Топ-5 самых выгодных способов заработать на недвижимости: Как извлечь максимальную прибыль

Покупка вторичной недвижимости под аренду всегда считалась невыгодным вложением. На выходе такая инвестиция не даёт почти никакой чистой прибыли. Если только квартира не куплена с очень хорошим дисконтом. Об этом рассказал сотрудник департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute Николай Переславский.

Чтобы выгодно инвестировать, в том числе в недвижимость, надо обязательно учитывать долговременные тренды на рынке. Первое по недвижимости: спрос на ипотеку снижается, поскольку ещё недавно ставки по кредитам были высокими, а стоимость жилья выросла минимум в два раза за полтора года. Второе: после пандемии проявился тренд на рост онлайн-занятости, на удалённую работу. В связи с этим можно ожидать, что покупка жилья с целью сдать его в аренду и получать на этом дополнительный доход может оправдаться далеко не всегда. Об этом предупредил частный инвестор, основатель Школы практического инвестирования Фёдор Сидоров.

По его словам, стоит очень хорошо взвесить стоимость недвижимости, свои вложения в ремонт, оценить возможности по сдаче в аренду (спрос, цена аренды и другие факторы). Если получается выйти на прибыль спустя время, то может получиться хороший вариант для инвестиций. Особенно это касается Москвы и Санкт-Петербурга, где и спрос традиционно высок и туристический поток стабилен, что наверняка обеспечит спрос на арендованное жильё.

— Если квартира покупалась на собственные деньги, то аренда приносит 3–5% годовых. Ситуация ещё больше ухудшилась после резкого роста цен на новостройки в последние годы, — рассказал президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, президент Becar Asset Management Александр Шарапов.

По словам Николая Переславского, инвестировать в паевые фонды сейчас опасно из-за выхода западных арендаторов с рынка и, как следствие, проблем с заполняемостью складов, которые тоже часто распродаются по паям. Поэтому фактически остаётся несколько не самых простых вариантов — например, покупка стрит-ретейла, если говорить о коммерческой недвижимости.

— Со стрит-ретейлом всё относительно понятно. Идеальный вариант — покупать помещение с уже заключённым долгосрочным договором аренды либо с магазином, который снимает помещение несколько лет, но на годовых договорах. Доходность здесь пляшет от 8 до 14% годовых, — отметил Николай Переславский.

Ещё одно направление недвижимости — офисы. В 2020 году проявилась чёткая тенденция на снижение спроса, предложение таких площадей растёт и в регионах, и в столице. Этот процесс стимулируется уходом западных компаний с российского рынка, а также сокращением затрат со стороны отечественного бизнеса. То же самое касается коммерческой недвижимости даже в торговых центрах. Сейчас ситуация не самая простая. Покупка и сдача в аренду таких площадей может не оправдать себя.

— То, что может однозначно принести хороший доход, — недвижимость складская. Во-первых, в стране резко выросли онлайн-ретейл, маркетплейсы, и компании по всей стране активно развивают продажи в сети, для чего крайне востребованы складские площади и распределительные центры. Готовый РЦ большой площади с хорошими подъездными путями, рампами, возможностями складирования самой разной продукции — отличный вариант, хотя и дорогостоящий. В настоящее время сектор строительства распределительных центров переживает настоящий бум, — рассказал Фёдор Сидоров.

Ещё одно направление — склады для сельхозпродукции, которых не хватает. Это подтверждает и Минсельхоз: для полного продуктового самообеспечения и сокращения импорта стране остро не хватает соответствующих площадей (начиная от ангаров и заканчивая сложными складскими комплексами с холодильным оборудованием для длительного хранения овощей).

По словам Фёдора Сидорова, для инвестиций в этих направлениях необходим строгий расчёт востребованности в каждом конкретном регионе и понимание наличия спроса и цены за квадратный метр.

— Рынок апарт-отелей, который в меньшей степени представлен в Москве и в большей — в Санкт-Петербурге, показал себя очень достойно в последние годы. Их особенность в том, что частные лица могут приобрести полноценный номер с меблировкой в полноценной гостинице, работающей под международным или российским брендом. При этом благодаря работе профессиональной УК постояльцы не почувствуют никакой разницы по сравнению с традиционной гостиницей. Собственники в свою очередь избавлены от решения всех бытовых вопросов, которыми сопровождается посуточная аренда. Все налоги УК также платит самостоятельно. При этом доходность таких инвестиций сегодня начинается от 8% годовых для новых апарт-отелей в первый год их работы и достигает в среднем 12% годовых на пятый год работы, — рассказал Александр Шарапов.

