С 1 августа начнут меняться цены на недвижимость: Какое жильё подорожает и на сколько

На первичном рынке колебания курса валют сейчас несильно влияют на спрос. Приток спроса на фоне дешевеющего рубля не превышает 5–7%, и на этом фоне стоимость явно не будет расти. Цены на новостройки стагнируют не первый месяц. А вот через квартал, когда наступит очередная фаза закупок стройматериалов, вполне возможна корректировка цен на 12–15% в сторону увеличения. Если, конечно, рубль не отыграет потери последнего месяца. Такой прогноз сделал директор направления "Новостройки" "Инком-недвижимости" Валерий Кочетков.

По его словам, ещё один фактор притока спроса на новостройки — это ожидаемое повышение ключевой ставки ЦБ, которое приведёт к повышению процентов по ипотеке на вторичном рынке до заградительных 13–15%. Соответственно, на рынке останутся пока привлекательные проценты по госпрограмме от 6% на новостройки.

Валерий Кочетков отметил, что медианные цены в последние месяцы меняются незначительно. За месяц зафиксирован рост на 2,5%, но такая динамика непоказательна.

— В сегментах бизнес и премиум всю весну и летом мы наблюдаем оживление спроса, увеличение количества показов и сделок. Цены стабилизировались: ни увеличения, ни снижения мы не фиксируем. При условии сохранения роста покупательской активности и если ничего серьёзного не произойдёт в стране, можно прогнозировать ценовую стабильность и в ближайшей перспективе, — рассказала руководитель направления "Продажи" компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова.

Очень интересная ситуация складывается на рынке вторичной недвижимости. Так, средняя цена квадратного метра на вторичном рынке старой Москвы составляет сейчас 275,9 тыс. рублей. За первое полугодие она не изменилась. Среднестатистическая квартира стоит 14,31 млн рублей. С января этот показатель тоже не изменился. Такие цифры приводит директор направления "Вторичный рынок" "Инком-недвижимости" Сергей Шлома.

В Новой Москве усреднённая цена 1 кв. м вторичного жилья составляет 203 тыс. рублей. За полгода тут цена тоже не изменилась. При этом среднестатистическая квартира несколько подешевела. Теперь она стоит 9,88 млн рублей. Это на 0,4% меньше, чем полгода назад.

Что касается Подмосковья, то тут квадрат в среднем оценивается в 139 тысяч рублей. С начала года он стал дороже на 0,1%. Среднестатистическая квартира в Московской области стоит 6,65 млн руб., за полгода она подешевела на 0,4%.

— Предложение перестало расти, ликвидное жильё экономкласса уходит из экспозиции очень быстро. Типовая квартира без каких-то знаковых недостатков продаётся буквально после двух-четырёх показов. Спрос достаточно активный — по итогам первого полугодия он на 15% превысил показатель первого полугодия 2021 года и примерно в два раза превысил уровень аналогичного периода 2022-го. Июнь по спросу был в два раза эффективнее июня в 2022 году и на 12% продуктивнее, чем июнь в спокойном 2021-м, — рассказал Сергей Шлома.

Такая ситуация складывается за счёт реализации отложенного в 2022 году спроса и перетока части клиентов из сегмента новостроек. Около 20% клиентов первичного рынка переходит на вторичный. Квартиры в новостройках на 15–20% дороже, чем аналогичные по качеству, комнатности и локации на вторичке. И те, кому необходимо жильё категорий эконом или комфорт, ранее решались на покупку новостройки только из-за возможности использовать ипотеку с небольшими ежемесячными платежами. Когда нет околонулевых ипотечных ставок от застройщиков, эти покупатели переориентировались на более дешёвые вторичные квартиры.

Сергей Шлома считает, что высокий спрос на вторичное жильё сохранится и в августе, но цены на квартиры расти не будут. Покупатели игнорируют переоценённые квартиры.

На фоне подорожания валюты спрос на рынке жилья стал повышаться. Те потенциальные покупатели недвижимости, которые имеют рублёвые сбережения и вклады, начинают нервничать. Они стараются переложить свои деньги во что-то более надёжное, например в недвижимость, так как приобретать доллары уже дорого. Те же покупатели, которые хранят деньги в валюте, получили возможность сделать более качественное приобретение, потому что у них просто стало больше рублей.

— Это сразу подогревает рынок. Также стоит отметить, что определённые слухи о повышении ключевой ставки вызывают опасения роста процентной ставки по ипотеке, а это также один из факторов повышения спроса в середине лета. В этих условиях некоторые продавцы пробуют повысить цены на 3–6%. И, конечно, наиболее бюджетные варианты быстро уходят в сделки во всех сегментах недвижимости. Все эти факты, возможно, могут привести к небольшому поднятию средней стоимости квадратного метра, — считает руководитель офиса "Митино" "Инком-недвижимости" Наталия Борзенкова.

