Новостройка или вторичное жильё: Какую квартиру станет легче купить и почему

Как показала статистика Центробанка, в январе 2024 года в регионах ЦФО было выдано 16,8 тыс. ипотечных кредитов на сумму 75,5 млрд рублей. Это на 1,4% ниже января 2023 года по количеству и 8% по объёму. Если сравнивать с декабрём 2023 года, выдача ипотеки в ЦФО снизилась на 62,4% по количеству и 66,5% по объёму. Объём выдачи по округу составил 27,8% от всех ипотечных кредитов, выданных по России за январь 2024 года.

— В январе 2024 года по сравнению с декабрём 2023-го выдача ипотечных кредитов по программам с господдержкой сократилась. Она снизилась на 71,9% по количеству и 74,8% по объёму, — сообщили в ГУ Банка России по ЦФО.

К плюсам новостроек можно отнести, во-первых, состояние дома. Да, правила Минстроя устанавливают срок службы жилищно-гражданских зданий не менее 50 лет. Но новый дом будет лучше даже десятилетнего, не говоря уже о здании в возрасте 30–40 лет. Такое мнение высказал директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

К тому же многие покупатели хотят отремонтировать квартиры под себя. Сделать это гораздо проще, когда не надо демонтировать старые элементы интерьера. Помимо того, в современных зданиях более комфортные планировки и выбор различных планировок у застройщика куда больше, чем был лет 10 назад.

— И, наконец, ликвидность. Новостройку будет проще продать, если по каким-то причинам собственник решит сменить жильё. Не стоит забывать и про ипотеку. Да, льготные программы сейчас стали менее доступными, тем не менее они есть. А вот рыночная ипотека по-прежнему запредельно дорогая, — добавил Валерий Тумин.

Впрочем, по его словам, у новостроек есть и минусы. Во-первых, локация. Скорее всего, новый ЖК будет расположен далеко от центра города. Отсюда вытекает второй недостаток: не самая удобная транспортная доступность плюс район может быть недостаточно развит в плане социальной инфраструктуры. И, конечно, сроки заселения: ведь мало купить квартиру в новом доме — нужно дождаться, пока его достроят, проверят и сдадут в эксплуатацию. Этот этап может растянуться даже на несколько лет. К минусам можно отнести и стоимость жилья. Например, за III квартал 2023 года средняя стоимость квадратного метра в новостройке составила 126,8 тыс. рублей, а на вторичном рынке — 92,4 тыс. рублей.

Что же касается вторичного жилья, то помимо меньшей стоимости оно выигрывает локацией. Вы можете найти квартиру именно в том районе, где хотите. Будь это хоть центр города, хоть комфортная окраина. Отсюда и второй плюс: сложившаяся инфраструктура района. Рядом есть магазины, кафе, торговые центры, объекты сервиса, больницы, школы и так далее.

— Кроме того, заселиться можно буквально сразу после оформления собственности. И если вы не хотите делать ремонт, а квартира в приличном состоянии, это также несомненный плюс, у застройщиков крайне небольшой процент лотов идёт с чистовой отделкой, мебелью и бытовой техникой, — отметил Валерий Тумин.

Впрочем, минусов у вторички на рынке немало. Во-первых, состояние жилья. Даже недвижимость постройки 2010 года уже может нуждаться в капитальном ремонте отдельных элементов. Есть и обратная сторона сложившейся инфраструктуры: дворы редко рассчитаны на то количество машин, которое есть в современной семье, и потому вас ждут неизбежные проблемы с парковкой.

Кроме того, могут возникнуть наследники прежнего владельца: вероятность купить квартиру с неочевидными проблемами остаётся даже в том случае, если вы тщательно всё проверили. Или, например, проблемы могут доставлять соседи-маргиналы, получившие жильё в наследство. В новостройках шанс встретить неблагополучных соседей значительно ниже.

Ситуация с кредитованием сейчас меняется. Сегодня получить ипотеку на покупку загородной недвижимости становится всё сложнее. Особенно если речь идёт о льготной ипотеке.

— Обычные ипотечные кредиты всё ещё выдаются, но обязательным является наличие аванса размером до 30%. Также на данный момент ещё возможно взять льготную ипотеку меньшего размера и добрать необходимую сумму с помощью обычной ипотеки. Ещё одним вариантом является постройка основного объёма в рамках согласованных лимитов льготной ипотеки и последующее финансирование за свой счёт или доделка своими силами. При этом стоимость вторничного жилья снижается, но стоит ли пересматривать свои планы и обращаться в сторону загородной вторички, — задаётся вопросом генеральный директор ГК "Стройсинтез" Виктор Лукин.

По его словам, чтобы принять решение, нужно учесть ряд факторов. Если вас интересует выгода в настоящий момент для приобретения недвижимости по более низкой цене, вероятно, покупка вторичного жилья окажется более интересным вариантом. Продавцы так или иначе ориентируются на цены и вложения, сделанные 10–15 лет назад, когда строился дом. Инвестиции в строительство тогда были значительно ниже, чем сегодня.

Кроме того, продавец скорее согласится пойти навстречу, так как стоимость ипотеки для вторичного жилья выше. Значит, ему нужен клиент с наличными. Поэтому продавец заранее готов сделать хорошую скидку. Отчасти этим и обусловлено снижение цен на вторичку.

Однако нет гарантии, что покупка дома по более низкой цене сегодня приведёт к выгодной продаже в будущем. Поэтому важно также оценивать инвестиционную привлекательность объекта недвижимости, учитывая планы на будущее.

— Когда выбираете между новым и вторичным домом, учтите, что новое жильё зачастую имеет более привлекательный вид и оснащено современными технологиями, что увеличивает его стоимость и ликвидность. Также вторичное жильё может обладать скрытыми проблемами, такими как состояние инженерных коммуникаций или крыши, — это грядущие расходы на ремонт. Поэтому мы рекомендуем перед покупкой вторичного жилья обязательно внимательно оценить состояние дома, — добавил Виктор Лукин.

Подбирая готовый объект, также нужно учитывать важные факторы, такие как местоположение недвижимости, наличие инфраструктуры и потенциал для инвестиций.

Рационально будет основывать свой выбор на задачах, которые должен решить загородный дом. Тренды разделились: часть целевой аудитории хочет получить загородный дом выходного дня (сегодня это современный вариант дачи). Такие дома полностью отвечают всем нормам комфортной эксплуатации, но зачастую обладают спецификой планировочного решения. Вторая категория целевой аудитории рассматривает загородный дом как место для постоянного проживания.

— В первом случае дом может располагаться на большем отдалении от города, в экологичном районе. Данные факторы станут конкурентным преимуществом. Такой дом вы и сами будете эксплуатировать с удовольствием, а также сумеете выгодно продать через несколько лет. Если же речь идёт о доме для постоянного проживания, небольшое отдаление от города и отличная транспортная логистика будут приоритетнее лесного массива и живописного озера в трёх шагах от участка, — отметил Виктор Лукин.

Вторичное жильё в качестве дома выходного дня подобрать проще. Всё же к этому сегменту загородной недвижимости требования ниже.