Доходный дом: В какую недвижимость сейчас выгоднее инвестировать и сколько можно заработать

Перед тем как покупать недвижимость, нужно определить цель инвестиций. Одно дело — приобретать жильё, чтобы получать стабильный доход от сдачи в аренду сразу же. Другое — делать инвестицию на будущее. Допустим, покупать квартиру в строящемся доме с перспективой переехать туда через несколько лет. Или приобретать жильё подрастающим детям. Иная тактика нужна при выборе жилья для посуточной аренды.

— Если недвижимость приобретается для получения дополнительного источника дохода от сдачи в аренду, то нужно выбирать место, где хорошая транспортная инфраструктура. К тому же стоимость объекта не должна быть перегрета. Самым оптимальным вариантом при покупке недвижимости в жилом комплексе для последующей сдачи будет двухкомнатная квартира. Конечно, можно рассмотреть студию или однушку, но необходимо учитывать тот факт, что стоимость квадратного метра будет дороже, — рассказал специалист по международным финансовым рынкам маркетплейса "Финмир" Георгий Свирин.

Кроме транспортной инфраструктуры, необходимо учитывать локацию объекта инвестиций, обратить внимание, есть ли поблизости детский сад, школа, парк для прогулок, магазины.

— Самые выгодные предложения от застройщика обычно появляются на старте продаж. Если планируется приобретать квартиру для перепродажи, то самое лучшее время инвестирования — на этапе строительства, на стадии котлована. В это время цены минимальные, и можно будет продать квартиру дороже по переуступке прав, не дожидаясь сдачи дома. Основной проблемой для инвестора при покупке недвижимости является стоимость объекта. Если у покупателя есть наличные деньги, то можно рассчитывать на значительную скидку от застройщика — от 10%. Сейчас актуальны инвестиции в недвижимость в таких городах, как Краснодар, Казань, Самара, Саратов, Новороссийск, — добавил Георгий Свирин.

Говоря о вторичном рынке, следует назвать наиболее выгодным в плане инвестиций формат с отделкой и частичной или полной меблировкой. Количество таких предложений от ведущих агентств недвижимости год к году показывает положительную динамику. Об этом рассказал директор B2B-продаж и направления по работе с девелоперами и агентствами недвижимости мебельной компании Mr.Doors Александр Бегун.

По его словам, на первичном рынке в топ выходят однокомнатные квартиры. Не последнюю роль в выборе играет и наличие инфраструктуры и иных фишек от застройщика, которые могут снизить финансовую нагрузку покупателей. Речь идёт о сертификатах на дополнительные услуги, скидках. А вот форматы студий всё реже интересуют покупателей. Если говорить о наиболее перспективных с точки зрения инвестиций регионов, то это Москва, Санкт-Петербург, Черноморское побережье, а также Калининградский регион.

— Для инвестирования я своим клиентам всегда рекомендую приобретать квартиры на одну или две спальни. Капитализация таких объектов в горизонте двух лет будет намного выше, чем по другим вариантам жилья. Не рекомендую студии, так как на них спрос всегда ниже. Не стоит забывать, что целевая аудитория покупателей жилья — семья в возрасте 35–38 лет с одним ребёнком, — рассказал руководитель отдела продаж агентства недвижимости BELFORT Real Estate Investment Денис Крисятецкий.

По данным ЦИАН, доля людей, которые покупают для инвестиций загородную недвижимость, выросла в 2023 году вдвое по сравнению с 2021 годом. Теперь в Московском регионе она составляет 8%.

Последние пару лет не теряет актуальности посуточная аренда коттеджей. При этом разнообразие и качество предоставляемого жилья оставляют желать большего и лучшего, соответственно. На сайтах объявлений можно найти различные предложения стоимостью от 4000 до 50 000 рублей, а порой и выше. Казалось бы, предложения на любой вкус и кошелёк. Однако это не совсем так.

— Есть множество вариантов аренды очень больших коттеджей (от 200 м²), которые подойдут для больших компаний, а также совсем маленьких домиков (30 м²), планировочное решение которых предусмотрено для отдыха максимум двоих людей. А вот дома средней площади встречаются значительно реже, но именно на них и есть спрос, — рассказал директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.

Основная целевая аудитория домов под посуточную аренду — семьи с детьми. Это люди, которые хотят вырваться из каменных джунглей на природу как на выходные, так и среди рабочей недели (многие теперь работают удалённо). И вот именно для них предложение очень ограниченно.

Снимать гигантский коттедж для семьи из трёх человек за 20 000 – 30 000 в сутки нерационально. А ютиться в домике с одной спальней также понравится немногим. Поэтому рациональной инвестицией сегодня является строительство коттеджа площадью от 50 до 100 м², обладающего разумной планировкой. На этот момент обратил внимание Вячеслав Котлов.

Если дом спланирован эргономично, то и на 50 м² семья с двумя детьми будет чувствовать себя вполне комфортно. В доме будет и кухня-гостиная для семейных вечеров, и две, а то и три изолированные спальни. Таких предложений на рынке совсем немного.