В сегментах бизнес и премиум в дальнейшем цены абсолютно точно не будут снижаться. Какое-то время на фоне стабилизации спроса будет наблюдаться стагнация арендных ставок, и, возможно, в обозримом будущем мы увидим коррекцию вверх. Но в перспективе этого года точно не более 7–10% и только у особо ликвидных лотов. Дополнительно на динамику может оказать влияние волатильность рубля. Такой прогноз сделал руководитель направления "Аренда" компании Apple Real Estate Владимир Родионов.

На массовом рынке аренды жилья в Москве спрос невысокий. Это типично для лета. Тем не менее он на 20% выше, чем был во втором квартале и июле прошлого года. По сравнению с первой половиной спокойного 2021 года активность арендаторов находится на том же уровне. Так охарактеризовала обстановку на рынке заместитель директора управления аренды квартир "Инком-недвижимости" Оксана Полякова.

— Что характерно именно для нынешнего года: наниматели в массовом сегменте интересуются только объектами экономкласса, а квартиры категории комфорт остаются без внимания. Отсюда перекос: дешёвых квартир не хватает — спрос в два раза выше предложения, а лоты комфорткласса накапливаются в экспозиции, их в три раза больше, чем потенциальных арендаторов, — пояснила Оксана Полякова.

На фоне переизбытка предложения наниматели жилья категории комфорт рассчитывают на существенные скидки — от 10% и выше. Но собственники не хотят идти на такие серьёзные финансовые уступки и согласны не более чем на 10%. В итоге дисконт в массовом сегменте сохраняется на уровне 5–10%. А около 30% наймодателей отказываются даже рассматривать возможность снижения арендных ставок.

— В конце июля мы ожидаем оживления спроса со стороны тех, кто планирует найти подходящий вариант, до общего подъёма сделок на рынке, который традиционно происходит в конце августа и сентябре. В этом году, возможно, высокий сезон откроется чуть раньше. Обычно на фоне оживлённого спроса и особенно при наличии конкуренции между арендаторами собственники поднимают стоимость найма в среднем на 5–10%. В этом году, если высокий сезон проявит себя в полной мере, можно будет ожидать роста арендных ставок. Но, как правило, это длится недолго — уже к зиме цены возвращаются на 5–10% назад, — добавила Оксана Полякова.

Сейчас некоторые компании выводят на рынок новые продукты по долевому инвестированию в объекты строительства с небольшим порогом входа. Инвестиции в ИЖС предлагаются даже от 100 000 рублей.

— Рост курса валют ведёт и к удорожанию строительства, особенно в ИЖС, где не так сильна "экономия от масштаба", как в случае с многоквартирными домами (МКД). Дорожают строительные материалы, ухудшается логистика, дорожают и услуги специалистов и подрядных бригад — ведь их реальный доход падает, а рабочим надо кормить свои семьи. Всё это привело к тому, что МКД уже прибавили в цене от 2%, особенно на вторичном сегменте. Цены на строительство ИЖС пока зафиксированы за счёт закупленных ранее материалов. Но тут есть другая особенность: активно обсуждается и частично уже вводится эскроу-система счетов в загородный рынок. Это приведёт к тому, что застройщики будут строить на заёмные средства, что сразу приведёт к увеличению цены на 10–15% минимум. Если, конечно, не будет мер господдержки, — рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

По его прогнозам, наиболее ликвидные объекты вторичного рынка и акционные лоты в новостройках в августе вымоются инвесторами и желающими спасти свои сбережения. Далее недвижимость начнёт планомерно дорожать. Загородный сегмент — с конца августа и до завершения строительного сезона. Ведь запасы материалов уже закончатся. МКД и вторичный сегмент продолжат удорожание в текущих темпах, кроме сверхликвидных предложений до 5 000 000 рублей. Это касается и ликвидных объектов ИЖС вне Московского региона и Санкт-Петербурга, ведь для них действует сельская ипотека. И её лимит в июле расширили до 6 000 000 рублей.

Однако, отметил Максим Лазовский, все эти прогнозные данные уместны в текущих реалиях развития. Евро сегодня уже превышал 102 рубля, а геополитическая ситуация продолжает быть нестабильной. Измениться конъюнктура рынка может в любое время.

— Думаю, что в ¾ всех проектов предоставляются скидки реальным покупателям, готовым приобрести объект на уровне подписания договора. Размер дисконта зависит от ценового сегмента: в эконом и комфорт он меньше, потому что цены ниже, в элитном больше, так как больше бюджеты покупки. В среднем порядка 5–7%, но в отдельных проектах могут доходить до 20%. Вариантов с дисконтом не становится больше, потому что в целом на загородном рынке число проектов особо не увеличилось, — рассказал руководитель аналитического центра "Инком-недвижимости" Дмитрий Таганов.