Студия в новостройке или на вторичном рынке: Где продаётся самое дешёвое жильё

Один из самых востребованных форматов на рынке жилья старой Москвы — студии. Небольшое по площади жильё можно купить как на первичном рынке, так и на вторичном. Сейчас в столице во введённых в эксплуатацию новостройках выставлено на продажу 447 студий. На вторичном рынке их в два раза больше — 954 лота. Таковы данные департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ супермаркет недвижимости".

Купить студию в готовой новостройке в среднем можно за 12 млн рублей, на вторичном рынке жилья — за 11,1 млн руб. Средняя стоимость студий на первичном рынке на 8% больше, чем на вторичке.

Наибольший объём предложения во введённых новостройках и на вторичном рынке сосредоточен в десяти районах старой Москвы. Среди них Очаково-Матвеевское (164 лота), Ховрино (125 лотов), Хорошёво-Мнёвники (66 лотов), Останкинский (55 лотов), Рязанский (46 лотов), Раменки (44 лота), Западное Дегунино (39 лотов), Можайский (35 лотов), Кунцево (25 лотов) и Митино (22 лота).

При этом в семи из десяти районов цена студии на первичном рынке в среднем на 25% выше, чем на вторичном. В оставшихся трёх локациях стоимость лота на вторичном рынке, наоборот, выше, чем во введённых новостройках, — в среднем на 3,7%.

— Студии — один из наиболее популярных форматов лотов как среди покупателей, приобретающих недвижимость для непосредственного проживания, так и среди инвесторов. На первичном рынке недвижимости во введённых проектах на долю студий приходится 6% лотов, на вторичном — 3%. Среди очевидных преимуществ малогабаритных объектов — относительно низкая стоимость. В структуре спроса последних лет малогабаритный формат жилья стабильно находится в тройке лидеров, особенно в массовом сегменте. Рост спроса на студии привёл и к росту цены. За год прирост средней стоимости в комфорт-классе составил 25%, — рассказала руководитель департамента аналитики и консалтинга "НДВ супермаркет недвижимости" Елена Чегодаева.

Специалисты аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимости" привели несколько примеров самых экономичных студий. Так, в новостройке можно найти студию площадью 15,7 кв. м и стоимостью 5,1 млн рублей. Находится она на четвёртом этаже пятиэтажного дома в новом ЖК, расположенном в районе Кузьминки. На вторичном рынке старой Москвы можно купить студию площадью 13,1 кв. м за 3,4 млн рублей. Она расположена на первом этаже девятиэтажного дома в районе Текстильщики.

Кстати, и Кузьминки, и Текстильщики — это районы с развитой инфраструктурой. Они расположены близко к центру — всего 10–15 минут на метро. Таким образом, интерес покупателей очевиден. За небольшие деньги можно купить жильё в непосредственной близости от центра города, а не в пригороде.

— Студии — самые востребованные квартиры на рынке. Покупателям они интересны из-за минимального порога входа в покупку, а девелоперам — из-за максимальной цены за квадратный метр, — рассказал директор направления "Новостройки" "ИНКОМ-Недвижимости" Валерий Кочетков.

По его словам, на массовом рынке новостроек наиболее востребованными лотами являются студии площадью 20–25 кв. м — в продажах они занимают 50,7%. Для сравнения: однокомнатные квартиры и евродвушки площадью 35–40 кв. м выбирают 28,8% покупателей. На двухкомнатные лоты и евротрёшки площадью 50–55 кв. м приходится 15,5% покупок в общем объёме. Трёхкомнатные квартиры и четырёхкомнатные евроформата площадью 75–80 кв. м составляют всего лишь 5% спроса.

В последние несколько лет формат студий более активно проникает в сегмент бизнес и даже в премиум-классе появляются студии. Естественно, площади, параметры и цены в разных классах сильно варьируются. Об этом рассказал директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев.

Популярность студий обусловлена в том числе положительной динамикой роста цен. Жильё в новостройках дорожает. Однако в Московской области и ряде локаций Новой Москвы студии хотя и активно покупаются, но уже не являются ключевым продуктом.

— В ассортименте они присутствуют, продаются, но уже не являются высоковостребованными. Это связано с тем, что клиенты, выбирая удалённый проект, рассчитывают в рамках своего бюджета получить большую площадь. Самые дешёвые студии в принципе возможны на старте проекта новостроек. Любая квартира на старте стоит дешевле всего. Самые дешёвые студии в Москве можно найти в Новой Москве, либо это проекты в Московской области с хорошей транспортной доступностью, — добавил Роман Родионцев.

Отдельного повышения цен на данный формат не прогнозируется. Ценообразование в целом по жилым комплексам будет зависеть от политики застройщиков и внешних экономических реалий рынка. Такое мнение высказал управляющий партнёр Prime Life Development Денис Коноваленко.

Он отметил, что большая доля студий приобретается в инвестиционных целях. Компактные лоты отлично подходят для сдачи в аренду или для выгодной реализации после введения дома в эксплуатацию.

— Спрос из сегмента высокобюджетных и многокомнатных квартир смещается в сторону бюджетных студий и одно-, двухкомнатных квартир. Также постепенно спрос будет направляться за пределы МКАД, что приведёт к росту рынка Подмосковья. Цены в Москве будут стагнировать или немного корректироваться вниз до 5–7% в сегменте трёх-, четырёхкомнатных квартир. Бюджетные предложения будут сокращаться, за ними будет охота, а цена будет расти на 10–15%. В Подмосковье вслед за спросом рост цены может составить 5–10%, — добавил Валерий Кочетков.

В целом рынок недвижимости идёт в сторону сокращения жилплощади. Покупатели сейчас заинтересованы в небольших лотах, и девелоперы реагируют на это, предлагая соответствующее жильё. На сегодняшний день покупать квартиру-студию с использованием ипотеки выгоднее в новостройке.

— За наличный расчёт квартиры на вторичном рынке можно найти дешевле, но при этом платёж по ипотеке будет существенно выше, — пояснила директор по продажам DOGMA Жанна Белянкина.

Она привела такой пример. Студия на вторичном рынке площадью 30 кв. метров стоит 7 950 000 рублей. При первоначальном взносе 30,1% (2 385 000 рублей) сроком на 30 лет ежемесячный платёж составит 88 857. Для сравнения: студия в строящемся неподалёку комплексе аналогичной площади с ремонтом под ключ и максимальной скидкой от застройщика обойдётся в 6 230 620 рублей. При ипотеке с господдержкой сроком также на 30 лет и первоначальным взносом 30,1% (1 875 417 рублей) ежемесячный платёж составит 31 957 рублей.