Ловушки от управдома: Как коммунальщики вписывают лишнее в квитанции жильцам новостроек

Популярность новостроек объясняется многими факторами: тут и современная планировка, и, как правило, большая площадь квартир, и современные коммуникации. Однако после получения ключей у некоторых покупателей возникает проблема в связи с тем, что управляющая домом компания вдруг выставляет требование оплатить повышенные коммунальные платежи. На первый взгляд, это совсем незаконно, но разбираться с этим всё равно придётся.

Москвич Андрей летом прошлого года взял ипотеку на квартиру в новостройке, расположенной в Московской области. В том же году, в ноябре, дом с его квартирой сдали в эксплуатацию и он получил ключи. Однако доходы пока не позволяют мужчине приступить к отделке приобретённого жилья, и поэтому он живёт у своей тёти в Москве.

Сразу после новогодних праздников Андрею пришёл счёт за электричество в новой квартире на сумму более 10 000 рублей. Мужчина такому требованию удивился и обратился в управляющую компанию своего дома (УК), пояснив, что так как он в квартире не проживает, то просто физически не мог израсходовать столько киловатт. На это в управляющей компании пообещали разобраться, но вместо того через два дня Андрею пришли счета за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), датированные с мая по декабрь прошлого года, на общую сумму более 60 000 рублей. Как позднее выяснилось, похожие платёжки получили все собственники квартир в том доме, где Андрей купил недвижимость. Почти все жильцы дома обратились с претензией к коммунальщикам, но получили ответ, что выставленные счета правильные. При этом УК предъявила копии актов о приёме-передаче квартир, датированные маем прошлого года.

Собственники квартир заявили, что они действительно подписывали эти акты, но в другое время, и, более того, счётчики на воду, отопление и электричество были установлены в доме только в конце сентября, а значит, производить оплату за ранние периоды хозяева квартир не должны. Но коммунальщики указали, что оплата за периоды до установки квартирных счётчиков рассчитана исходя из показаний общедомовых приборов учёта и платить за них всё равно всем придётся. Неудовлетворённые ответом УК, собственники квартир обратились за защитой в суд, но иск проиграли. Судья не нашла никаких подтверждений устным заявлениям о неправильных датах акта, а значит, по мнению суда, владельцы квартир могли пользоваться коммунальными ресурсами, а УК могла их учитывать по общедомовым приборам учёта. Тем более что такая возможность предусмотрена договором управления, который подписали все собственники квартир.

— В данном случае суд исходил из формальных обстоятельств спора и, на мой взгляд, решение первой инстанции оспоримо, — заявил заведующий Западной коллегией адвокатов города Москвы Александр Инютин. — Действительно, по закону собственники обязаны вносить плату за коммуналку с момента, когда они получили возможность пользоваться недвижимостью (статья 153 Жилищного кодекса РФ. — Прим. Лайфа). Однако в этой же норме закреплён порядок, согласно которому устанавливать плату за коммунальные услуги можно только после того, как объект официально введён в эксплуатацию. А это произошло только в ноябре, а не в мае, за который УК выставила счета. У жильцов есть все основания добиваться справедливости в следующей инстанции.

С мнением Инютина согласен адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин. Он отметил, что практика, когда некоторые управляющие компании хитрят именно на этапе заселения жильцов в новый дом, стала не такой уж и редкой.

— Некоторые недобросовестные УК прекрасно понимают, что их требования, начисленные по данным общедомового счётчика, мягко говоря, небезупречны. Однако они всё равно идут на это, — рассказал Шагин. — Обычно так могут поступать коммунальщики, связанные с застройщиком. Они таким способом пытаются погасить часть строительных расходов своих владельцев. Ведь не все граждане готовы судиться, и кто-нибудь всё равно выставленные счета оплатит.

Как раз на тех, кто всё равно заплатит, рассчитывают коммунальщики, которые действуют более тонко и стараются выманить повышенную оплату у новосёлов новостроек, при этом не доводя дело до суда.

