Меняется стоимость загородных домов: Какие дачи дешевеют, какие дорожают и сколько будет стоить аренда

Владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский отметил два основных тренда на рынке загородной недвижимости. Первый — это полное смещение фокуса со строительства ИЖС и дач на покупку готовых объектов. В условиях неопределённости люди боятся вкладываться в стройку, поэтому выбирают готовые дома на вторичном и первичном рынках. После снижения ставки льготной ипотеки до 9% и появления возможности её комбинирования с другими ставками доля сделок на первичном рынке может увеличиться. Второй тренд — это снижение финансовых возможностей покупателей.

— По словам коллег из компании-лидогенератора, сделки выше десяти миллионов уже вполне можно приравнивать к элитному сегменту. Мы же отмечаем снижение бюджетов до пяти-семи миллионов максимум. Даже три-четыре миллиона за дом в Подмосковье уже не выглядят особо привлекательными. Из тенденций отмечу также смещение в сторону деревянного строительства, так как древесина продолжает дешеветь (на 15–20%), — отметил Максим Лазовский.

Из-за макроэкономической неопределённости многие девелоперы приостановили вывод на рынок новых коттеджных посёлков. Поэтому сейчас появился дефицит коттеджей и участков с подрядом. Спрос на такие объекты довольно высокий. Об этом рассказал директор Управления загородной недвижимости "ИНКОМ-недвижимость" Олег Новосад.

По его словам, в настоящее время на первичном рынке Подмосковья примерно 3,4 тысячи лотов этого сегмента. За год предложение снизилось на 20%. На вторичном рынке экспозиция насчитывает 13,6 тысячи коттеджей. За год предложение выросло на 12,3%. Однако собственники часто неоправданно завышают цены, в среднем — на 20%. Средняя стоимость лотов на первичном рынке составляет 32 млн рублей, на вторичке — 33,2 млн рублей.

— С другой стороны, в этом году на рынок вышло много участков без подряда. Поэтому мы прогнозируем снижение цен в этом сегменте. На первичном рынке их насчитывается примерно 32 тыс. штук. Несмотря на высокий спрос, их количество по сравнению с 2021 годом практически не изменилось. На вторичном рынке экспозиция УБП составляет 27,5 тыс. штук. За год предложение выросло на 35%. В среднем на первичке стоимость таких лотов составляет 3,8 млн рублей, на вторичном рынке — 1,54 млн рублей, — рассказал Олег Новосад.

Предложение в сегменте дач, по его словам, насчитывает 57,4 тыс. лотов. За год экспозиция выросла на 28%. Однако аналогично вторичным коттеджам эти дома сильно переоценены владельцами. Средняя стоимость дачи в Подмосковье составляет 9,3 млн рублей.

— По-прежнему актуальны посёлки с развитой инфраструктурой, компактные дома (250−300 кв. м) с хорошей планировкой и четырьмя спальнями, в том числе одной на первом этаже. Также мы наблюдаем рост запросов на дома небольшой этажности — не более двух уровней, — рассказал руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate Сергей Кузнецов.

Если говорить о покупке или аренде, то всё зависит от финансовых возможностей и кредитного рейтинга. Сейчас на строительство нового дома можно взять льготную ипотеку под 9% на сумму до 12 млн (для Подмосковья). А с учётом возможности её комбинации с другими программами сумма кредита может составить до 30 млн рублей. Такие цифры привёл Максим Лазовский. Он рекомендует использовать эти возможности для покупки своего жилья.

— Мы рекомендуем приобретать коттеджи, поскольку цены на аренду сейчас довольно высокие, а загородные дома не будут дешеветь. Кроме того, покупка коттеджа в хорошей локации по разумной цене станет удачной инвестицией, — рассказал Олег Новосад.

В основном владельцы совсем не спешат понижать стоимость аренды загородного жилья. Они рассчитывают на сезонный подъём спроса и аргументируют свою позицию инфляцией и ростом цен на многие категории товаров и услуг. Платёж по ипотеке сегодня может вполне оказаться в два-три раза ниже, чем стоимость аренды коттеджа. Такое мнение высказала заместитель генерального директора "KASKAD недвижимость" Ольга Магилина.

