Немецкая схема: Вместо ипотеки в России могут возродить советские строительные кооперативы

После того как Банк России официально объявил строгие меры в отношении банковской ипотеки с субсидированной ставкой от застройщика и жилищных кредитов с минимальным первоначальным взносом, Правительство РФ заявило о рассмотрении альтернативных методов реализации жилья россиянам без грабительских процентов. Предлагается на законодательном уровне закрепить схемы по приобретению недвижимости через механизм ссудно-сберегательных касс и рассрочек от застройщиков. Эксперты пояснили Лайфу, кто сможет воспользоваться правительственной инициативой.

Согласно правительственной инициативе, озвученной по итогам коллегии Минстроя, одним из инструментов развития спроса на строительном рынке жилья могут стать ссудно-сберегательные кассы. Такой вариант приобретения недвижимости впервые появился в Германии в 1950-х годах и получил распространение во многих странах мира. Похожий вариант был и в СССР, но со своими особенностями.

Механизм ссудно-сберегательных касс такой: желающий купить жильё открывает специальный счёт, куда вносит тот самый первоначальный взнос, который был накоплен для ипотеки. Либо, если собственных средств нет, человек начинает регулярно вносить деньги, пока не накопит на свой взнос. Ссудно-сберегательная касса на внесённые средства начисляет проценты, близкие к тем, что дают банки по вкладам. Как только на счёте появится определённая сумма, например 50% от стоимости жилья, происходит сделка по регистрации квартиры в собственность гражданина. При этом с остатком стоимости недвижимости возможны варианты: либо ссудно-сберегательная касса выдаст недостающую сумму под сниженный процент, либо остаток покроет субсидия от государства.

Очевидно, что во втором случае для заёмщиков будут действовать некие специальные условия, скорее всего, связанные с приобретением жилья только в новостройке.

Более подробно о возможном механизме работы ссудно-сберегательных касс рассказал депутат Госдумы, член Комитета по бюджету и налогам Никита Чаплин.

— Такой опыт существует в некоторых странах, и смысл его в том, что тем, кто собирает свои деньги на ссудном счёте, в итоге предоставят заём на выкуп всей квартиры под льготный процент. Для многих граждан целевое вложение — это хороший вариант.

При этом эксперт подчеркнул, что для реализации этой схемы, возможно, потребуется вносить изменения в действующее законодательство, чтобы гарантировать интересы таких специальных вкладчиков на всю сумму их накоплений.

Второй вариант, который обсуждается как альтернатива дорогой банковской ипотеке, — это квартирный лизинг.

Суть схемы проста: гражданин оформляет понравившееся ему жильё в специальную долгосрочную аренду, в течение которой он погашает платежи, часть из которых идёт на выкуп недвижимости. Как только вся стоимость квартиры будет выплачена, арендатор получит недвижимость в собственность.

Специалисты считают, что данный вариант удобен для тех, кто сейчас живёт на съёмных квартирах и не имеет возможности копить на первоначальный взнос для ипотеки. При этом квартирный лизинг подходит не только как способ продажи новостроек, но и для вторичного жилья.

— Введение рассрочки на вторичном рынке может стать новым эффективным инструментом, который, например, заменит так называемую нулевую ипотеку от застройщиков, фактически уже запрещённую Банком России, — пояснил и.о. заведующего кафедрой экономики и предпринимательства Государственного университета просвещения Михаил Лавров. — Кроме того, такой подход создаст дополнительный стимул для граждан улучшать свои жилищные условия, что является общим плюсом для экономики страны.

Для справки: с апреля 2020 года в России была запущена госпрограмма "Льготная ипотека", что резко увеличило спрос на ипотеку и цены на недвижимость. После того как условия программы ужесточили, она стала применяться преимущественно вне столичных агломераций. Многие застройщики, действующие на рынке Московского региона, в Петербурге и в Ленобласти, отреагировали на снижение притока покупателей введением схем с субсидируемой ипотечной ставкой. Такие варианты предполагают низкую ипотечную ставку в дружественном застройщику банке за счёт завышения стоимости жилья на 20–30%. Данные схемы категорически не устроили Центробанк, который заметил, что растёт число заёмщиков, взявших кредиты на квартиры, которые на самом деле не стоят заплаченных за них денег. В итоге ЦБ принял меры для ограничения возможности выдачи таких ипотек.

Более подробно о ситуации с изменениями, которые ждут ипотеку с 1 июня, — в материале Лайфа.