Он добавил, что также для россиян доступны сейчас инвестиции на рынке Дубая. Там можно найти проекты, которые приносят 6% годовых в долларах.

Посуточно сдавать можно только апартаменты. В жилых помещениях это будет подходить под гостиничные услуги, которые, как известно, там запрещены.

— Это неплохое вложение по доходу, но покупка одного апартамента под аренду — это довольно сложная история, которая будет отнимать много времени. Лучше покупать хотя бы три-четыре и создавать небольшой штат из клининга и менеджера по аренде, — отметил Николай Переславский.

Владелец и генеральный директор российского сервиса онлайн-бронирования жилья для отдыха "Суточно.ру" Юрий Кузнецов рассказал, что за последние годы из-за пандемии спрос на такое жильё вырос более чем на 40%, а цены — на 20%. Если сравнивать с долгосрочной арендой, то доход от посуточной аренды может быть минимум на 60–80% выше. Если в цифрах, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве в данный момент — 38 тыс. рублей в месяц, при краткосрочной аренде — примерно 4000 рублей в сутки.

Таким образом, заключил Юрий Кузнецов, если ежемесячная заполняемость у арендодателя будет составлять минимум 70%, он сможет при посуточной аренде зарабатывать от 80 тыс. рублей в месяц. Примерно такая же корреляция и в других российских городах.

По словам Николая Переславского, сделки с новостройками сейчас полностью зависят от команды, которая есть вокруг покупателя. Имеются в виду юрист и брокер по недвижимости. Заработать неплохие деньги сейчас можно только на очень ликвидных стройках, а их, по крайней мере в Москве, становится всё меньше. Особенно с учётом роста цен, которые хоть и остановились в последние месяцы, но всё равно отпугивают покупателей.

— В России даже на фоне дефляции в ближайшие полгода недвижимость вряд ли будет дешеветь. Участники рынка до сих пор находятся под серьёзным давлением от прошлогоднего скачка цен на стройматериалы и услуги подрядчиков. На фоне сегодняшней стабильности и продолжающегося усиления рубля нужно внимательно следить за реализацией льготных ипотечных программ на федеральном и региональном уровнях. Ипотека на Дальнем Востоке и сельским жителям обойдётся в 2–3%, жителям крупных городов — под 7%. Застройщики также делают шаг вперёд и предлагают покупку жилья в рассрочку на несколько лет, — рассказал экономист, директор по внешним связям BitRiver Андрей Лобода.

Недвижимость традиционно является надёжной защитой от инфляции. Так считает Александр Шарапов. Он отметил, что опыт последних 30 лет доказывает: даже при гиперинфляции недвижимость пусть и с небольшой задержкой, но всегда отыгрывала её.

— После введения системы эскроу безопасность вложений в рынок новостроек значительно повысилась. С появлением программ субсидированной ипотеки привлекательность инвестиций в первичное жильё возросла. При этом доходность может составлять 15–20%. В некоторых наиболее ликвидных проектах рост цены может достигать 100% на момент сдачи объекта, — рассказал заместитель директора по продажам ГК "Гранель" Сергей Нюхалов.

По его словам, продавать недвижимость удобнее всего перед самым вводом дома в эксплуатацию. Разумный подход — купить в разных проектах несколько квартир или апартаментов небольшой площади по минимальной цене и быстро извлечь прибыль.

Можно инвестировать в недвижимость и без физической покупки. Например, есть варианты инвестировать в акции или облигации девелоперов, а также различные фонды недвижимости. Но если говорить именно об объектах, то нужно понимать, что сдача жилья в аренду или перепродажа лота в новостройке — это в основном небольшой, но пассивный доход с минимальным участием инвестора. Так прокомментировал обстановку на рынке исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

— Расскажу о таком способе, как ЗПИФ, в недвижимости. Это инструмент коллективных инвестиций, позволяющий инвестировать в объекты недвижимости с любым бюджетом, минимальными комиссиями и возможностью получать ежемесячно доход от арендного потока и в будущем от потенциального роста стоимости актива. Коммерческая недвижимость в качестве инвестиционного инструмента сегодня считается одним из самых надёжных вариантов. Это стабильно, понятно и предсказуемо. Особенно если мы говорим о крупных объектах коммерческой недвижимости стоимостью от 2 млрд руб., где действующие договоры аренды подписаны сразу на 10 лет с ежегодной индексацией арендной ставки, что даёт ещё больше гарантий, — рассказал член совета директоров PARUS Asset Management Алексей Сивяков.