5 секретов успешной покупки жилья: Какие мифы мешают выбрать недвижимость

Многие считают, что чем ближе квартира к центру, тем лучше. При этом ищут жильё именно в географической близости, а не учитывают транспортную доступность. В результате получают жильё меньшей площади за большие деньги. Достаточно расширить круг поиска, чтобы найти оптимальный вариант по соотношению "цена – качество".

— Первый миф касается района и его престижа. Отталкиваться надо от ваших конкретных задач и потребностей. Например, человек работает в центре и ему важно не тратить много времени на дорогу. Жильё в центре стоит дорого, но есть районы с хорошей транспортной доступностью. Например, от Текстильщиков до Кремля можно добраться всего за 15 минут на метро, а от Сокола — минимум полчаса. И если вы работаете в центре, то вам важнее транспортная доступность. А если вы работаете удалённо и цените свежий воздух — Сокол будет в приоритете, — рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

Если квартира находится в ЦАО, то будет стоить дороже, но достаточно проехать пару остановок на метро или МЦД — и цена значительно упадёт. К примеру, человек работает на Таганке. Там он может купить только однушку. За эти же деньги в Текстильщиках или Кузьминках по той же ветке метро можно купить трёхкомнатную квартиру. Если требуется часто бывать на "Новокузнецкой", то можно рассмотреть жильё рядом с "Коломенской" или "Технопарком".

Ещё сильны стереотипы о "рабочих" районах рядом с промзонами. Но за последние десять лет в Москве резко сократилось число промзон, а многие из них застроены современными ЖК. Соответственно, облагорожена и прилегающая территория.

— С ИЖС история похожая. Есть Новая Рига и Рублёвка — и это одна цена. При этом транспортные коллапсы там бывают регулярно. И есть север Москвы, Пироговское водохранилище. Близкий по качеству и сегменту "премиальный" диапазон, но цена несколько иная. И инфраструктура тоже, — добавил Максим Лазовский.

Многие покупатели задаются целью найти ту самую идеальную квартиру, в которой они счастливо проживут долгие годы. Такой подход в корне неверный, так как чаще всего потребители в погоне за максимально подходящим вариантом упускают актуальные действительно выгодные и перспективные предложения, соответствующие их бюджету. В результате объекты растут в цене — и поиск недвижимости заходит в тупик, ведь найти ту самую идеальную квартиру так и не выходит. Об этом рассказала руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ супермаркет недвижимости" Елена Мищенко.

— Мы рекомендуем останавливать выбор на тех лотах, которые соответствуют только самым важным критериям. Например, бюджету, площади и необходимой инфраструктуре. Спустя несколько лет, когда достаточное количество средств будет накоплено, можно будет уже продать прежнюю квартиру и приобрести лучший вариант. Но стратегия "копить, пока не накопишь" нежизнеспособна, а поставленная цель достичь идеала не всегда будет реализована, — добавила Елена Мищенко.

Действительно, уровень сегмента недвижимости устанавливает удобства, даёт ощущение определённого статуса. В проектах более дорогого класса представлена большая площадь, интересные нестандартные планировки, качественная дизайнерская отделка, высокий уровень благоустройства и внутренней инфраструктуры, наличие коворкингов, собственных фитнес-клубов, студий. Однако всё это стоит больших денег. Так, на первичном рынке средняя стоимость квартиры в бизнес-сегменте — 30,1 млн рублей, в премиум-классе — 85 млн рублей, в элитном — 328,8 млн. Такие цифры привела Елена Мищенко.

Но стоит ли откладывать решение своего жилищного вопроса лишь потому, что денег на "бизнес" пока не хватает? Определённо нет. Возможно, лучшим решением будет приобрести квартиру, например, в новостройке комфорт-класса, где средняя стоимость лота составляет 15 млн рублей, и пользоваться городскими общественными пространствами в виде тех же коворкингов, спортивных учреждений, парков.

