Четыре основания, когда банки смогут законно не выдавать льготную ипотеку

Президент РФ Владимир Путин поручил правительству до 25 июля снизить ставку по льготной ипотеке, установив для неё максимальное значение не более 7%. А для обеспечения механизма безотказной выдачи таких кредитов Госдума подготовила законопроект, согласно которому банк не сможет отказать в предоставлении заёмщику льготного ипотечного кредита по любым основаниям, за исключением четырёх случаев. Но этот подход будет действовать, только если доход гражданина позволяет ему платить по своим обязательствам.

Причина 1. Подтверждённый ежемесячный доход заёмщика составляет менее 50% от размера его предполагаемого ежемесячного платежа по кредиту.

— Сейчас в практике большинства банков по этой причине не отказывают, а просто предлагают кредит на других условиях, то есть с меньшей суммой, — рассказал Лайфу источник в ВТБ. — Самая распространённая ситуация, когда потенциальный заёмщик уже присмотрел себе новостройку и подаёт заявку на кредит в сумме, равной цене, за которую эта недвижимость продаётся. Если банк одобряет меньшую сумму, но квартира очень нужна, то можно выбрать другое жильё, не подавая новую заявку. Если закон примут, то система уже будет другой: банк выдаст отказ и предложит подать другую заявку.

Причина 2. У заёмщика имеются задолженности по исполнительным производствам в размере, превышающем 50% от его дохода за последние шесть месяцев.

В сегодняшних реалиях банк, рассматривая заявку на ипотечный кредит, при наличии любой непогашенной задолженности отказать тоже может. Это связано как с риском невыплаты по уже существующей задолженности, так и с требованиями Центробанка к кредитным учреждениям создавать дополнительные резервы. Это снижает доходность, а следовательно, не представляет коммерческого интереса.

— Если поправки вступят в силу, то, скорее всего, существующая практика не изменится, — считает старший юрист компании "Европейский дом права" Залимхан Магомедов. — Банк, получив информацию об уже существующей задолженности, с большой долей вероятности будет рекомендовать ипотечному заёмщику либо свой долг погасить до получения нового кредита, либо рефинансировать в том банке, который выдаёт ипотеку.

Причина 3. В отношении заёмщика ведётся процедура банкротства.

— Если россиянин подал заявку на ипотеку, но он потенциальный банкрот (и банк это установит), то такому гражданину откажут в 99% случаев, — уверен ведущий финансовый эксперт компании "Аналитика онлайн" Глеб Задоя. — Само собой, отказ будет, даже если процедура уже началась.

По словам Задои, такая практика сложилась уже давно, пока ни одно кредитное учреждение не объявило, что собирается действовать по-другому.

Причина 4. Заёмщик предоставил недостоверные сведения или недостоверные документы.

— В настоящее время эта причина для отказа тоже существует, и более того — она самая распространённая, — рассказал начальник аналитического отдела компании "Риком-Траст" Олег Абелев. — Существуют некоторые особенности, которые можно было бы исправить, но они почему-то не учтены в законопроекте.

Во-первых, есть ситуации, когда сведения оказались недостоверными не по вине заёмщика. Например, он предоставил справку с ошибкой, которую допустил тот, кто эту справку выдавал.

Во-вторых, бывают случаи, когда заёмщик считает документ достоверным, а он таковым не является, но это не действие с умыслом, а незнание. Такое происходит, например, если женщина вышла замуж и сменила фамилию, но пока пользуется старым паспортом.

— По идее, в поправках нужна ещё одна строчка о том, что отказ связан с умышленным действием заёмщика, а при отсутствии таковых банк может предоставить возможность исправить ситуацию, предъявив нужные документы, — считает Абелев.

А ещё в заявленном законопроекте предусмотрено, что факт наличия информации о заёмщике в бюро кредитных историй (БКИ) не является основанием для отказа в предоставлении ему кредита.

1. Программа подходит для приобретения: квартиры в строящемся доме, готового жилья у застройщика, земельного участка с дальнейшим строительством дома либо для строительства нового дома на уже имеющемся участке. А вот просто вторичное жильё по этой программе приобрести нельзя.

2. Если дом строить своими силами и без договора подряда, то строительство надо закончить и зарегистрировать право собственности на дом в течение 12 месяцев с даты получения ипотечного кредита. Иначе банк может повысить процентную ставку по кредиту.

3. Первоначальный взнос по кредиту должен быть не менее 15% от стоимости приобретаемой недвижимости, а максимальная сумма кредита — до 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн рублей — в остальных регионах.

4. Если денег по льготной программе не хватает, то по ставке 7% можно оформить часть кредита, а остаток требуемой суммы оплатить на рыночных условиях или получить в рамках региональной ипотечной программы.

5. Льготный кредит не запрещает использование маткапитала в виде первоначального взноса либо как источник частичного погашения.