Управляющие компании в новостройках придумали, как брать больше за ЖКХ

Некоторые застройщики очень торопятся компенсировать себе запланированную, но не полученную в связи с падением рынка прибыль, и теперь им мало просто навязать новосёлам свою управляющую компанию (УК) — они придумали схему, которая позволяет начислять для собственников новых квартир повышенную плату за коммунальные и жилищные услуги. Но, как оказалось, избежать хитрых ловушек можно, правда, для этого как минимум придётся выяснить, что именно закреплено в договоре управления, и сравнить эти положения с нормами действующего законодательства.

В городе Котельники Московской области жители одного из новых домов обратились в жилинспекцию с просьбой провести проверку законности начисления завышенной платы за содержание жилья, ведь вопреки муниципальным тарифам в 38,64 рубля за метр управляющая компания начисляла 46,7 рубля за метр. В ходе проверки инспекторы выяснили, что УК производила свои начисления, руководствуясь договором управления, который был подписан ею с компанией-застройщиком (по факту: и УК, и застройщик — это компании одного холдинга). В итоге госжилинспекцией было вынесено предписание, согласно которому размер платы за содержание жилья должен определяться на общем собрании собственников, а если решения собственников нет, то муниципалитетом, то есть он должен составлять не более 38,64 рубля за метр. Управляющая компания с выводами инспекторов не согласилась и обратилась в суд, но проиграла три инстанции, теперь УК вынуждена будет произвести перерасчёт платы за содержание и ремонт жилого помещения всем собственникам квартир обслуживаемого этой компанией дома (постановление Арбитражного суда Московского округа № А41-73898/21)

— Недобросовестные УК привыкли, что их действия остаются безнаказанными, и они уже не стесняются выжимать для себя прибыль практически на пустом месте. Ведь очевидно, что в ситуации, которая была в Котельниках, вместо требуемого по закону договора с собственниками использовать просроченный договор с застройщиком было совершенно незаконно. Конечно, в этом случае суды просто не могли вынести решения не в пользу собственников квартир, — считает адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов города Москвы Дмитрий Шагин.

Но тем не менее подобные схемы применялись управляйками от застройщика и в Москве, и в Ростове-на-Дону.

В первом случае разбирательство закончилось судебным решением, по которому в пользу заявивших иск хозяев квартир были взысканы: убытки за год (в среднем более 30 000 рублей каждому), штрафы в 50% от суммы убытков и компенсации морального вреда и штрафы в порядке закона "О защите прав потребителей".

Во втором случае суды точно так же, как и в истории, произошедшей в Котельниках, решили, что надо применять муниципальный тариф, так как решения самих собственников о выборе способа управления не было и коллективный договор с УК не заключался.

Однако стоит учесть, что для новостроек иногда применяют и иные схемы, которые всё-таки позволяют УК брать повышенную плату. Сейчас в случае приобретения квартиры в новостройке часто есть риск, что в первых платёжках за коммунальные услуги цифры могут быть весьма внушительные, и, как правило, так происходит — тоже в связи с применением одной из двух замаскированных уловок.

Первая — УК начисляет плату за ресурсы, которые потреблялись и учитывались по общедомовым счётчикам до постановки на учёт индивидуальных приборов по каждой квартире. А так как, согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ (ЖК), обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника возникает сразу после подписания акта приёма-передачи, то с даты этого документа такое начисление признается законным, даже если фактическое право собственности ещё не оформлено. Такой подход вполне допускается и судами, так как теоретически приобретатель мог иметь доступ к квартире и пользоваться ресурсами ещё до окончательного оформления всех бумаг.

Вторая — иногда при подготовке сделки купли-продажи строящейся квартиры подписывается соглашение (или в одном из договоров вставляется пункт), по которому приобретатель сразу обязуется оплатить коммунальные услуги за два-три месяца до подписания акта приёма-передачи квартиры. Конечно, можно попытаться эти требования оспорить, но для этого придётся пойти в суд и в ходе разбирательства доказать, что продавец неверно информировал об условиях сделки либо создал условия, при которых без подписания такого соглашения квартиру купить было невозможно. На практике: значительное количество новосёлов предпочитают сберечь свои нервы и просто заплатить по счёту, чему "управляйщики" очень рады.

— Некоторые УК прекрасно понимают, что их требования, мягко говоря, небезупречны, однако они всё равно идут на это, — рассказывает заведующий Западной коллегией адвокатов города Москвы Александр Инютин. — Обычно так могут поступать коммунальщики, связанные с застройщиком, и они этим способом пытаются погасить часть строительных расходов своих владельцев.

Для того чтобы не переплачивать по платёжкам в новостройках, надо помнить о двух моментах:

1. По закону оплачивать жилищные и коммунальные платежи в новостройке нужно только с момента, когда дом сдали в эксплуатацию и вы подписали акт приёма-передачи. Если застройщик или УК пытаются получить с вас плату за предыдущие периоды, это незаконно. Однако, прежде чем приступать к разбирательству, стоит проверить: не подписывали ли вы отдельное соглашение о порядке оплаты ресурсов и коммунальных услуг. Как правило, УК на такой вопрос отвечают. Если выяснится, что соглашение есть, проверьте, что именно вы обязались оплатить, должны быть указаны периоды и объём ресурсов и услуг, в ином случае следует жаловаться в жилинспекцию. Самый удобный способ — через страницу ГИС ЖКХ.

2. Само собой, что жилой дом нужно обслуживать уже с момента его ввода в эксплуатацию, но часто процесс передачи квартир жильцам может длиться несколько месяцев, на этот период застройщик обязан выбрать первую управляющую компанию, но эта управляющая компания после трёх месяцев своей работы должна либо заключить коллективный договор с каждым из собственников квартир, либо обслуживать дом, руководствуясь муниципальными тарифами. И в одном, и в другом случае коммунальщики не имеют права просто руководствоваться тем договором, который был между строителями и первой управляющей компанией.