Ещё один запрос, основанный на стереотипах, — "только не вторичка!" Некоторые действительно боятся жилья от собственника и не хотят покупать квартиру с историей, чтобы не столкнуться с возможными обременениями и прочими проблемами, ассоциирующимися с готовыми лотами.

Отчасти опасения таких потребителей оправданы. Самостоятельная покупка вторички — процесс чуть менее безопасный, чем приобретение новостройки. Но столкнуться с неприятными последствиями жилья от собственника можно действительно только при самостоятельной проверке и покупке.

— Готовое жильё имеет ряд значительных преимуществ: локация, сложившаяся инфраструктура, хорошая транспортная доступность, сформировавшийся контингент в доме, ремонт, а главное — цена. В зависимости от локации разрыв стоимости между новостройкой и вторичной квартирой может достигать 20%. Проверять такие вторичных объекты и принимать решение о покупке нужно только со специалистом, чтобы потом по достоинству оценить все плюсы готовых квартир, — добавила Елена Мищенко.

Максим Лазовский отметил, что нужно учитывать возраст и конструктив дома. Первичное жильё стоит рассматривать в случае ИЖС и качественного подрядчика или серьёзного комфортного объекта МКД.

— А вот вторичный сегмент интереснее. Если покупать дом на вторичном рынке я категорически не рекомендую из-за возможности скрытых дефектов, то квартира в сталинке может оказаться лучше и надёжнее, чем новостройка, — добавил Максим Лазовский.

При этом новостройки стоят дороже. Для сравнения: за 16 миллионов можно купить трёхкомнатную квартиру в Жулебино, за МКАДом в новом доме или в сталинском доме в Текстильщиках рядом с центром. Для сравнения: за эту же сумму у метро Таганская, Курская или Павелецкая продаются однокомнатные квартиры. Конечно, если речь идёт о покупке жилья для сдачи в аренду, то квартира в ЦАО будет приносить больший доход и сдать её будет легче. В этом случае лучше выбрать однушку. Если же речь идёт о семьях, то им больше подойдёт трёшка.

Бывает ли такое, чтобы в пешей доступности были и школы, и детские сады, и больницы, и развлечения, и спортивные объекты, и кафе? На самом деле, нет. Ни одна локация города не предлагает действительно все возможности.

— При выборе жилья важно сконцентрироваться только на самых важных требованиях к окружению. Рассмотрим на примере семьи с двумя детьми дошкольного и школьного возраста. Вблизи подходящей им квартиры обязательно должен быть детский сад, школа, развивающие кружки, языковые клубы, медицинские центры, парки для семейных прогулок. При этом можно отказаться, например, от близости крупных торгово-развлекательных центров, ресторанов, кинотеатров, музеев, а добираться до них на личном или общественном транспорте в выходные, — отметила Елена Мищенко.

Инфраструктура для ИЖС тоже ключевой момент — она обязательно должна быть. Объекты в 30–40 минутах от метро или станции МЦД рассматривать, в принципе, можно только с целью второго жилья. Такой вывод сделал Максим Лазовский.

Но и инфраструктуру надо смотреть по потребностям. Например, если вы ценитель здорового образа жизни и зимнего спорта — вам будет интересна Ивантеевка со знаменитой школой и трассой. А если вы поклонник театров и кино, выбирайте объект рядом с метро или в центре города. Опять же дети и их хобби. Всё надо смотреть индивидуально.

— Есть ещё пара мифов. Например, что цена объекта зависит от жадности продавца. На самом деле, она зависит от рынка и его конъюнктуры. Хороший объект не будет стоить на 20–30% ниже рынка — у него будут скрытые подводные камни. На рынке ИЖС можно попытаться найти интересные истории, если вы профессионал. С квартирами также. А главный миф — что больше не действуют поговорки "бесплатный сыр бывает только в мышеловке", "скупой платит дважды". Они действуют на всех сегментах рынка недвижимости. Качественный объект стоит своих денег, — добавил Максим Лазовский.