Приближается снижение цен на недвижимость: Сколько будут стоить квартиры на вторичном рынке

По данным аналитического центра "Инком-недвижимость", сейчас самая дешёвая квартира в Москве продаётся на вторичном рынке. Стоит она 3 657 000 рублей. Это студия, площадь которой всего 10,6 кв. м. Находится жильё на 4-м этаже девятиэтажного дома в Зеленограде. Кроме того, дешёвые квартиры можно найти и в пределах МКАД. В целом средняя стоимость квартиры на вторичном рынке Старой Москвы составляет 14,41 млн рублей, а на вторичном рынке Новой Москвы — 9,96 млн. В Подмосковье цены ниже — 6,77 млн.

— Самые востребованные и популярные квартиры — наиболее доступные по цене. Сегодня главный тренд на рынке недвижимости — высокая ключевая ставка. И пока что все в лёгком шоке: и клиенты, и риелторы, и застройщики, и сами банки. Общее впечатление такое, что никто не может понять, как всё это реально будет работать, в частности на рынке Москвы. Пока мы видим, что заявки на получение ипотеки по рыночным ставкам из массовых стали единичными. Если с сентября по декабрь мы находились в некоем переходном периоде, когда большинство клиентов старались взять кредит на старых условиях и провести сделки, то в январе мы перешли в новой период, — рассказал директор направления "Вторичный рынок" "Инком-недвижимости" Сергей Шлома.

Он считает, что если ключевая ставка не опустится, то в скором времени начнутся падение спроса, рост объёма предложения и уменьшение цен. Рыночные механизмы работают чётко: при недостатке спроса продавцы вынуждены понижать стоимость. Другого способа продать на пониженном спросе нет. И дальше рынок будет прощупывать покупательную способность населения, чтобы получить свои деньги. По сути, цена должна будет опускаться до того уровня, на котором рынок воспримет её как справедливую. Как новую справедливую цену. Где он нащупает это дно, пока не известно.

— Если ключевая ставка опустится, а вслед за ней и ипотечная, дышать станет легче. И все перечисленные выше явления будут менее болезненными. И цены чуть медленнее будут ползти вниз. Чтобы рынку стало хорошо, ключевая ставка должна опуститься ниже 10%. Однако этого делать пока не собираются в любом случае, — добавил Сергей Шлома.

Вторичное жильё значительно дешевле первички за счёт того, что в этом сегменте не работает льготная ипотека. Покупатель платит всё и сразу, поэтому имеет дисконт. Продавец тоже не внакладе, учитывая, что последние 30 лет недвижимость постоянно дорожала. Об этом рассказал руководитель направления "Сопровождение" ГК CMS Николай Переславский.

— На мой взгляд, вторичка и дальше продолжит дешеветь. Ровно до того момента, когда застройщики и девелоперы снизят цены на первичном рынке жилья, на котором, как видится, образовался ценовой пузырь, — считает Николай Переславский.

Временной запас прочности у первичного сегмента, по его мнению, закончится в конце 2024 года и начале 2025-го. Отрасль сильно аккредитована банками, а долги рано или поздно придётся возвращать. Непроданных готовых квартир почти 70%, и интенсивное строительство продолжается.

— В Москве немного снижаются цены в объявлениях. Де-факто вместе с торгом это не "немного снижаются", а "начинают падать". Дисконт от первой цены в объявлении на каком-нибудь маркетплейсе или специальной платформе может запросто доходить до 10%, а в некоторых случаях — и до 20%. А если речь идёт о срочном выкупе, особенно неликвида, — то и до 30–35%, возвращаясь к ценнику двух-трёхлетней давности, — отметил эксперт рынка недвижимости, автор телеграм-канала "Экономизм" Алексей Кричевский.

Нужно понимать, что в Москве крайне мало людей, которые пойдут за ипотекой под 18% годовых с ежемесячным платежом от 100 тысяч рублей за однушку. Притом что аренда такой квартиры встанет в 40 тысяч. Либо это должно быть какое-то фантастическое предложение, либо заёмщиков реально заставляет необходимость поступить именно так. Отсюда и резкое падение спроса, и, как следствие, попытка предложения как-то выравнять ситуацию.

— Но тренд уже задан. Цены в этом году будут идти только вниз с краткосрочными остановками и попытками развернуться. И это плохая новость для продавцов. Покупателям же можно ставить свои условия — сейчас это их рынок. Они могут выйти на него сейчас, если есть наличные деньги и хорошее предложение, могут подождать, пока цены чуть снизятся и чуть мягче станет денежно-кредитная политика Центробанка, — добавил Алексей Кричевский.