С 1 мая подешевеет часть квартир на вторичном рынке: Какое жильё станет доступнее и почему

Уже к концу апреля на рынок недвижимости обычно начинает влиять сезонный фактор. С начала мая и вовсе — затишье. Сказываются и долгие майские праздники, и начало сезона отпусков. Но в последние годы обстановка стала меняться. Сейчас формируется несколько трендов, которые будут влиять и на активность покупателей в мае, и на цены.

С ценами на вторичном рынке складывается интересная ситуация. Так, по данным аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость", на вторичном рынке старой Москвы квадратный метр в среднем оценивается в 282 тысячи рублей. За первый квартал цена увеличилась на 0,9%, а по отношению к показателю марта 2023 года — на 2,3%. Средняя стоимость квартиры — 14,60 миллиона рублей. За первый квартал этот показатель вырос на 1,3%, за год — на 1,9%.

На вторичном рынке Новой Москвы средняя цена квадратного метра составляет 206,6 тыс. рублей. За первый квартал этого года она выросла на 0,6%, а за год — на 2,4. Среднестатистическая квартира стоит 10,02 миллиона рублей. Этот показатель прибавил за первый квартал 0,6%, а за год — 1,3%.

Усреднённые цены в предложении практически не изменились в этом году — рост меньше чем на 1% можно назвать символическим. Он не выходит за рамки статистической погрешности. Положительная динамика объясняется вымыванием более дешёвых предложений. Просто в экспозиции остаются более дорогие квартиры, а это повышает средний ценовой показатель. Так прокомментировал ситуацию директор направления "Вторичный рынок" "ИНКОМ-Недвижимости" Сергей Шлома.

— Сейчас многие говорят о том, что цена продажи стала снижаться. По нашим данным, стоимость реально оценённых объектов за три месяца этого года практически не изменилась. Но можно осторожно сказать, что в феврале и марте в наиболее дешёвых районах города (которые всегда первыми показывают коррекцию цен) зафиксировано начало тенденции небольшого удешевления — не более чем на 2%. То есть сейчас наметился тренд медленного сползания цены, — отметил Сергей Шлома.

По прогнозам Сергея Шломы, рынок недвижимости будет медленно ползти вниз. Для того чтобы он быстро падал (как это было, например, в периоды пандемии), нужен какой-то очень громкий повод и ажиотаж. Сейчас никакого ажиотажа уже нет. Соответственно, в этом году ожидается постепенный рост предложения, а уменьшение цены составит примерно 1% в месяц.

— Стоит отметить, что рынок недвижимости в России может оказаться под воздействием пузыря, что также может способствовать снижению цен. В зависимости от категории жилья наибольшее снижение цен ожидается на квартиры, которые финансируются через ипотечные кредиты под высокие проценты. С другой стороны, если Центробанк примет решение о снижении ключевой ставки, что приведёт к уменьшению ставок по ипотеке, это может стимулировать спрос и поддержать цены на определённом уровне. В целом рынок недвижимости Москвы находится под воздействием макроэкономических факторов, которые ведут к пересмотру ценовой политики в сторону снижения, — считает аналитик канала "Рынки Деньги Власть" Сергей Раманинов.

При этом предложения на рынке пока недостаточно. По оценкам Сергея Шломы, нормальное состояние, когда оно в два раза больше, чем сейчас. На восстановление экспозиции уйдёт примерно четыре-пять месяцев.

— Всплеск продаж происходит, как правило, в первом и четвёртом кварталах, а лето — время традиционного затишья. Вероятно, в этом году оно также начнётся в мае. Однако в целом цены на новостройки за этот год стабилизируются и только на горизонте двух лет перейдут в рост. В мае их, на мой взгляд, ожидает скорее стагнация, чем падение. Вторичка же летом 2024 года действительно может несколько снизиться. Полагаю, в пределах 3–5%. Главными факторами стагнации на рынке недвижимости, безусловно, являются инфляция и высокие процентные ставки по ипотеке, — отметил директор рынков России и СНГ fäm Properties Валерий Тумин.

Что касается спроса, традиционно май наполовину нерабочий месяц. Далее начинается летний период, когда активность рынка затихает. Впрочем, хотя фактор сезонности всегда влиял на рынок недвижимости, в последние годы спрос всё меньше и меньше зависит от сезона.

— Если раньше лето было совсем малопродуктивным временем, когда спрос снижался на 30%, то сейчас это примерно такой же по результативности сезон, как осень или весна. Активность покупателей, конечно, сокращается, но немного, где-то на 10%. В этом году, думаю, летом спрос также будет на 10% ниже, чем в активное время, — считает Сергей Шлома.

На вторичном рынке — затишье из-за высоких ставок по ипотеке. Продажи идут фактически только за счёт альтернативных сделок. Об этом рассказал эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала "Экономизм" Алексей Кричевский.

По его наблюдениям, постепенно цены снижаются и продавцы идут на хорошие скидки. При особой срочности продажи они могут доходить до 20%, но в среднем с начала года есть некоторый сдвиг вниз на 1–2%. Тренд будет продолжаться и дальше, поскольку низкий сезон — это не только майские праздники, но и июль с августом. В это время традиционно проходит минимальное количество сделок.

— Поэтому летом цены на вторичку могут запросто потерять ещё пару процентов в официальных сводках. Если же говорить о сумме сделки, а не объявления, то эта сумма будет на 10% меньше того, за сколько квартиры выставляются на агрегаторах, — добавил Алексей Кричевский.