Для кого ипотека с 1 ноября 2023 года станет роскошью

Банк России в октябре повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. По заявлению мегарегулятора, данная мера направлена на ограничение рисков заёмщиков и банков. Профессиональные участники рынка недвижимости утверждают, что новации, которые применяет ЦБ, действуют специфически. Первое влияние — это удорожание ипотеки почти сразу после подъёма ключевой ставки, а в течение нескольких месяцев после этого происходит трансформация рынка под новые условия и начинают дорожать страховка по ипотечным кредитам и некоторые виды недвижимости. Кто теперь сможет получить кредит на приобретение недвижимости, а кому банки объявят отказ?

По оценке самого ЦБ, во втором квартале этого года 71,7% новых ипотечных кредитов было выдано гражданам, которые уже тратят на обслуживание своих кредитов свыше половины своего дохода. И доля ссуд таких заёмщиков именно в ипотечном портфеле составляет 60,8%. Речь идёт об ипотеке на первичном и вторичном рынках, выданной клиентам с показателем долговой нагрузки (ПДН) выше 50%. Очевидно, такое положение дел совсем не устраивает Центробанк, который понимает, что некоторые заёмщики с такой высокой долговой нагрузкой в течение длительного срока обслуживания ипотечного кредита вполне могут оказаться неплатёжеспособными в силу ряда непредвиденных жизненных обстоятельств.

А значит, банки при возникновении проблем с выплатой долга будут либо реструктуризировать кредиты, либо реализовывать заложенную недвижимость и полученными деньгами закрывать непогашаемую ипотеку. Оба варианта вовсе не добавляют стабильности финансовому рынку России. Отсюда и реакция регулятора — повышение макролимитов, что по факту может заставить банки сократить выдачу коммерческой ипотеки.

Кроме того, не всё гладко и с ипотекой по государственным программам, 12 сентября 2023 года Правительство России повысило минимальный размер первоначального взноса по ипотечным программам с государственной поддержкой с 15% до 20%. Также произошло снижение величины субсидий банкам, которые выдают так называемую льготную госипотеку. То есть по факту, несмотря на то что в бюджете на 2024–2025 годы запланирован рост расходов на льготную и семейную ипотеку, банки, скорее всего, выдачу по этим программам тоже притормозят, просто потому, что продукт перестаёт быть доступным всем и каждому.

— Новые изменения коснутся заёмщиков, которые собираются взять ипотеку с низким первоначальным взносом, то есть минимальным, и сейчас он составляет 20%. Новые коэффициенты риска означают, что банки будут более осторожны при рассмотрении заявок на такие кредиты, что приведёт к увеличению требований к заёмщикам, а также к росту процентных ставок по кредитам. Скорее всего, снизится доля сделок по ипотеке, что пагубно скажется в первую очередь на застройщиках, не исключена ситуация, когда предложение будет превышать спрос, — заявил депутат Госдумы (фракция "Единая Россия"), член Комитета по бюджету и налогам Никита Чаплин.

Новые реалии ипотечного кредитования действительно могут оказать серьёзное влияние на рынок жилья. С одной стороны, меры, предпринимаемые Центробанком и правительством, могут привести к снижению общего спроса на жильё, так как для ряда потенциальных покупателей ипотека станет менее доступной, что, в свою очередь, провоцирует давление на цены на жильё, особенно в сегментах, где ранее банки запрашивали низкий первоначальный взнос по ипотеке.

С другой стороны, ужесточение правил кредитования действительно может снизить вероятность возникновения "пузыря" на рынке недвижимости и это позитивный аспект для стабильности рынка.

— Многие из тех, кто обратился в банк за ипотекой, уже сталкиваются с рядом новых проблем, и в первую очередь это касается величины ставки и размера страховки, — утверждает риелтор Галина Смирнова. — Иногда банки не отказывают в предоставлении кредита, а выставляют заградительные проценты, требуя от заёмщиков выбирать только высоколиквидную недвижимость и "дружественную" банку страховую компанию. Но даже если требования выполняются, кредит всё равно будет дорогим, по крайней мере по сравнению с тем, который выдавался на такую же недвижимость годом ранее.

Цены на жильё уже не предполагают его покупку как средство вложения денег с перспективой получить доход на горизонте 10–15 лет, но тем, кто планирует в ближайшем будущем решить свои личные жилищные проблемы при помощи ипотеки, эксперты советуют обратить внимание на ряд требований, выполнение которых сделает выдачу кредита более вероятной.

Во-первых, надо быть готовым увеличить первоначальный взнос. Такой шаг уменьшает для банка коэффициент риска, а значит, даёт возможность предложить заёмщику немного более выгодные условия кредита.

Во-вторых, можно попробовать повысить свою финансовую стабильность. Для банка это прежде всего хорошая кредитная история и отсутствие других непогашенных кредитов.

В-третьих, станьте "понятным" для банка. Большинство банков намного проще одобряют ипотечные заявки для своих зарплатных клиентов, а также для тех, кто приносит документы о дополнительном источнике дохода.

В-четвёртых, выберите для покупки недвижимость, которая изначально заявляется банком как приемлемый залог.

В 2023 году большинство крупных банков не заинтересованы принимать в залог квартиру, которая не может быть продана на рыночных условиях в течение двух-трёх месяцев. Опрошенные Лайфом сотрудники нескольких банков в один голос заявили, что потенциальная длительная реализация залога — это одна из самых распространённых причин отказа в предоставлении кредита. Похожая ситуация и с новостройками. Если банк не является кредитором застройщика, то ему нет смысла делить риски "несдачи" с потенциальным заёмщиком.