В такую ситуацию попала Людмила, которая приобрела свежепостроенную квартиру в подмосковном Одинцове. Тут никаких подвохов с датами документов не было, всё оформили строго по календарю. Однако через два месяца после того, как девушка заселилась в свою новую квартиру и стала производить оплату за коммунальные услуги согласно показаниям установленных у неё счётчиков, ей пришла дополнительная платёжка, в которой значилась отдельная графа "перерасчёт" и дополнительная оплата 250 рублей. Людмила не стала устраивать разбирательств из-за такой небольшой суммы, а просто оплатила. Но в следующем месяце ситуация повторилась: снова после обычной оплаты появилась новая платёжка с "перерасчётом", но уже на 300 рублей. Тут девушка обратила внимание на то, что периода, за который произведён этот самый "перерасчёт", в документе не указано.

Людмила опросила нескольких соседей и выяснила, что подобного рода "перерасчётные" платёжки получили и они. Девушка обратилась за пояснениями в свою УК, где ей сообщили, что, мол, вторая платёжка — это расходы за разовые работы, которые были проведены по благоустройству территории и установке общедомовых приборов контроля. Они не были учтены в прошлых периодах, так как работы были ещё не закончены. А сейчас, чтобы не брать с жильцов сразу крупную сумму, берут небольшие отчисления, но до конца года всё точно будет погашено. Девушка удивилась такому подходу, но на всякий случай сделала письменный запрос в МФЦ о размере своей оплаты за жилищно-коммунальные услуги. И получила ответ, согласно которому в её ежемесячную плату никакие "разовые работы" не входят. Людмила направила обращение в жилинспекцию с просьбой разобраться в ситуации. Через неделю представитель управляющей компании пригласил Людмилу для проведения сверки, в ходе которой выяснилось, что УК ошиблась в расчётах и девушка ничего коммунальщикам не должна, а внесённую предоплату ей пообещали зачесть в счёт будущих периодов.

— Практика, когда недобросовестные УК могут пытаться покрыть свои расходы за счёт собственников, известна, и эти действия совершенно незаконны, — отметила адвокат Адвокатской палаты города Москвы Ева Митлина. — Застройщик, передавая УК территорию и домовое оборудование, обязан всё обустраивать за свой счёт ровно настолько, насколько это предусмотрено проектом дома и планом благоустройства территории. Решение о необходимости установки чего-либо сверх этого, например дополнительных приборов учёта или каких-либо дворовых ограждений, должны принимать все собственники на общем собрании, но никак не УК.

Если вы получили сомнительную квитанцию от вашей управляющей компании, то имеет смысл предпринять несколько шагов.

• Во-первых, нужно направить в УК письменную претензию. Сделать это можно лично и получить отметку о входящем письме, но можно через Почту России заказным письмом с уведомлением.

На этом этапе некоторые управляющие компании игнорируют запрос. Но более ушлые готовят пространный ответ, мол, разбираемся — так они пытаются обезопасить себя на случай, если жалобщик будет обращаться в надзорные инстанции.

• Во-вторых, следует запросить данные о начисленных вам платежах в МФЦ, а по результатам — составить обращение в Государственную жилищную инспекцию. Сделать это можно онлайн, через форму на сайте ГИС ЖКХ.

Если факты вашего обращения будут подкреплены документами, из которых всё очевидно (например, платёжка выставлена ранее даты акта приёма-передачи, либо МФЦ не подтверждает сумму, которую затребовала за свои услуги УК), то жилинспекция направит вашей управляющей компании предписание, в котором обяжет её устранить нарушение норм законодательства. И УК будет обязана сделать сверку и пересчитать ваши платежи.

• В-третьих, если от УК и Госжилинспекции ответов нет, придётся свои права отстаивать в суде. Если ваша правота подтвердится, суд обяжет УК вернуть вам переплаченную сумму и наложит штраф в размере 50% от суммы превышения.