Апартаменты не встроились: Налоги на них снизят, но к жилью не приравняют

Надежды владельцев апартаментов, что их недвижимость приравняют к обычным квартирам, оказались напрасными. В Госдуме заявили, что этого никогда не случится.

Изменить статус апартаментов обещал Минстрой ещё в 2016 году. Последняя редакция законопроекта была внесена в парламент в июле 2018 года первым зампредом Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александром Сидякиным, однако спустя время была отозвана из парламента. А в ноябре 2020 года замглавы Минстроя Никита Стасишин заявлял, что его ведомство намерено запретить строительство апартаментов в России, но законодательно утвердить жилой статус уже возведённых объектов. Споры на этот счёт шли давно, и два года назад президент Владимир Путин поручал правительству ещё в прошлом году (до 1 августа 2021 года) обеспечить внесение в законы поправок, которые определят правовой статус апартаментов. И вот на дворе уже август 2022 года, однако никакого решения не принято.

Вернее, получается, что правительство передумало.

Большинство россиян считают, что апартаменты от квартир отличаются только ценой. Между тем апартаменты относятся к нежилому фонду, а это значит, что в таком помещении формально нельзя зарегистрироваться как в квартире или частном доме. Метания правительственных чиновников спровоцировали риелторов на обещания своим клиентам, что вот-вот и скоро примут закон, позволяющий полноценную регистрацию. Многие граждане таким обещаниям верят, а ещё соблазняются расценками, которые, как правило, на 10–15% ниже, чем стоимость обычных квартир, и поэтому в 42 регионах РФ появилось множество офисных центров с интегрированными апартаментами. Тем более что и для строителей возведение апартаментов выгодно со многих сторон.

Во-первых, земель, пригодных для строительства коммерческих зданий, больше и стоят они дешевле. Во-вторых, дом со статусом "жилой" не должен находиться вблизи крупных магистралей и промышленных предприятий и в нём должен быть достаточный уровень звукоизоляции, а все инженерные коммуникации соответствовать санитарным требованиям. А для коммерческого здания эти ограничения мягче: оно может находиться даже в промышленной зоне и не иметь дополнительных удобств, которыми оснащаются жилые дома, например балконов. В-третьих, застройщик апартаментов не обязан возводить школы, поликлиники и детские сады — и это тоже существенно экономит бюджет.

Многие граждане, которые купили подобный объект, — попадают в ловушку.

— Помимо коммунальных платежей, которые для нежилой недвижимости выше, чем для жилья, на 10%, ещё и налоги на такую собственность придётся платить по ставке 0,5–2% от кадастровой стоимости (вместо 0,1%, предусмотренного для жилья. — Прим. Лайфа), — пояснил юрист Валентин Комаров. — Однако помимо этих затрат ещё можно "попасть" на обязанность вносить платежи в счёт аренды земельного участка, которая начисляется в виде некой доли, пропорциональной площади объекта владения.

И это ещё не всё. Согласно действующему законодательству, в случае банкротства застройщика апартаменты, по которым документы о собственности ещё не оформлены, передаются в общую конкурсную массу. В то время как покупатели жилых помещений могут вернуть все свои внесённые деньги по счёту эскроу. Это прямо указано в законе 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве". И кстати, в случае ответа россиянина перед кредиторами апартаменты не могут быть признаны единственным жильём, не подлежащим реализации.

Понятно, почему правительство не хочет приравнять апартаменты к жилью. Например, столичные власти называют всю эту ситуацию колоссальной проблемой для города и жителей. Так, в прошлом году вице-мэр Москвы Андрей Бочкарёв заявил, что прописка в жилом помещении налагает на город обязательства по обеспечению социальной инфраструктурой, но апартаменты нередко построены в местах, где нет возможности открыть школы и больницы — "это физически невозможно".

Но, по словам Пахомова, сейчас прорабатывается идея вывести апартаменты в отдельную категорию для уменьшения налогов, при этом право определять ставки надо дать регионам.

— Это почти ничего, — говорит налоговый юрист Татьяна Лагуткина. — Да, возможно, какие-то регионы и снизят налоговое бремя, однако нельзя забывать, что налоги от недвижимости идут в региональные бюджеты, так что вряд ли это станет массовым.