Застройщик заплатит: Какие проблемы возникают у новосёлов и как их решить

При заселении в новостройку у граждан может возникнуть множество трудностей, с которыми приходится бороться, порой тратя на это не менее года. Среди наиболее распространённых проблем стоит отметить: просрочку сдачи дома застройщиком, строительные недостатки, расхождение заявленной и фактической площади квартиры. И это далеко не полный перечень сложностей, ведь иногда жильцы сталкиваются с неразвитой инфраструктурой, проблемами с управляющей компанией и многими другими.

— Говоря о первой группе недостатков, стоит упомянуть о том, что чаще всего людям приходится судиться с застройщиком из-за просрочек сдачи квартиры или строительных недостатков. Тут можно надеяться на взыскание компенсаций в виде неустоек и штрафов. Подобные споры могут рассматриваться очень долго. Особенно если застройщик попытается обжаловать решение суда первой инстанции, поэтому здесь есть важный нюанс. Жильцам стоит крайне внимательно следить за статусом застройщика (действующая компания, в стадии ликвидации или на грани банкротства), поскольку даже положительное решение о взыскании может быть не исполнено из-за ликвидации компании-застройщика (в таком случае процесс взыскания затянется ещё сильнее), — рассказал вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.

Если речь идёт об инфраструктуре, то у жильцов есть очень мало инструментов решения такой проблемы. Чаще всего им просто приходится ждать, пока инфраструктура будет налажена.

— Во многих случаях застройщики вступают в "сговор" с конкретными управляющими компаниями, которые устанавливают свои порядки в новых домах и не очень охотно выполняют пожелания жильцов. Не всегда удаётся договориться с ними или добиться выполнения законных требований собственников. В результате конфликт может перерасти в судебные процессы или долгий спор по поводу замены управляющей компании, — добавил Владимир Кузнецов.

Нередко виновниками проблем жильцов могут стать не застройщик и не управляющая компания, а соседи. И тут ситуация обстоит несколько сложнее.

Владимир Кузнецов рекомендует сообществу жильцов на общих собраниях определить правила, которые будут способствовать взаимному уважению (например, о пользовании мусоропроводом) и привлечению к ответственности нарушителей общих порядков. Недавно в силу вступили поправки, которые предоставляют жильцам новые методы воздействия на недобросовестных соседей. Например, перекладывают расходы на устранение повреждений на конкретных собственников квартир.

Генеральный директор ГК "Стройсинтез" Виктор Лукин рассказал, что при заселении жильцы могут столкнуться с множеством проблем. В частности, это могут быть протечки, проблемы с окнами или фасадами. В таких случаях следует написать застройщику письмо с просьбой устранить недостатки и согласовать сроки выполнения этих работ. Это может быть основным источником трудностей при заселении.

— Что касается компенсации от застройщика, она возможна, если выявленные недостатки действительно значительны и влияют на качество жилья. Однако, если проблемы связаны с соседями, рассчитывать на компенсацию от застройщика не стоит, — пояснил Виктор Лукин.

Старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Пётр Гусятников обратил внимание, что, перед тем как подавать в суд на застройщика, придётся заказать квалифицированную экспертизу за свой счёт. Сделать её можно в любой аккредитованной организации, а цена составляет в среднем от 15 до 50 тыс. рублей. Впрочем, эти затраты потом можно будет компенсировать в судебном порядке. Проводить экспертизу можно в любой момент, даже через год или два после заселения.

— Важно понимать и такой нюанс: если до прихода эксперта какие-то недостатки вы устраните самостоятельно, их уже нельзя будет включить в список. Таким образом, лучше вызывать специалиста сразу после получения ключей или в ближайшее время, — пояснил Пётр Гусятников.

Он отметил, что больше всего распространена эта практика среди покупателей квартир с отделкой от застройщика. Когда на руках у покупателя будет экспертиза, нужно подумать, стоит ли из-за этой суммы начинать судебное разбирательство. Как показывает практика, как правило, стоит, ведь речь может идти о сотнях тысяч, а то и о миллионах рублей.

Пётр Гусятников привёл пример из личного опыта. У некоторых его доверителей после проведения экспертизы в двух-трёхкомнатных квартирах в Москве с отделкой от застройщика сумма устранения недостатков превышала 1–1,5 млн рублей. Учитывая, что, как правило, застройщики не хотят компенсировать эти затраты добровольно, к сумме прибавляются ещё 50%-ный штраф в соответствии с законом "О защите прав потребителей" и неустойка. В итоге легко может набежать 2 млн рублей и больше.

В среднем такой судебный процесс состоит из нескольких заседаний и длится около шести – восьми месяцев. Чаще всего суд по ходатайству второй стороны назначает повторную экспертизу.

— Поэтому важно не устранять недостатки самостоятельно до проведения повторной экспертизы. Иначе компенсация может уменьшиться. В том числе, учитывая интересы застройщика, суд может снизить итоговую сумму по сравнению с той, которая была указана в иске. Обычно на 20–40%, — добавил Пётр Гусятников.