Застройщики пересмотрят цены: как изменится стоимость квартир на фоне новых условий по ипотеке

Условия по льготной ипотеке изменились. Программа действует до 1 июля 2022 года. Ставка по ней была 7% годовых, а станет 12%. При этом значительно вырастет возможная сумма кредита. Для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области она увеличится с 3 млн рублей до 12 млн, а для остальных регионов — до 6 млн.

При этом условия по другим льготным программам останутся без изменений. Семейную ипотеку продолжат выдавать под 6% годовых, сельскую — под 3%, а дальневосточную — под 2%.

— Это очень правильная и очень своевременная мера. И основное её влияние на рынок — предотвращение резкого и крайне болезненного падения спроса на жилую недвижимость. Решения по льготной и семейной ипотеке выглядят на фоне нынешней ключевой ставки ЦБ даже лучше, чем прежние ставки по ипотеке с господдержкой на фоне ключевой ставки в 9,5%. Ещё более важным для рынка выглядит увеличение максимальной суммы кредита, ведь в Московском регионе ограничение в 3 миллиона рублей являлось практически заградительным для покупателя, — отметила заместитель генерального директора компании "KASKAD недвижимость" Ольга Магилина.

Изменение условий по льготной ипотеке, несомненно, будет стимулировать спрос. Сейчас до 90% ипотечных сделок в стране проходят по льготным программам. Соответственно, эта инициатива может только приветствоваться. Такую оценку нововведению дала ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

По её словам, именно поддержка государства сейчас и определяет ценообразование на первичном рынке. Причём поддержка как покупателей, так и застройщиков. При таком подходе можно будет избежать удорожания объектов и выполнить планы по вводу жилья в эксплуатацию.

— Не думаю, что 12% — это ставка, после которой начнётся бум продаж. Однако их спад это замедлит. В конце концов, разница между ключевой ставкой и ставкой заимствования существенна. Возможность увеличения суммы господдержки — также правильная мера. Это значительно поддержит экономсегмент. Посмотрим, сейчас ситуация меняется каждый день, самое верное — дождаться реакции рынка. Но то, что обе меры правильные, — нет сомнений. Я бы сказала, что с учётом всей совокупности мер правительства и ЦБ как в адрес застройщиков, так и в адрес конечных покупателей, можно говорить о том, что риск дефолта жилищного рынка нивелирован. Трудности сейчас будут во всех секторах, но рынок через какое-то время всё равно придёт в состояние баланса в новых условиях, — рассказала руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора Наталья Круглова.

Льготная ипотека в условиях кризиса не сможет сдержать общего падения цен на недвижимость. Так считает старший аналитик компании Esperio Антон Быков. Он напомнил, что спрос на ипотеку снижался и в прошлом году. Это было связано с подорожанием недвижимости.

По мнению аналитика, завышенные цены могут привести к значительному падению спроса. Чтобы привлечь покупателей, застройщикам придётся их снижать, и очень сильно, на 20–30% от нынешних уровней в течение следующих двух-трёх лет.

— Что касается динамики цен в отдельных сегментах, то в условиях кризиса одинаково дешевеет и первичное, и вторичное, и элитное жильё, и более бюджетные варианты. Графики цен 2008 и 2015 годов это хорошо подтверждают. Кризис 2015 года также является хорошим примером, показывающим влияние льготной ипотеки под 12% — тогда она была запущена впервые — на стоимость жилья. В период 2015–2017 годов цены на недвижимость всё равно упали на 15–20%, и с высокой вероятностью то же самое будет и сейчас, — отметил Антон Быков.

Конечно, пояснил аналитик, появятся отдельные исключения в каждом сегменте, но речь будет идти не о росте цен, а о немного меньшем их снижении. По его прогнозам, длительное снижение цен на жильё в России начнется после того, как спадёт локальный ажиотаж, связанный с желанием людей вложить сбережения в недвижимость.

— Сейчас рынок перегрет, но стабилизация неминуемо наступит и, возможно, даже откатит цены назад. Принятые меры поддержки направлены в первую очередь на ускорение этой стабилизации в сегментах эконом и комфорт, в том числе на сдерживание этих сегментов от сильного проседания. Поэтому, как только ажиотаж закончится, ситуация выровняется, и можно будет говорить о стабилизации цен. Если же случится откат, то не более чем на 5% в этих двух сегментах. Но, скорее всего, застройщики будут корректировать цены не официальным снижением, а традиционными акциями и скидками, — считает управляющий партнёр юридической компании Freeviser Михаил Паюшин.

Сейчас, безусловно, выросла себестоимость строительства, плюс ещё не отлажены цепочки поставок замещающих материалов и оборудования. Всё это приведёт к удорожанию строящегося жилья. Об этом рассказала руководитель отдела маркетинга RD Management Екатерина Красавина. По её мнению, предпосылок для снижения стоимости жилья пока нет. Скорее всего, после увеличения ставки до 12% выровняется спрос в сторону вторичного жилья. Это произойдёт за счёт более низкой стоимости метра, отсутствия рисков остановки строительства и необходимости вкладываться в отделку, стоимость которой также сильно увеличилась.

— Рынок недвижимости в России в принципе перегрет ещё с 2020 года. Пока что цены держатся за счёт тех, кто успел одобрить ипотеку по старым ставкам в пределах 10%. Определённый процент покупателей уже отложил вопрос приобретения недвижимости до лучших времён, или хотя бы до момента стабилизации ситуации. Безусловно, те, для кого жилищный вопрос является насущной проблемой, продолжат его решать даже в свете повышения ставок, но те, кто приобретал недвижимость в инвестиционных целях, отложат покупку, — считает старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

По его словам, скорее всего, новостройки продолжат держать цены, поскольку они зависят в том числе и от стоимости подорожавших стройматериалов и строительной техники, в которой тоже может наблюдаться дефицит в связи с санкциями. Вторичное же жильё в этом отношении может позволить себе большую гибкость. Снижение цен в сегменте вторичного жилья должно произойти быстрее.

— Расширение лимита до 12 млн — вот главная особенность новой льготной ипотеки. В сегодняшних реалиях накопления населения лимитированы, но они есть. И если рассматривать общие тенденции удорожания объектов ИЖС на 20% минимум, то мы понимаем, что дом с участком рядом с Москвой (надлежащего качества с учётом импортозамещения материалов) стоит не менее 18–20 млн рублей. Данный лимит позволяет привлечь дополнительных покупателей с накоплениями около 7–8 млн рублей. Это простимулирует спрос, позволит выполнять план продаж и удержаться на плаву девелоперам малоэтажного сегмента, — рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

По его прогнозам, загородное жильё будет дорожать. Рост составит не менее 15–20% в связи с возросшей стоимостью материалов и рабочей силы.