Как при завещании и дарственной можно лишиться недвижимости

Многие россияне считают, что оформление завещания или договора дарения родственнику — это гарантия безопасного перехода прав на недвижимость. Однако практика показывает, что есть несколько, казалось бы, незначительных моментов, при которых завещание или договор дарения могут быть признаны ничтожными. Эксперты пояснили Лайфу, какие особенности стоит учесть, чтобы наследственная передача имущества была на самом деле безопасной.

На первый взгляд обычное завещание — это очень надёжный и проверенный годами инструмент. Однако на самом деле немало случаев, когда гражданам приходится в судебном порядке подтверждать те самые права, которые указаны в завещании. Происходит это по вполне обычным причинам.

Во-первых: завещание может быть оспорено. Например, кто-то из других претендентов сумеет получить справку о болезни умершего, при которой выявлялись нарушения кровообращения головного мозга (а это может происходить при сахарном диабете, артериальной гипертензии, травмах головы, алкоголизме и т.д.). Такая справка даёт шанс заявить о возможной ограниченной дееспособности завещателя и оспорить его волю.

Во-вторых: даже при наличии завещания возникает вопрос, как быть, если у завещателя есть супруг или существуют лица, которым положена обязательная доля в наследстве. Как правило, в этом случае предстоит длинный путь судебных разбирательств.

В-третьих: могут возникнуть проблемы технического характера. По закону наследник должен сам узнавать о смерти наследодателя и сообщить об этом нотариусу. То есть если наследник о смерти не знает и за принятием наследства не обращается, то нотариус никаких действий выполнять не обязан. А не востребованное никем наследство законом признаётся собственностью государства. Восстановить пропущенный срок принятия наследства можно через суд. Но при этом потребуется доказывать, что наследник не успел принять наследство, поскольку не знал и не должен был знать о его открытии. Вот с этим самым "не должен был знать" могут возникнуть проблемы.

— Завещание — это не просто некий документ, а сделка, и она, как и любая другая, может быть признана недействительной, если будут установлены соответствующие обстоятельства, — поясняет Полина Гусятникова, старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners. — Будет ли оспариваться, что завещатель имел способность понимать значение своих действий, или будут установлены другие нарушения, неважно. Во всех случаях суд будет принимать решение на основании полученных доказательств и специальных экспертиз.

Но если при реализации завещания существует такое количество проблемных ситуаций, то не проще ли для наследодателя ещё при его жизни оформить в пользу наследника договор дарения и тем самым устранить все возможные риски? Эксперты утверждают, что такой подход является не решением проблем, а созданием других оснований для разбирательств.

Дело в том, что по закону дарение — это безвозмездная передача чего-либо, а значит, никаких других условий, например проживание в квартире до смерти, указывать нельзя. Кроме того, дарение тоже вероятно оспорить практически по тем же основаниям, что и завещание, только сделать это можно ещё при жизни дарителя, что грозит потерей или раздроблением имущества на доли.

— Сделки дарения имеют очень шаткую конструкцию, так как они могут быть оспорены кем угодно, — утверждает адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов Москвы Дмитрий Шагин. — Помимо того, в законе прямо указано на возможность для дарителя отменить своё решение, даже если оно было официально зарегистрировано (статьи 577 и 578 Гражданского кодекса. — Прим. Лайфа).

А ещё к сделкам дарения недвижимости могут проявлять интерес и налоговики. Как правило, это происходит, если дарение оформлено не между близкими родственниками. Фискальные органы считают, что в ряде случаев под видом дарения выполняется обычная купля-продажа недвижимости, но с минимизацией налогов для продавца, который реализует объект ранее установленного в законе срока. Росреестр также не приветствует сделки дарения долей в квартире, так как в ряде случаев это способ обойти преимущественное право покупки доли другими совладельцами недвижимости.

По словам юристов, в настоящее время российские граждане стали прибегать к новым формам распоряжения недвижимостью, речь идёт о наследственном договоре и совместном завещании супругов.

Наследственный договор — это сделка, которая заключается при жизни наследодателя и предполагает, что наследнику заранее известны все условия, которые будет необходимо выполнить для получения имущества. Условия могут быть совершенно разные, например, наследник по такому договору обязуется оплачивать за чьё-то обучение, или выгуливать собаку, или заботиться о друге владельца недвижимости. При этом наследодатель может расторгнуть такой договор в любое время в одностороннем порядке. А подписавший его наследник — только через суд.

Совместное завещание супругов — это документ-распоряжение, в котором определяется: что будет с имуществом, если умрёт кто-то один или оба супруга одновременно; как разделить доли между наследниками, либо кого из наследников лишить их доли. При разводе совместное завещание теряет свою силу и потребуется индивидуальный документ, либо всё будет наследоваться по закону.

А для одиноких людей вполне подойдёт соглашение с наследником в виде договора пожизненного содержания с иждивением. Это оформление отношений, при которых плательщик ренты обязуется содержать рентополучателя до момента смерти, после чего он приобретает право на его имущество. Сейчас, как правило, такой договор заключается с участием третьего лица — гаранта, который в дальнейшем будет наблюдать за исполнением соглашения.

— Наследственный договор, совместное завещание супругов и договор пожизненного содержания — это более совершенные формы передачи имущества наследникам, — считает адвокат Первой межрегиональной коллегии адвокатов Рауль Магомедов. — Данные соглашения решают большинство вопросов, связанных с оспариванием волеизъявления, так как их исполнение предполагает длительные отношения между сторонами и даёт возможность прекратить договор, если его условия не соблюдаются. Такая конструкция очень позитивно воспринимается судами и очень сложно оспаривается.