Ключевой фактор: Почему изменилось предложение на рынке недвижимости и как это скажется на ценах

Десять крупнейших российских застройщиков примерно на 0,8% увеличили в марте объёмы строительства жилья. Таковы данные рейтинга Единого реестра застройщиков (ЕРЗ). Впрочем, ситуация на рынке складывается неоднозначная. В то время как одни проекты продолжают активно развиваться, другие ставятся на паузу.

— Многие девелоперы приостанавливают реализацию новых проектов, особенно находящихся лишь на бумаге. Я ожидаю снижения объёмов строительства по сравнению с показателями 2021 года либо до налаживания поставок стройматериалов, либо до стабилизации курса рубля и ключевой ставки ЦБ РФ. При этом пока спрос на покупку недвижимости остаётся высоким и, скорее всего, будет активным вплоть до лета, — рассказала директор департамента инвестиционных сделок компании Point Estate Евгения Мельникова.

По данным аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость", средняя стоимость одного квадратного метра в новостройках в старых границах столицы сегодня составляет 352,2 тысячи рублей. За месяц она повысилась на 1,6%, за год — на 28%. Средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве составляет 225,5 тысячи рублей. За месяц она повысилась на 2,2%, за год — на 30%.

— Сейчас девелоперы ищут способы сохранить существующие цены. Например, застройщики стали предлагать отделку в качестве опции, а не готового продукта. Увеличилось предложение квартир без отделки и без межкомнатных перегородок. В марте в Москве доля квартир с отделкой под ключ сократилась на 3%, а в области — на 8%. Эта тенденция может привести к тому, что лишь 15% будут составлять квартиры с отделкой вместо сегодняшних 57%, — отметил директор управления новостроек "ИНКОМ-недвижимости" Валерий Кочетков.

Он пояснил, что сегодня у покупателей смещаются приоритеты с дорогих на более доступные варианты. Так, желавшие приобрести трёхкомнатные квартиры рассматривают двухкомнатные, а покупатели двухкомнатных переориентировались на однокомнатные. На 9% повысился интерес к жилью в Московской области, а к дальнему Подмосковью — на 17%.

— Главная задача для девелоперов в условиях сжатия платёжеспособного спроса — это разработать программы оплаты, удобные для покупателей: начиная от различных форм рассрочек и заканчивая тем, что они продолжают предоставлять клиентам субсидированную ипотеку совместно с банками-партнёрами. Во многих проектах на столичном рынке недвижимости пересмотрели не только цены, но и квартирографию. Изменилась структура экспозиции и, в частности, размеры квартир. Стало больше малоформатных вариантов, — рассказала руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ Супермаркет недвижимости" Елена Чегодаева.

По её мнению, значительного подорожания недвижимости в апреле ждать не стоит, поскольку основное повышение цен было отыграно застройщиками в конце февраля – начале марта. Это произошло на сиюминутном росте спроса.

— Пока ситуация развивается привычными циклами: кризисная ситуация, ослабление рубля — всплеск спроса на покупку жилья — затишье. Сейчас, на мой взгляд, мы находимся в фазе затишья. Но ключевой момент всё-таки заключается в невозможности прогнозирования личных бюджетов покупателей. Даже если есть средства для привлечения ипотеки сейчас, неясно, что будет через два–три месяца. И эта неопределённость негативно сказывается на спросе и объёмах продаж. Что касается цен, то с февраля по март на фоне высокого спроса цены выросли в пределах 6–8% и на данный момент зафиксированы на рекордных значениях для рынка. Снижения цены в апреле не будет, — считает партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate Валерий Трушин.

В апреле хороший спрос на жильё поддержат новые условия льготной ипотеки, под которые, например, в Москве подпадает до 70% строящихся жилых комплексов комфорт-класса. Ипотека продолжает оставаться основным инструментом приобретения недвижимости. Ставки по программе льготной ипотеки уже сегодня анонсируются банками ниже 12%, что продолжит поддерживать спрос на хорошем уровне. На этот момент обратил внимание коммерческий директор ГК "Основа" Игорь Сибренков.

— Рынок новостроек сейчас находится в более выигрышном положении, чем рынок вторичного жилья, поскольку семейная ипотека продолжает действовать на прежних условиях по ставкам от 4,7% до 6%. Ипотека с господдержкой даже с изменившимися условиями и ставкой 12% годовых при заградительных ипотечных ставках на готовое жильё пользуется большим спросом. Фактически сейчас рынок недвижимости разбалансирован большой разницей в ипотечных ставках. Спрос на вторичном рынке жилья падает, покупатели перетекают в сегмент новостроек, но это не сможет длиться долго. В краткосрочной перспективе на первичном рынке вряд ли стоит ожидать какого-то снижения цены, —считает руководитель центра новостроек федеральной компании "Этажи" Сергей Зайцев.