— Вторая проблема большинства коттеджей под аренду — это качество дома и инженерии. Экономия на строительстве приводит к тому, что в доме некомфортно как летом, так и зимой. Трясущиеся полы, мостки холода, плохая шумоизоляция стен — всё это типичные проблемы домов, построенных с целью извлечения прибыли. Такие неприятности — следствие несоблюдения технологий строительства. А плохой напор воды, отсутствие вентиляции и некомфортная температура в доме — следствие экономии на инженерных системах дома. При этом весь букет перечисленных проблем сказывается на отдыхе потребителя. Как вы думаете, захочет ли гость посетить ваш дом снова после такого уик-энда? — добавил Вячеслав Котлов.

По его оценкам, эффективной инвестицией станет строительство быстровозводимого дома площадью от 50 до 100 м² для всесезонного проживания, в котором будет комфортно и летом, и зимой. То есть нельзя экономить на теплоизоляции: тогда в холодное время года в жилье не будет холодно, летом оно не будет перегреваться, а затраты на отопление и кондиционирование будут небольшими. Также очень важно создавать в доме систему вентиляции, иначе гостям будет некомфортно из-за отсутствия нормального воздухообмена.

Что касается архитектуры, потребитель предпочитает современные стили — барнхаус, А-фрейм или хай-тек. Плюсом станет панорамное остекление — неизменный тренд последних лет. А дополнительным бонусом станет открытая терраса, где можно будет поужинать или позагорать. Этим параметром также не стоит пренебрегать. Повысит ликвидность объекта наличие на участке бани, а также установка чана, который можно использовать и как купель.

Такой дом можно будет сдавать от 9000 до 15 000 рублей за сутки, в зависимости от локации — её удалённости, уникальности, наличия поблизости водоёмов и интересных объектов.

— Конечно, большой коттедж сдаётся за куда более привлекательную стоимость, но небольшой комфортный дом не будет простаивать и в результате окажется куда более выгодной инвестицией. При этом на его строительство и обслуживание придётся потратить куда меньше, а значит, срок окупаемости будет меньше. Качественный каркасный дом площадью 70 квадратных метров можно построить "под тапочки" за пять миллионов рублей. В эту сумму уместится даже недорогая мебель. За год при аренде 25 дней в месяц, без учёта сезонных скачков цен, он принесёт в среднем 3,5 миллиона. А значит, инвестиция начнёт работать в плюс через полтора года, — подсчитал Вячеслав Котлов.

Строительство аналогичного дома в 200 м² обойдётся как минимум в 17 000 000. При сдаче дома за 25 000 рублей в сутки полмесяца (что является хорошей заполненностью), за год он принесёт примерно 4,5 миллиона. А значит, окупаться будет не менее четырёх лет.

— С приходом в 2024 году эскроу-системы в загородную недвижимость её стоимость резко возрастёт, на 10–12% минимум. Ведь застройщики будут строить не на деньги клиента, а на заёмные средства банка. Оплату клиента они "увидят" на своём счёте только после сдачи дома. Кроме того, в сегменте ИЖС появились предложения паевого инвестирования согласно купленным квадратным метрам с порогом входа от 100 000 рублей. Внесённая сумма инвестирования чётко привязывается к количеству выкупленных квадратных метров. А прибыль рассчитывается из их рыночной стоимости уже на момент продажи объекта — и эта цена будет точно дороже, чем сейчас, — рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

По его словам, такое предложение выгодно инвестору, кто хочет спасти деньги от инфляции, но не в состоянии купить объект недвижимости целиком. В целом на низком этапе рынка с высокой инфляцией и ставкой ЦБ стоит покупать, а при активизации рынка стоит дождаться пика цен и продавать. Это правило инвестора работает и сегодня и будет работать в 2024 году.

Что касается коммерческих площадей, то выбор следует делать на современных жилых комплексах, где хороший пешеходный трафик, поблизости есть метро или оно находится в стадии строительства. По метражу оптимальный вариант — от 80 до 120 м². Такую рекомендацию дал Георгий Свирин.

В коммерческой недвижимости есть большой потенциал в помещениях, расположенных на территориях крупных ЖК. При продолжающемся снижении трафика в ТЦ россияне отдают предпочтение расположенным в непосредственной близости к дому салонам красоты, медицинским клиникам, магазинам. Продолжает расти и количество интернет-покупок, поэтому пункты выдачи заказов крупнейших маркетплексов также будут нуждаться в таких помещениях. Такое мнение высказал Александр Бегун.

— Если ранжировать объекты по степени интереса инвестора, то на последнее место я поставил бы апартаменты: сейчас на них вернули налог и инвестиционная привлекательность там резко снизилась. Коммерческая недвижимость традиционно интересна, но здесь многое зависит от ниши бизнеса и выбора самого объекта. Я бы рекомендовал рассматривать туристические объекты и рекреационную инфраструктуру, то есть гостиницы, кафе, зоны проката и отдыха. Внутренний туризм уже получил большое развитие и наращивает потенциал, — добавил Максим Лазовский.