С 1 марта изменится спрос на новостройки: Что будет с ценами на квартиры

В январе 2024 года продажи жилья в новостройках Москвы упали. По сравнению с январём прошлого года они сократились на 8%, до 5,3 тысячи договоров долевого участия (ДДУ). Такова статистика столичного управления Росреестра.

— Падение спроса в январе носит характер сезонности, но было усиленно введением комиссии банков на субсидированную ипотеку. Застройщики ожидают в марте восстановления спроса на все категории недвижимости, поэтому сдержанно относятся к росту цен. Сложившиеся условия на рынке не позволяют снижать цены, но и о значительных повышениях говорить рано, — рассказал директор по продажам VIRA Лев Нагорняк.

Сейчас все застройщики работают по проектному финансированию через эскроу-счета. А с учётом того, что проектное финансирование — это достаточно жёсткие критерии по доходам и расходам в сделках, маржинальность застройщиков не позволяет на сегодняшний момент делать существенные подвижки по цене. Конечно, могут появиться некие преференции, но они не дадут дополнительной скидки клиенту. Застройщики будут нивелировать те ограничения, которые накладываются банками, а именно компенсировать рост ставки и стараться сделать так, чтобы клиенты могли накопить на первоначальный взнос. Так считает директор по продажам в Москве компании DOGMA Жанна Белянкина.

Она добавила, что с 1 марта ожидается ещё серия ужесточений по оформлению ипотеки по различным госпрограммам (семейная, с господдержкой, IT-ипотека). Первое — увеличение первоначального взноса до 30%, некоторые банки уже повысили порог. Ожидаемо, что это могут сделать и другие. И второе — ужесточение требований по подтверждению дохода граждан. Эти меры, конечно, дополнительно отсекут ещё часть населения, которое могло бы приобрести квартиры в новостройках.

— На фоне ужесточения условий жилищного кредитования, в том числе по госпрограммам, количество сделок с ипотекой сокращается и продолжит сокращаться. В этом году оно может снизиться на 30–40%, что, безусловно, заметно повлияет и на общий спрос в сегменте первичного жилья. В общем объёме покупок доля ипотеки уменьшится до 50% (против 80% в прошлом году), — объясняет директор направления "Новостройки" агентства "Инком-недвижимость" Валерий Кочетков.

При этом он отметил, что стоимость первичного жилья не меняется быстро, поскольку заложена в финмодель проекта. Девелопер просто не может моментально переписать ценники.

Про прогнозам Валерия Кочеткова, в ближайшие месяцы цены на первичном рынке Москвы сохранятся примерно на текущем уровне. В этом году они могут немного снизиться (на 5–7%) на трёхкомнатные и четырёхкомнатные квартиры. Бюджетные квартиры, как единственно доступные для большинства покупателей, будут наиболее востребованными. Их предложение станет сокращаться. Соответственно, они могут подорожать на 10–15%. В Подмосковье при повышении спроса на недорогие квартиры рост цен, возможно, составит 5–10%.

Цены будут держаться на текущем уровне. Но, возможно, начнут появляться акционные предложения, в которых квартиры с меньшей ликвидностью будут предложены покупателю со скидкой. Такой прогноз сделала коммерческий директор ГК "Отрада" Татьяна Павлова.

— Мы занимаемся первичным рынком ИЖС. Тут высокий строительный сезон в марте только начинается. При этом резкой индексации цен я не ожидаю. Она будет проходить плавно и в течение всего года. Но на 10–15% за 2024 год стоимость объектов точно увеличится. 16 февраля ЦБ РФ ожидаемо сохранил ставку на высоком уровне — 16%. Это говорит нам о том, что сдерживающая политика продолжается и она в том числе поддерживает рубль, — рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

Поэтому, по его мнению, цены на ИЖС в конце первого квартала 2024 года сохранят текущую конъюнктуру. Индексация будет происходить ближе к майским праздникам, когда сезонно увеличивается спрос.

— Премиальная недвижимость оказалась более устойчивой. Здесь по итогам января средняя цена осталась практически без изменений. Говоря о будущих трендах, мы не ждём активного снижения цен в ближайшее время на столичном рынке новостроек во всех ЖК. Некоторые проекты так разогнали продажи за время ажиотажного спроса во второй половине 2023 года, что в перспективе будут охлаждаться не только за счёт снижения доступности ипотеки, но и за счёт прямого повышения цен. Безусловно, в отдельных проектах застройщики будут вводить новые акции и скидки и даже, вероятно, пересматривать прайсы, но вместе с этим будут внедряться новые программы рассрочек и схем оплаты. Это будет оказывать положительное влияние на уровень спроса и, соответственно, поддерживать ценовой уровень, — считает руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики компании "Главстрой" Елизавета Родина.

На динамику будут влиять возможное удорожание себестоимости строительства, ситуация с рабочей силой, а также логистические цепочки и масштабирование российского производства строительных материалов. На этот момент обратил внимание управляющий партнёр компании Prime Life Development Денис Коноваленко.

— Не могу сказать, что ситуация негативная, она имеет все перспективы для дальнейшего позитивного развития. Девелоперы будут искать способы удержать интерес покупателей, нивелировав ограничения по ипотеке. Но вряд ли это снизит цены, особенно в проектах, ожидающих ввода в эксплуатацию в ближайшее время, — отметила руководитель по продажам корпорации "Мегалит" Ирина Орлянкина.