Три главных новшества в законах о недвижимости, которые изменят правила сделок с квартирами

Со второй половины этого года в силу вступят поправки в Гражданский кодекс и ожидается принятие целой обоймы законов, которые будут реализовывать принципы, меняющие подходы как к самому понятию недвижимого имущества, так и к порядку регистрации сделок с недвижимостью.

Сейчас недвижимостью в юридическом смысле признаются только те объекты, которые можно идентифицировать по документам. Закон предполагает, что даже незавершённое строительство должно иметь соответствующее оформление. Только после этого Росреестр сможет внести данные об этом объекте в свою кадастровую базу, а Федеральная налоговая служба (ФНС) — начислить соответствующие налоги. В новой версии Гражданского кодекса РФ появляются чёткие определения земельного участка, здания и сооружения, помещения, объекта незавёршенного строительства и даже машино-места. По мнению экспертов, это позволит начислять налоги не только номинальному, но и фактическому владельцу любых недвижимых вещей.

— Удивительно, но факт, что введение новых поправок в гражданское законодательство совпадает с завершением кадастровой переоценки, которая проводится Росреестром во всех регионах РФ, — заметил заведующий "Западной коллегией адвокатов" города Москвы Александр Инютин. — На мой взгляд, это не случайно. Ведь после выполненных мероприятий и вступления в силу уточнённых норм ничто не помешает ФНС включить в прицел налогообложения любой спорный объект, например построенные без разрешения гаражи, сараи, бани и т.д. Даже если фактический владелец не оформил или недооформил положенную документацию, ему придётся делать выбор: либо платить налоги и использовать постройку по её назначению, либо отдать всё государству.

Предположения, высказанные Александром Инютиным, представляются весьма достоверными, особенно если принять во внимание тот факт, что расписанный им механизм уже заявлен к внедрению и будет опробован на гаражах. В Госдуме заявили, что новыми поправками в гражданское законодательство, вступление в силу которых ожидается уже с сентября, будет закреплено право надзорных ведомств лишать граждан гаражей из-за ненадлежащего использования помещения или нарушения прав соседей. Заявленный правовой механизм предполагает, что гаражи, машино-места и даже самые обычные сараи у нерадивых хозяев будут забирать либо из-за захламления, либо в связи с использованием указанных помещений для бизнеса. Есть важный нюанс — изъятие предполагается в форме принудительного выкупа, однако нигде не указывается, кто и в каком порядке будет совершать этот процесс.

— Исходя из существующей практики, с большой долей вероятности можно предположить, что именно выкуп будет применяться только в тех случаях, когда у владельца есть хоть какие-то документы на гараж, а если нет — заставят либо оформить, либо снести за свой счёт, — объяснил адвокат Адвокатской палаты Калининградской области Александр Поляков.

А другими поправками не оставили без внимания механизм регистрации недвижимости.

С 29 июня осуществлять подачу документов и всего остального можно лично или, если есть электронная цифровая подпись (ЭЦП), через портал "Госуслуги". При этом специалисты, принимающие документы, будут обязаны:

• устанавливать личность заявителя и отображать в системе, кто именно и когда обращался за услугой регистрации или получения сведений;
• проверять все документы, необходимые для совершения действия, на предмет исправлений, приписок, следов копирования и повреждений (включая паспорт и иные необходимые документы заявителя);
• переводить все связанные с заявкой документы в электронный вид и заводить их в единую систему документооборота.

— Новый порядок упорядочит систему подачи и обработки всех документов, связанных с недвижимостью, и это хорошо, так как теперь любое действие будет иметь своё отражение в базе данных, — отметила адвокат Адвокатской палаты города Москвы Ева Митлина. — Но система будет работать только при наличии высокой квалификации сотрудников МФЦ, а без этого граждане могут получать большое количество отказов и требований к предоставляемым документам.

Также для снижения рисков собственников недвижимости принят закон, позволяющий установить запрет на сделки с недвижимостью без личного участия собственника не только в простой письменной, но и в нотариальной форме. То есть теперь мошеннические схемы с доверенностями будут исключены.

Ожидается принятие изменений, согласно которым выписка из реестра будет предоставляться только при согласии собственника недвижимости, то есть реестр прекратит быть публичным. Но зато получатель выписки из Единого государственного реестра (ЕГРН), который будет располагать соответствующим согласием, сможет узнать о наличии всех обременений, например о находящихся под опекой собственника гражданах, наличии у собственника иных обременённых объектов недвижимости, признании дома аварийным или помещения непригодным для проживания и т.д.

— Эти новации значительно облегчат работу для банков и нотариусов, а также повысят безопасность сделок по переходу прав, — утверждает адвокат Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив.