Кредитная аномалия: Как продать ипотечную квартиру и стоит ли сейчас совершать сделки с недвижимостью

Продать ипотечную квартиру с юридической точки зрения не представляет проблемы. В большинстве случаев для этого надо получить разрешение банка. Впрочем, финансовые организации, как правило, не препятствуют решению заёмщика продать недвижимость, если он обязуется погасить кредит.

— Первый и самый распространённый способ продажи ипотечной квартиры — через банк-залогодержатель. Продавец находит покупателя либо с "живыми" деньгами, либо того, который готов оформить ипотечный кредит в том же банке. Они согласуют с банком схему сделки. Покупатель в момент продажи либо сразу гасит весь кредит, если у него достаточно денег, либо по факту становится заёмщиком вместо продавца. При этом продавец получает на руки сумму за вычетом кредита, а покупатель будет выплачивать ипотеку теперь уже за свою квартиру. Это самый надёжный и безопасный вариант покупки ипотечной недвижимости, так как всю сделку контролирует банк, — рассказала партнёр юридической компании PG Partners Светлана Петрикова.

Она отметила также, что встречаются варианты, когда такие сделки проходят между разными банками. Например, у продавца ипотека в одном, а покупатель берёт кредит в другом. Но это скорее исключение из правил, потому что требует оформления большого количества документов и занимает больше времени. Банки не любят идти на такие условия.

Второй вариант, когда продавец самостоятельно гасит остаток долга, снимает обременение с квартиры и затем продаёт её без каких-либо условий. Такая схема распространена, если остаток долга небольшой — в районе 1–1,5 миллиона рублей. Часто для того, чтобы погасить ипотеку и побыстрее продать квартиру, продавцы берут потребительские кредиты, которые возвращают после получения денег от покупателя. Светлана Петрикова считает, что это тоже достаточно надёжный и безопасный способ.

Третий вариант, когда продавец гасит ипотеку деньгами покупателя, затем снимает обременение и только после этого они выходят на сделку. Такие схемы тоже встречаются, но для покупателя это самый ненадёжный вариант. Когда он даёт деньги продавцу, то получает от него расписку, но гарантировать, что продавец потратит эти деньги по назначению, то есть на погашение кредита, а затем не передумает и выйдет на сделку, никто не может.

— К сожалению, в нашей практике бывали и подобные случаи. Вернуть деньги, если продавец отказывается, можно только через суд. Судьи без проблем выносят решения в пользу истцов по таким делам, но вот когда реально они смогут получить назад свои деньги и будет ли это вся сумма, зависит от очень многих обстоятельств, — пояснила Светлана Петрикова.

Чаще всего, отметила юрист, это происходит через взыскание по исполнительному листу. Если у продавца на руках нет всей суммы или имущества, которое можно продать в счёт долга, покупатель будет вынужден получать деньги частями в течение длительного времени. Своим доверителям она бы не советовали идти на такие условия.

— Продавать ипотечную квартиру стоит, если вы понимаете, что не тянете более финансовую нагрузку. Нужно взвесить все риски, посчитать бюджет на ежедневные необходимые расходы и чётко понимать свои возможности. При потере платёжеспособности необходимо обязательно не затягивать, а продавать квартиру с обременением. При грамотном подходе это можно сделать по рыночной цене, — рассказала ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

Здесь есть несколько вариантов продажи. Один из них, по словам Марины Лашкевич, — получить задаток в размере ипотечного долга и им погасить заём. Затем можно продать квартиру уже со снятым обременением. Ещё один вариант — переоформить кредит, но в этом случае требуется уже согласие банка. Если дело дойдёт до торгов, то придётся потерять минимум 30% стоимости.

— Также может появиться идея о продаже квартиры в ипотеке сейчас по рыночной цене, чтобы купить её дешевле через один-два месяца или сейчас под лучшие условия. Такие ожидания основаны на падении ставок и общей конъюнктуре рынка. Если во втором случае ипотечнику лучше просто рефинансировать кредит, то продажа с целью извлечения прибыли и покупки в дальнейшем дешевле превращает его уже в инвестора. Со всеми вытекающими рисками, ведь жильё может и не дешеветь. Ситуация в стране неопределённая, — отметила Марина Лашкевич.

Схемы по продаже ипотечной квартиры известны и отработаны. Этим летом на рынке недвижимости интереснее другое. Все тенденции сегодняшнего дня проистекают от ажиотажа ранней весны. Тогда и просто покупательский, и инвестиционный интерес дали всплеск активности на рынке и новостроек, и вторички. Позднее мы увидели предсказуемый откат, эквивалентный по масштабам всплеску. Таким наблюдением поделился первый вице-президент "Опоры России" Павел Сигал.

Затишье длилось до того момента, пока не была понижена ставка ипотечного кредитования. В совокупности с уже действующими льготами и специальными условиями ипотеки это дало толчок к оживлению рынка.

— Замечу, нехарактерному оживлению, учитывая, что сезон отпусков в самом разгаре и обычно в это время игроки рынка не ждут от потребителей особой активности. И именно эти процессы подталкивают сейчас частников к возможной продаже ипотечных квартир. Другой вопрос, что ценовые значения рынка вторички пока достаточно высоки, что сказывается на спросе именно в этом секторе. Происходит это потому, что владельцы ожидают анонсированного распространения льготных условий ипотеки и на вторичку. Поэтому в массе своей владельцы в этот период ожидания предпочитают сдавать квартиры в аренду, — пояснил Павел Сигал.

Марина Лашкевич считает, что если идёт речь об оптимизации своих выплат, то стоит рассмотреть рефинансирование кредита под более выгодный процент. Если в перспективе ожидается поступление денег, например от продажи другой недвижимости или на работе анонсирована премия, то можно попросить отсрочку у банка, приложив соответствующие объяснения и документы.

— Если есть возможность, лучше, на мой взгляд, переждать. Чтобы получить выгоду, нужно продавать жильё в фазе роста рынка и во время "рынка продавца". Сейчас всё не так. Все предложения по продаже жилья от собственников идут с весомыми скидками. На данный момент лучше заняться рефинансированием. Если есть возможность, найти более выгодную ставку по кредиту, — пояснила директор по развитию городского департамента Point Estate Дарья Плотникова.

Если же всё-таки приходится квартиру продавать, то она рекомендует воспользоваться схемой с переуступкой прав. Впрочем, тут владельцу квартиры приходится конкурировать с застройщиком, у которого более выгодные ставки по ипотеке (или с первичными предложениями в той же локации), поэтому привлекать покупателя можно только более низкой ценой и хорошим качеством отделки.

Дарья Плотникова обратила внимание на то, что особенность сезона 2022 года в том, что все игроки ждут, как поведёт себя рынок осенью. Развитие ситуации может быть в обе стороны, так как существует множество противоречащих друг другу факторов.

— Сейчас можно отметить очевидные изменения потребительских и экономических характеристик рынка недвижимости, которые имеют цикличный характер. Рост цен, как и спад, — неотъемлемая его часть. Однако экономическая ситуация последних лет, в том числе и как следствие пандемии, развивалась вопреки общим правилам финансового рынка. Рост стоимости жилья в новостройках напрямую связан с удорожанием строительных материалов и новых логистических цепочек. Март 2022 года характеризовался ажиотажным спросом, так как люди стремились сохранить свои сбережения. В последующие месяцы активность на рынке недвижимости сократилась, — пояснил генеральный директор ГК "Монолитхолдинг" Гасан Архулаев.

Он добавил, что банки предлагают населению сложные условия для ипотеки. С учётом роста цен и ставок ежемесячный платёж вырос практически в два раза. В Росреестре отмечено значительное сокращение количества регистрации сделок.

Люди часть своих денежных сбережений разместили во вклады под повышенный процент. Когда закончится срок действия этих вкладов, возможно, эти деньги направятся в недвижимость.

— Мы придерживаемся мнения, что обрушения цен на жильё не произойдёт, но определённая корректировка стоимости квадратного метра возможна. Стоимость квартир будет стагнировать. Данный процесс имеет смысл рассматривать исключительно в рамках цикличности. Если приобретение квартиры обусловлено жизненными обстоятельствами, откладывать сделку нет смысла. Существенного падения цен в этом году, вероятно, не будет, и предложения застройщиков едва ли начнут стремительно расти, — уточнил Гасан Архулаев.