С 1 ноября появятся новшества для жильцов: Как они скажутся на стоимости услуг ЖКХ и ценах на квартиры

В ноябре в сфере недвижимости произойдёт ряд важных изменений, которые нужно учитывать. Это изменение условий новой льготной ипотеки, которая будет действовать в ряде регионов. Кредит будут предоставлять по ставке не более двух процентов годовых, однако оформить ипотеку получится только тем, кто проживает в северных регионах и попадает в определённые категории. Например, молодые семьи, врачи и учителя. Новая программа стала известна как арктическая ипотека. Об этом рассказал основатель и генеральный директор инвестиционной компании Todayprice Игорь Галузин.

— Правительству поручено просубсидировать до двух процентов годовых ставку по ипотеке в рамках программы "Дальневосточная ипотека" для молодых семей. Речь идёт о тех, кто покупает жильё на землях, которые отнесены к сухопутным территориям Арктической зоны. В условия программы "Дальневосточная ипотека" до 1 ноября 2023 года поручено внести необходимые изменения и предусмотреть ставку в два процента годовых для покупки жилья молодыми семьями. Надо соблюсти ряд условий. Программа действует для покупки недвижимости в период до 1 января 2030 года на первичном рынке в Арктической зоне. Стоимость жилых помещений не должна превышать установленной Минстроем средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения, — разъяснила ведущий юрист "Европейской юридической службы" Србуи Иващенко.

Она добавила также, что уже начали действовать надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Размер зависит от величины первоначального взноса и показателя долговой нагрузки заёмщика. При взносе до 10% надбавка самая высокая — 9. Если взнос от 20 до 30%, а нагрузка не выше 50%, надбавка составляет 0,5. Эта мера ограничивает риски банков и заёмщиков.

— ГК РФ дополнили в том числе параграфом об общем имуществе собственников недвижимости. Закрепили, в частности, обязанность собственника, из-за которого появляются издержки и дополнительные расходы на содержание и сохранение общего имущества, покрывать их. Нормы применяют к отношениям, которые возникают с 2 октября, — продолжила Србуи Иващенко.

Таким образом, теперь, если по вине кого-либо из жильцов увеличится расход по счётчикам, будет перерасход тепла или причинён ущерб общему имуществу, оплачивать излишки в счетах будет виновник. Раньше это бремя ложилось на управляющую компанию.

Например, известны случаи, когда жители многоквартирных домов нелегально присваивали себе помещение в подъезде и использовали в своих нуждах электричество. Особенно распространён такой способ экономии на услугах ЖКХ в домах, где предусмотрены общие тамбуры и кладовые. Многие предприимчивые жильцы просто присоединяли часть общедомового имущества к своей квартире. И там же пользовались приборами, которые потребляют электричество. Соответственно, могли хорошо сэкономить на своих тратах. При этом соседям приходилось переплачивать за общедомовые нужды.

Теперь решить проблемы с недобросовестными потребителями коммунальных услуг станет проще. Они обязаны компенсировать весь перерасход за услуги ЖКХ, который возник по их вине.

Юристы отмечают, что механизм выявления таких правонарушений пока не отлажен. Тем не менее очевидно, что следить за соблюдениями правил перепланировки будут тщательнее, особенно если она видна невооружённым глазом.

— Также 27 октября состоится заседание совета директоров Банка России по обсуждению ключевой ставки, поэтому нас ждут изменения. Многие эксперты ожидают повышения ставки. При этом прогнозы доходят до повышения на целых 2%. Однако я считаю, что повышение если и будет, то будет небольшим либо ставка останется на том же уровне. Если прогноз оправдается и ставка останется на том же уровне, это будет положительным сигналом для тех, кто размышлял о покупке вторичного жилья. Если ставка поднимется, но повышение будет в пределах одного процента, это будет негативным сигналом для тех, кто рассматривает покупку жилья на рынке вторичной недвижимости. Повышение ипотечной ставки, в том числе на 1–1,5%, приблизит её к 15–16% годовых. А это определённый порог, после которого спрос будет постепенно падать, — прокомментировал Игорь Галузин.

Если же на этом заседании ключевую ставку всё же поднимут до 15% годовых, то ипотечная ставка станет высокой — в пределах 17% годовых, что может отпугнуть тех, кто планирует покупку квартиры для жилья. Другая ситуация у тех, кто покупает квартиру с инвестиционными целями. Несмотря на то что спрос будет снижен, ценовые диапазоны по рынку не поменяются, так как ниже будет не только спрос, но и предложение. Часть людей решит отложить свои жилищные изменения до более благоприятного периода. Такой прогноз сделал Игорь Галузин.

— Но, основываясь на опыте 2022 года, могу сказать, что продажи всё равно будут. Даже в марте и апреле 2022 года были продажи квартир, несмотря на ставку 20% годовых. Это связано с тем, что поднятие ключевой ставки — решение временное и после её снижения можно рефинансировать ипотеку по более выгодным процентам. Поэтому рисков для флиппинговых объектов (их покупают с целью перепродажи) я не вижу. Они ликвидные и эксклюзивные. Единственное, что нужно закладывать в расчёты, это увеличенное время реализации. Поэтому тем, кто работает на рынке недвижимости, стоит закладывать повышение сроков в свои стратегии, — резюмировал Игорь Галузин.