Рискованные инвестиции: Почему покупать квартиру в новостройке стало опасно

Западные экономические санкции, падение рубля, повышение Центробанком ключевой ставки до 20% и значительное сокращение доступных по цене ипотечных программ создали на российском рынке жилья ситуацию неопределённости. И если продавцы вторичных квартир пока реагируют снижением общего количества предложений (по данным крупнейших интернет-агрегаторов, объявлений стало меньше примерно на 15%), то с новостройками ситуация обстоит иначе. Росреестр зафиксировал февральский прирост количества договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) на 4,7%, а в столице — сразу на 37% (в годовом выражении показатель февраля увеличился на 24,6%).

Однако многие профессионалы, занимающиеся недвижимостью, считают, что значительная часть нынешних сделок является "эмоциональной реакцией" на сложившуюся обстановку, при этом рисков и "подводных камней" при покупке новостроек сейчас стало больше.

Главным аргументом, который используют продавцы новостроек, является утверждение, что инфляция обесценивает любые накопления, а вот недвижимость это якобы "стопроцентно защитный актив", а если к этому присовокупить мечту многих получать пассивный доход от сдачи недвижимости внаём, то получается вполне продаваемое коммерческое предложение.

На самом деле всё не так однозначно.

— Рассматривать недвижимость как некий прибыльный актив возможно только в том случае, если её цена растёт в годовом выражении выше, чем инфляция, — считает кандидат экономических наук, начальник аналитического отдела компании "Риком-траст" Олег Абелев. — В современных реалиях, если человек уже имеет собственное жильё, то обременять себя покупкой типового "бетона" с расчётом на нём заработать не имеет смыла. Деньги, равные стоимости квартиры, просто размещённые на банковском депозите, принесут быстрый и пока неналогооблагаемый доход. А инвестирование в стройку на месяцы, а то и годы, исключит возможность оборота значительной суммы. При этом непонятно, что за этот период случится с ценой недвижимости и за сколько десятков лет она сможет окупиться даже при сдаче в аренду.

А если необходимость в приобретении недвижимости вызвана не инвестиционными целями, а желанием получить хоть какое-то жильё в свою собственность, как быть тогда?

— Всё зависит от наличия возможности приобрести квартиру без использования стандартного ипотечного кредита, — пояснил ведущий финансовый эксперт компании "Аналитика онлайн" Глеб Задоя. — На сегодня банковские ставки по кредитам на жильё более 20% годовых и, на мой взгляд, они являются "заградительными". Но если, например, застройщик предлагает адекватные программы рассрочки или есть возможность получить "социальную ипотеку" от государства по ставке менее 10% годовых, то людям, совсем не имеющим жилья, рассмотреть такие варианты можно. Однако надо иметь в виду, что сейчас при покупке квадратных метров у застройщика появились новые риски, и если их не учесть, то в итоге можно остаться и без денег, и без квартиры.

Очевидно, что в связи с экономической ситуацией значительно увеличился риск того, что застройщик не сможет выполнить свои обязательства. Такое может произойти как из-за прекращения финансирования застройщика банком-кредитором, так из-за нехватки строительных материалов в связи с ростом цен на них. А если строительная компания принадлежит иностранным акционерам или ведёт продажи через фирму, зарегистрированную в иностранной юрисдикции, то добавляются ещё проблемы с антисанкционным законодательством. Ведь Росреестр с 1 марта сильно усложнил регистрацию сделок на покупку недвижимости у всех иностранных компаний, включая те, которые работают в России через свои дочерние структуры, если они включены в список "недружественных" (Указы Президента РФ № 81 от 1 марта 2022 года и № 95 от 5 марта 2022 года).

Само собой, что если компания-застройщик не будет выполнять свои обязательства, то в конечном итоге по иску кредиторов она будет признана банкротом. Несмотря на то что с 9 марта этого года ФНС России приняло решение о приостановлении банкротства должников, Минэкономразвития предложило не распространять мораторий на банкротства застройщиков, которые имеют проблемные объекты (сейчас в едином реестре таких уже числится 2154).

— В соответствии с действующим законодательством (Федеральный закон 117-ФЗ. — Прим. Лайфа), если человек приобрёл квартиру на этапе строительства через систему эскроу-счёта, то он может рассчитывать на возмещение 100% уплаченных им средств по ДДУ. Но фактически сумма не может составить более десяти миллионов рублей, — пояснил адвокат Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив. — Очевидно, что при нынешнем уровне цен в столичных городах подобного рода защита явно недостаточна.

Нередким явлением сейчас стал "срыв" сроков сдачи построенных объектов. Это может быть связано с рядом причин. Например, в связи с заменой недопоставленных иностранных стройматериалов отечественными аналогами, что, в свою очередь, сказывается на качестве строительства и может послужить поводом для отказа госкомиссии в приёмке дома до устранения недостатков. Кроме того, у ряда застройщиков резко возникли проблемы, связанные с переоформлением документации и оплатой подорожавшей субаренды земли, на которой ведётся строительство.

Если, несмотря на советы экспертов повременить с покупкой до стабилизации ситуации на рынке, вы всё-таки решаете приобрести новостройку, то надо иметь в виду следующие моменты, на которые стоит обратить внимание.

Во-первых: приобретать квартиру на этапе строительства можно только через сделку с использованием эскроу-счетов, все остальные "схемы" грозят риском потери и денег, и квартиры.

Во-вторых: лучше выбирать те объекты, которые находятся в высокой степени готовности. Да, они будут несколько дороже тех, что "на котловане", но при этом вероятность того, что их достроят и сдадут в ближайшие несколько месяцев, выше, а это стоит потраченных денег.

В-третьих: имеет смысл приобретать что-либо только у застройщика с "прозрачной историей", ведь эта компания, скорее всего, не будет иметь проблем с банками в связи с изменениями в законодательстве и получит нужное для завершения стройки финансирование.

В-четвёртых: стоит обратить внимание на то, чтобы в договоре были указаны все существенные условия (включая цену и способ расчётов) и предусмотрена ответственность за неисполнение обязательств.