Как теперь проводить сделки с недвижимостью для граждан из недружественных стран

После того как вступили в силу Указы президента РФ, направленные на обеспечение финансовой стабильности (№ 81 от 1 марта 2022 года и № 95 от 5 марта 2022 года), Росреестр объявил о новом порядке регистрации сделок с недвижимостью, в которых участвуют иностранцы из недружественных стран. Теперь для того, чтобы такая сделка была зарегистрирована, нужно получить разрешение у специальной подкомиссии.

Данное нововведение коснётся не только иностранцев, но и тех россиян, кто покупает или продаёт недвижимость людям или компаниям, связанным с государствами из перечня, утверждённого Правительством РФ (это все страны Евросоюза, США, Британия, Канада, Япония, Швейцария и т.д.).

Даже если купля-продажа или дарение проходят между гражданами РФ, но одна из сторон приобрела предмет сделки у лица из недружественной страны после 22 февраля 2022 года, то разрешение комиссии тоже потребуется. Более того, специалисты из Росреестра сообщают, что подобный порядок может распространяться и на лиц, которые имеют двойное гражданство: российское и какой-либо страны из перечня недружественных.

Помимо сделок на рынке вторичной недвижимости под действия новых правил подпадает и приобретение квартиры на этапе строительства у застройщиков-иностранцев. Например, финская строительная компания ЮИТ (строит многоквартирные дома преимущественно в Москве и Московской области и Петербурге) уже распространила сообщение о приостановке подачи на регистрацию новых договоров участия в долевом строительстве ДДУ, а шведская Bonava оповестила о прекращении своей деятельности в Петербурге (компания строила только в этом регионе).

— К сожалению, на данном этапе экономико-политические реалии таковы, что любой переход прав между россиянами и лицами, которые могут иметь отношение к недружественным странам, точно будет подвержен жёсткому контролю со стороны государства, — считает заведующий Западной коллегией адвокатов города Москвы Александр Инютин. — Скорее всего и практика, когда Россия рассматривала любого, кто имеет паспорт РФ, только как своего гражданина, больше неактуальна. Отсюда и пожелания Росреестра по поводу специального разрешения для лиц, имеющих двойное гражданство.

То есть, несмотря на то что формального запрета на сделки с недвижимостью для граждан с двойным гражданством нет, но фактически введение нового порядка может создать значительные трудности для тех, у кого кроме российского есть ещё и паспорт страны "из списка".

— При продаже или покупке недвижимости проблемы могут возникнуть не только у самих лиц, имеющих помимо российского ещё гражданство недружественной страны, но и у их супругов. Если нет брачного договора о раздельном режиме владения имуществом, то фактически и их сделки окажутся под большим вопросом, так как не факт, что вторая сторона сделки согласится ждать, пока будет получено соответствующее разрешение, — считает адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин. — И найти нотариуса, который в сегодняшней ситуации будет готов удостоверить "правильный" брачный договор, позволяющий подать документы на регистрацию, тоже будет проблематично.

То есть юридически запрета нет, но перспектива попасть в спор с российским государством, скорее всего, не обрадует ни нотариуса, ни потенциальных участников сделки.

Некоторые держатели двух паспортов рассчитывают, что если не сообщать участникам сделки и Росреестру о своём втором гражданстве, то государство ничего не узнает и сделка пройдёт как обычно. Однако юристы считают такой подход к решению вопроса сомнительным.

— С августа 2014 года любой гражданин России, который получил гражданство иного государства или вид на жительство в иностранном государстве, обязан уведомить об этом МВД РФ (статья 6 закона № 62-ФЗ "О гражданстве Российской Федерации". — Прим. Лайфа). Если это требование проигнорировать, то предусмотрен штраф по статье 19.8.3 КоАП РФ или уголовная ответственность по статье 330.2 УК РФ, — пояснил адвокат Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив. — Как правило, информация о выданном виде на жительство или гражданстве становится достоянием российских госструктур во время мониторинга ими финансовых транзакций и даже при приобретении авиабилетов по паспорту другой страны.

То, что введение нового порядка совершения сделок может привести к увеличению сроков и возможному росту расходов тех участников оформления прав, которые подпадают под действие президентских указов, это очевидно. Однако Росреестр дал разъяснения, согласно которым некоторые из иностранных лиц (граждане и компании) могут избежать применения нового порядка.

Оказывается, лицами недружественных государств не признаются те, кто находится под контролем российских юридических или физических лиц, а также если информация о контроле над ними раскрыта налоговым органам РФ.

Иными словами, если участник сделки с недвижимостью, который подпадает под действие "перечня", при регистрации сделки по переходу прав предоставит документы, подтверждающие раскрытие информации о контроле над ним российских юридических или физических лиц (например, квитанции или справки из Федеральной налоговой службы РФ о регулярной уплате налогов в России), то для такой сделки никакого другого разрешения не потребуется.