К 1 июня на рынок недвижимости будут давить два разных тренда: Как изменятся цены на новостройки и вторичное жильё

Правительство увеличило размер кредита для льготной и семейной ипотеки. Об этом сообщил Михаил Мишустин. Премьер-министр напомнил, что в мае ставку по программе льготной ипотеки снизили до 9%, а лимиты кредитов повысили. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья и Ленинградской области они составили 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн.

Размер льготной ипотеки увеличат до 30 млн рублей, а семейной — до 15 млн руб. Программа будет действовать до конца 2022 года. Сумма льготного кредита при этом останется на прежнем уровне — 12 и 6 млн рублей, но теперь её можно будет сочетать с дополнительной суммой, взятой по рыночной ставке. Эта мера направлена на то, чтобы поддержать спрос на рынке недвижимости.

Таким образом, планируется повысить доступность жилья и стабилизировать обстановку на строительном рынке. Напомним, программу льготной ипотеки утвердили весной 2020 года. Это позволило купить жильё в новостройке под 6,5%. Семейная ипотека по ставке до 6% положена семьям, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022-го родился ребёнок.

Ранее спрос на рынке снизился из-за общего удорожания кредитов. Часть покупателей решили отложить приобретение жилья, рассчитывая в дальнейшем на стабилизацию ситуации с ипотекой. В апреле доля сделок с использованием кредитов сократилась до 67%, хотя в начале года она превышала 80%. Уменьшился также инвестиционный спрос в связи с ростом доходности депозитов. Так охарактеризовал обстановку на первичном рынке недвижимости заместитель директора по продажам ГК "Гранель" Сергей Нюхалов.

При этом он отметил, что во второй половине месяца со снижением ключевой ставки и, как следствие, сокращением ипотечных ставок покупательская активность вновь начала расти. Количество обращений увеличилось на 20–25%. Банки с застройщиками смогли предложить программы с более комфортными ставками по кредитам, что отразилось и на повышении спроса в мае.

— В июне мы рассчитываем на укрепление положительных тенденций. Снижение ипотечных ставок становится трендом российской экономики. Её адаптация к колебаниям внешней конъюнктуры проходит быстрее, чем первоначально ожидалось. Это чёткий сигнал для всех участников рынка: девелоперов, банков и покупателей. Уменьшение ставок приведёт к повышению спроса на недвижимость. В апреле на льготную ипотеку пришлось 45% от общего числа кредитных сделок, и эта доля продолжит расти. Часть потенциальных покупателей, которые приценивались и раздумывали о приобретении жилья, будут переходить от обсуждения сделки к её к заключению. По сравнению с весной спрос на первичном рынке может вырасти на 20%, — рассказал Сергей Нюхалов.

Он ожидает, что ценовой штиль на рынке новостроек сохранится. Традиционно квартиры будут дорожать по мере роста строительной готовности.

Цены на первичное жильё продолжат умеренно расти. Девелоперы будут стимулировать покупателей на покупку квартир субсидированными программами ипотеки. Однако спрос расти не будет, поскольку стоимость жилья достигла очень высоких значений. Такой прогноз сделал руководитель аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость" Дмитрий Таганов.

По его оценкам, вся маркетинговая активность застройщиков будет поддерживать определённый объём реализации, но уже не сможет его увеличить. Также стоит учитывать, что девелоперы не намерены снижать цены, поскольку не хотят терять прибыль. Кроме того, себестоимость строительства увеличивается.

При этом загородный сегмент рынка недвижимости испытывает существенный спад. На этот тренд обратил внимание владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский. По его словам, спрос по сравнению с апрелем 2021 года сократился на 70%.

90% сделок составляют ипотечные решения с льготным финансированием. Но даже в этом случае клиенты боятся покупать дом, а тем более начинать его строительство. Из-за таких настроений цены начинают снижаться. Фактически цена новых домов близится к себестоимости.

Если говорить о вторичном сегменте, то цены начинают снижаться до 5–7%. Количество продавцов, которые понимают, что продавать надо по цене рынка, а не своей фантазии, неуклонно растёт. Плюс летом традиционно активность покупателей меньше. Такие тенденции отметила ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

— Если говорить о трендах, то они остаются в рамках весны. Большинство сделок являются альтернативными и многоступенчатыми, доля ипотечных сделок падает. 80% из них составляют истории с льготным кредитованием, — добавила Марина Лашкевич.

В апреле и мае произошло естественное падение покупательской активности после ажиотажного спроса в марте. Свидетелями похожей ситуации мы уже были в 2015 году после пика спроса на вторичном рынке в конце кризисного 2014 года. Об этом рассказал директор управления вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимости" Сергей Шлома.

По его словам, ипотека на вторичке ещё слишком дорогая. Заметно оживит вторичный рынок снижение ставки до 12%, а ставка на уровне 10% способна практически вернуть спрос. Очень полезной для вторичного сегмента стала бы программа льготной ипотеки, аналогичная первичке.

Сергей Шлома не прогнозирует роста цен. Однако и существенного падения также не будет. Стоимость вторички будет снижаться в пределах 1% в месяц. Размер скидок не увеличится (сегодня средний размер дисконта составляет 5%).

— Прежде всего нужно понимать, что лето — это вообще традиционно низкий сезон на рынке недвижимости. Поэтому стабилизация ценовых значений и спроса летом — естественное явление. При этих условиях оценка трендов спроса и цен на недвижимость на ближайшие месяцы должна обязательно включать этот важный фактор. Помимо этого, после всплеска активности двухмесячной давности рынок всё ещё находится в стадии насыщения, поэтому сейчас можно наблюдать превалирующее предложение и в секторе вторички, и в новостройках. Разумеется, это не может не тянуть цены вниз от нормальных значений, но явление это временное. Уже сегодня можно отметить некоторое увеличение активности по сравнению со значениями двухнедельной давности, — отметил первый вице-президент "Опоры России" Павел Сигал.

По его мнению, дальнейший вектор развития отрасли станет понятен к осени. В это время рынок традиционно оживает и спрос растёт.