Если говорить о ценах, то они сейчас зафиксировались и вряд ли будут меняться. Возможны даже небольшие изменения в сторону уменьшения. Такой прогноз сделал Максим Лазовский. Дело в том, что некоторые компании уже начали запускать антикризисные акции и предоставлять клиентам скидку. Она составляет порядка 15%.

— По сравнению с прошлым годом цены на аренду загородных домов практически не изменились. В дальнейшем пока не наблюдается предпосылок для роста стоимости найма. По нашим наблюдениям, экспозиция сдаваемых в аренду домов в этом сезоне увеличилась на 10%, а спрос на объекты экономкласса снизился на 8%. Эти изменения связаны с макроэкономической неопределённостью. Некоторые владельцы, ранее желавшие продать свои дома, решили подождать и сдать их в аренду. Часть нанимателей экономкласса стали аккуратнее расходовать деньги и временно отказались от аренды загородного дома, — отметил Олег Новосад.

Аренда будет дорожать, так как на фоне западных санкций и ограничения полётов на юг России, который, например, был открыт в предыдущие годы, многие хотят уехать за город. Альтернативные направления для путешествий сейчас сильно подорожали. Поэтому этот сезон повторяет рост спроса предыдущих двух лет на аренду загородного жилья. Также стоит отметить, что ликвидных лотов становится всё меньше, поэтому предпосылок для снижения цен на аренду пока нет. Такой прогноз сделал генеральный директор компании Apple Real Estate Данила Савченко.

— Цены в сегменте бизнес- и элиткласса сейчас выше на 20%, чем год назад. Мы связываем это как с инфляцией и общим ростом цен, так и с вымыванием ликвидных лотов, которые находятся в долгосрочной аренде с 2020 года или были проданы на пике цены для инвестиций освободившихся средств в другие источники дохода. Рост цен пока идёт минимальными темпами — 1-2% в квартал — в связи с тем, что за последние два года рост был очень высокий, и стоимость на данный момент максимальная, — отметил Данила Савченко.

Аренда загородных домов будет дорожать, особенно с учётом повышения цен на стройматериалы. Так считает руководитель департамента городской недвижимости "НДВ супермаркет недвижимости" Елена Мищенко.

Что же касается вложения средств в покупку загородной недвижимости, то прежде всего клиенту нужно чётко понимать цели покупки. Если объект приобретается для проживания, например, на лето, то стоит задуматься о том, готов ли его собственник ездить на отдых в одно и то же место и в один и тот же дом. Многие люди предпочитают каждый год арендовать загородные дома в разных локациях, чтобы внести в свою жизнь разнообразие.

— Что же касается вложения средств, то нужно помнить, что загородные дома — так сказать, специфичный объект для инвестиций. Всё же это не типовые городские квартиры, и мода на разные виды загородных домов меняется крайне быстро. Есть риск приобрести в собственность объект, который через три-четыре года уже не будет особо интересен покупателям. К примеру, раньше в моде были загородные дома, похожие на дворцы: с богатым оформлением, вензелями, башенками и т.д. Однако сейчас такие объекты уже не считаются востребованными. Покупатели всё чаще интересуются вариантами, более аскетичными с точки зрения дизайна и внешнего вида, например в стиле лофт, — рассказала Елена Мищенко.

По её словам, ещё одно популярное на сегодня направление с точки зрения покупки и аренды — дома в стиле барнхаус (barnhouse), высокие и просторные, напоминающие большие амбары. При этом она считает, что в какой-то момент пройдёт мода и на такие строения. В том числе из-за того, что это не объекты капитального строительства, а дизайн у них весьма своеобразный.

Поэтому если покупатели хотят вложить средства в приобретение загородной недвижимости с целью дальнейшей перепродажи, то лучше выбирать более традиционные по облику и дизайну варианты, на которые всегда будет спрос.