С 1 сентября цены на недвижимость будут меняться: как повышение ставок по ипотеке повлияет на стоимость жилья

Сейчас банки активно пересматривают условия по кредитам. В том числе и по ипотеке. После 1 сентября эта тенденция может ускориться, а 15 сентября состоится очередное заседание Центробанка. Экономисты не исключают, что на нём ключевую ставку могут поднять ещё больше. Впрочем, в августе ЦБ уже поднял ставку с 8,5% сразу до 12%. Именно поэтому сейчас и идёт такое активное повышение процентов по кредитам.

— На самом деле прогнозы по действиям ЦБ всё-таки разнятся: пока в прессе активно обсуждают вероятное повышение, в бизнес-сообществе существует мнение, что на заседании 15.09.23 ставку оставят неизменной. При этом надо понимать, что сам факт вероятного повышения сегодня не является ключевым. Ставка уже ощутимо выросла, и это повлияет на пересмотр ипотечных программ банками, некоторые из которых уже объявили о плановом повышении ставок. На фоне сложившейся ситуации мы прогнозируем и уже видим ажиотажный спрос на первичную недвижимость. Однако, скорее всего, он будет краткосрочным. Логичным ответом застройщиков на данную тенденцию станет повышение цен. Динамика за месяц может составить 5–7%, — отметила руководитель департамента маркетинговых исследований "Главстрой регионы" Виктория Ковалевская.

В настоящее время все участники рынка подходят с известной долей осторожности к дальнейшему планированию. Это связано с тем, то Банк России пока не дал рынку макроэкономические ориентиры, в отличие от предыдущего решения, когда было дано обоснование и прогноз. На этот момент обратил внимание исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

— Пока можно полагать, что если текущая политика Банка России будет продолжена, то рынок ожидает сокращение платёжеспособного спроса и дальнейшее удорожание ипотечных кредитов и проектного финансирования. При этом до конца года цены на первичном рынке застройщики постараются держать стабильными. Просто очень мало возможностей сейчас для изменения цен. Понижать их не позволяют условия договоров проектного финансирования, а повышать — рыночный спрос. Вторичный рынок более свободен по подстройке цены к существующему спросу. Тут стоимость жилья может немного снизиться, — добавил Владислав Преображенский.

Что касается цен — в более доступных районах столицы средний чек растёт активнее, чем показатели в премиальных районах или домах. Из внешних факторов на цену также может повлиять улучшение транспортной доступности — за счёт, например, открытия новых станций метро. В целом даже повышенный спрос может вызвать лишь умеренное подорожание новостроек. В большей степени на это будет влиять стадия строительной готовности, а также стоимость поставляемых строительных материалов. Такой прогноз сделал управляющий партнёр Prime Life Development Денис Коноваленко.

— На рынке недвижимости в этом месяце мы увидели ситуативное охлаждение спроса в связи с резким падением курса рубля. Тенденция продолжается с середины августа. Дальнейший рост учётной ставки, с одной стороны, увеличит стоимость кредитов для застройщика и, с другой стороны, снизит спрос на "несубсидированные" ипотеки. Этот фактор будет влиять на ещё большее снижение спроса, но не на итоговые цены. Почему? Во-первых, на рынок выходят и инвесторы, которые пытаются спасти свои наличные активы от обесценивания. Во-вторых, государство продолжает работу по стимулированию ипотечного спроса льготными программами: регулятор уже увеличил лимит сельской ипотеки, расширив его до 6 000 000 рублей. Эти факторы спрос, наоборот, стимулируют, — рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

В итоге спрос остаётся в допустимых пределах колебания. При этом предпочтения покупателей продолжат смещение в сторону бюджетных объектов от 5 000 000 до 10 000 000 рублей. Спрос на объекты комфортного и бизнес-класса будет дальше снижаться.

При этом Максим Лазовский не исключает дальнейших просадок совокупного спроса при внешних и внутренних изменениях в стране и мире. В целом удорожания на рынке недвижимости ждать стоит, но оно сдвинется на октябрь и составит не более 3–6% в зависимости от класса ИЖС и его ликвидности.

— Причина — рост стоимости материалов и услуг подрядчиков. Стоит отметить, что себестоимость строительства выросла минимум на 12% при возведении объекта из материалов по текущим ценам. Чтобы повысить цены всего на 3–6%, застройщики будут компенсировать разницу из собственной прибыли, — добавил Максим Лазовский.

Ещё недавно покупатели первичной недвижимости активно выбирали варианты покупки жилья. Кто-то предпочитал квартиру без отделки, кому-то была интересна первичная отделка, а кто-то хотел жильё "под ключ" с ремонтом и мебелью. Теперь схожие тенденции перешли и на рынок вторичного жилья.

— За первое полугодие 2023 года мы фиксируем интересный тренд. Если ещё в прошлом году мы получали заказы на частичную или полную меблировку новостроек, включая нежилые пространства (МОПы), то сейчас отмечаем интерес к меблировке вторичного жилья. Основными заказчиками в данном случае выступают крупнейшие федеральные агентства недвижимости. Меблировка, а также ремонт вторичного жилья делает его более привлекательным и даёт возможность ускорить процесс переезда для клиентов. При этом финансовая нагрузка для покупателей является не такой существенной за счёт объёмов заказываемой продукции в рамках страны, — рассказал директор B2B-продаж и направления по работе с девелоперами и агентствами недвижимости Mr.Doors Александр Бегун.

По его словам, чаще всего заказчики — агентства недвижимости — запрашивают на просчёт такие категории мебели, как кухни, прихожие, гардеробные, но есть и те, кто предлагает клиентам полную меблировку недвижимости под ключ.