Если говорить о загородном сегменте, то и в марте не было ажиотажа на строительство ИЖС. Спрос составлял до 35% от прошлогоднего уровня. Наибольший интерес для покупателя в 2022 году представляли готовые дома бюджетного сегмента. Об этом рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

В апреле он закономерно ожидает повышения интереса к объектам дачной категории. Активизируются клиенты, которые рассматривают дом как дополнительное жильё на лето, поэтому готовы изучать предложения в локациях даже за ЦКАД (дальние дачи). К тому же сезонно поднимается в цене аренда ИЖС, в том числе краткосрочная.

— Мы пока не поднимали цены на объекты, но себестоимость определённо выросла. Пока клиенты не готовы вкладываться в строительство из-за нестабильности ситуации, рост цен в данном сегменте будет минимальным. Нам, как застройщикам, приходится жертвовать собственной маржинальностью, поэтому мы надеемся, что меры поддержки правительства будут распространены в полном объёме не только на МКД, но и на ИЖС, — пояснил Максим Лозовский.

Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в старых границах столицы в марте составляет 286,7 тысячи рублей. За месяц средняя цена увеличилась совсем незначительно — на 1,1%. Относительно марта 2021 года прирост составил 12,2%. В Новой Москве квадратный метр стоит 205 тысяч рублей. Цены выросли на 17% и 1,3% соответственно. Такие цифры привёл директор управления вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимости" Сергей Шлома.

По его словам, сегодня цены на жильё в столице перегреты. На это повлиял ажиотажный спрос, который возник на фоне снижения ипотечных ставок и держался полтора года. По той же причине на вторичном рынке образовался дефицит: ликвидные объекты эконом- и комфорт-класса исчезли из экспозиции. Можно сказать, что актуальное предложение снизилось примерно на 20%.

— Продать квартиру сейчас очень легко, а купить достаточно сложно, поскольку практически не из чего выбирать. В дальнейшем возможно увеличение предложения, поскольку те, кто решил подождать с продажей в ситуации неопределённости, выставят свои объекты. Те же, кто переоценил свои квартиры, назначат им адекватную цену. Однако многое будет зависеть от состояния экономики в стране, — добавил Сергей Шлома.

Он пояснил, что, поскольку цены на вторичном рынке уже чрезвычайно завышены, логично ожидать их постепенного снижения. Это произойдёт вслед за неизбежным уменьшением спроса. Однако на стоимость может повлиять ситуация на рынке новостроек, ведь эти сегменты взаимосвязаны. Льготная ипотека под 12% на первичную недвижимость способна поддерживать спрос и небольшой рост цен. В таких условиях создаются предпосылки к медленному подорожанию и вторичного жилья. Но любые точные прогнозы сегодня сделать невозможно, так как на рынок влияет слишком много противоречивых и непредсказуемых факторов.

— На вторичном рынке недвижимости мы уже отмечаем существенное снижение спроса и растущий уровень торга при продаже квартир. Часть собственников уже готовы делать скидки на уровне 10–15%, чтобы успеть продать жильё, пока ещё есть спрос. Если ипотечные ставки на готовое жильё в ближайшие месяц-два не начнут снижаться, то на часть квартир на вторичном рынке цены начнут падать. Прежде всего это касается тех объектов, где собственники будут заинтересованы в срочной продаже. Если период высоких ставок будет затяжным, то продавать и покупать вторичное жильё будет становиться все сложнее. Значит, будет сохраняться период ценовой турбулентности, — такой прогноз дал Сергей Зайцев.

Многие собственники на вторичном сегменте резко взвинтили цены на 8–12% ещё в конце февраля. Уже на протяжении месяца лоты рыночной стоимостью 5,2 миллиона рублей в Подмосковье выставляют за 5,8 миллиона. А то, что в Москве стоило 9,8 миллиона, выставляется за 10,7 миллиона. Такие наблюдения сделала ведущий эксперт компании BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

Однако выставить на продажу не значит продать. Вторичный сегмент является более гибким, в отличие от первичного, где стоимость строительства и кредита для девелопера играет решающую роль. Поэтому, по словам Марины Лашкевич, в апреле цены на жильё не изменятся. По крайней мере, на вторичном рынке.