — это правоустанавливающие документы. Также нужно встретиться именно с продавцом. Пообщаться с ним и проверить его паспорт, ведь мошеннические схемы с недвижимостью очень часто происходят при помощи доверенности. Особое внимание стоит обратить на то, из-за чего продаёт квартиру собственник. Сейчас очень распространено банкротство физических лиц, и при таких обстоятельствах проблемы будут у покупателя, — рассказал Константин Дьяконов.

По его словам, в роли риелторов очень часто выступают люди без юридического образования, которые не способны правильно составить документы, такие как договор задатка/аванса или договор купли-продажи. Часто мошенники заключают такие договоры, чтобы взять с покупателя предоплату и не вернуть её по разным причинам. Ну и самое главное — нужно проверить, нет ли на недвижимости обременения в виде залога.

Продавец может совершить сделку не только по фальшивой, но и по отозванной доверенности. Чтобы не стать жертвой такой махинации, нужно посмотреть информацию в реестре отозванных доверенностей, а также в идеале добиться встречи с доверителем и проверить подлинность его намерения на выдачу доверенности. Такие рекомендации дал вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.

Существует такая схема обмана: продавец встречается с покупателем, они достигают определённых договорённостей, и покупатель передаёт продавцу задаток (который в случае несовершения сделки является невозвратным). Позже выясняется, что недвижимость находится в залоге или под арестом. Разумеется, покупателя такой вариант не интересует, но задаток уже передан. Итог: деньги потеряны, квартира не куплена. О такой махинации рассказал Владимир Кузнецов.

—Также существует схема, когда некое лицо или МФО выдаёт гражданину заём под залог квартиры. Образуется просрочка, и кредитор идёт в суд с требованием о взыскании суммы займа и обращения взыскания на заложенное имущество. Иск удовлетворяют, квартира продаётся с торгов. Однако потом такое решение суда может быть обжаловано, а сделка оспорена, — отметил Владимир Кузнецов.

Опасно покупать любую недвижимость, если перед сделкой не проводить её юридическую проверку. Особенно если квартира стоит значительно ниже рынка. Продавец может уверять, что низкая цена связана с тем, что ему нужно быстро выйти на сделку, так как необходимо переехать в другой город или страну.

Это повод как минимум насторожиться, а как максимум — отказаться от такой покупки. Последствия могут быть крайне серьёзными. Вплоть до отчуждения имущества у покупателя. Об этом предупреждает ведущий юрист компании "Объединённый юридический центр "Парфенон" Павел Уткин.

— Есть риск покупки квартиры у "собственника-двойника". При заключении договора покупатель не обращает внимания на то, что владелец жилья не сильно похож на себя в паспорте. А после покупки квартиры приходит настоящий хозяин и говорит, что потерял документы и даже подал заявление в полицию в связи с этим. Если заявление было принято раньше момента сделки, она будет признана недействительной. При заключении договора внимательно изучайте документы, удостоверяющие личность собственника, обращая внимание не только на фото, но и на подписи. При возникновении сомнений в личности продавца попросите предъявить другие документы — например, водительские права или загранпаспорт, — порекомендовал кандидат юридических наук, управляющий партнёр юридической компании "Тонкий и партнёры" Евгений Тонкий.

Кроме того, тревожным сигналом может стать частая смена собственников, большое число прописанных в квартире. Иногда после покупки квартиры случается так, что появляются третьи лица, претендующие на жильё после продажи. Чаще всего подобные претензии поступают от бывших супругов, наследников, отказников и детей. Об этом рассказала юрист и основатель юридической компании "МФЦУ Ольги Благовещенской" Ольга Благовещенская.

— Ещё одна возможная проблема для новых собственников — выписка из квартиры. Бывают ситуации, когда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до её продажи. Оформлением соответствующих документов они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства, — отметила Ольга Благовещенская.

Павел Уткин обращает внимание, что есть нюансы, которые без проверки вычислить невозможно. Это право наследования у третьих лиц и отказ от приватизации с правом пожизненного проживания. Когда речь идёт о наследстве, то здесь нужно в первую очередь смотреть на срок владения квартирой продавцом. Во-первых, должно пройти полгода с момента перехода собственности от усопшего к новому собственнику. Если за это время не объявились другие потенциальные наследники, то жильё полноценно переходит во владение продавца.

— Когда же речь идёт об отказниках, то здесь придётся договариваться непосредственно с человеком, который имеет право на проживание в приобретаемой квартире. Как правило, такое жильё идёт с большим дисконтом, но может легко получиться так, что отказнику за подписанный и заверенный документ об отказе прав на приобретённое жильё придётся заплатить значительно больше полученной скидки, — пояснил Павел Уткин.

Обезопасить себя поможет обязательная проверка документов о собственности и самих продавцов. Среди критичных владельцев — пожилые люди и люди, страдающие психическими заболеваниями, действия которых должны быть заверены специалистами или от лица которых действуют доверенные лица. Об этом рассказала генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

Она пояснила, что есть и скрытые угрозы вторичных объектов с готовым ремонтом в исторических домах. Например, аварийные или требующие серьёзного ремонта потолки, которые скрыты подвесными конструкциями. Бывают трещины стен. Проблемы могут возникнуть и с такими бытовыми вопросами, как соответствие требованиям безопасности устройства вытяжек, газового оборудования.

При покупке первичных объектов стоит обращать внимание на репутацию застройщика. Нужно посмотреть построенные объекты, изучить динамику стройки, выяснить, нет ли значительных задержек в сдаче жилья или проблемных объектов на балансе.

Яна Глазунова рассказала, что посмотреть списки домов с нарушением сроков строительства и передачи ключей можно на сайте Москомстройинвеста.

По её словам, при финансировании строительства жилья через эскроу-счета стоит обратить внимание, какие банки открыли кредитную линию для застройщика. Если покупатель увидит, что стройка замирает и объект консервируют, то при возобновлении работ могут быть проблемы с качеством, если не соблюдались технические условия.

Конечно, при грамотном оформлении документов никаких проблем при покупке квартир, где живут дети, быть не должно. Но есть нюансы, которые нужно учесть до совершения сделки.

— Дело в том, что несовершеннолетнему положена доля в недвижимости, если она покупалась с участием денег из материнского капитала. Соответственно, такой вопрос покупателю надо прояснить обязательно. Если родители эту долю не выделили и хотят продать квартиру, то такую сделку в будущем совершенно точно можно будет оспорить, — рассказал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

По его словам, если в квартире есть несовершеннолетние собственники, то нужно получить разрешение на сделку от органов опеки. Этот процесс может быть небыстрым. В результате совершение сделки может затянуться.

В последнее время на рынок поступает множество квартир с самыми разными планировками. Многие из них не узаконены. В этом случае нового собственника могут ждать сюрпризы. Бывает, что при перепланировке были нарушены строительные нормы.

— В этом случае в дальнейшем новому хозяину придётся приводить квартиру в первоначальный вид уже за свой счёт. Не будет иметь значения, что он уже купил её в таком виде, — отметил Петр Гусятников.