Рассрочка на квартиры стала доступнее. Что получают и чем рискуют покупатели

Продажа жилья в рассрочку идёт в России не первый год. При этом сейчас значительно изменились условия таких сделок. Интерес к рассрочке растёт во многом из-за стабильно дорожающей ипотеки. 25 октября финансисты ждут нового повышения ключевой ставки Центробанка. Если это произойдёт, то проценты по ипотеке станут ещё больше. Соответственно, будет расти интерес покупателей к любой альтернативе, позволяющей купить жильё. В такой ситуации рассрочка становится одним из самых востребованных продуктов.

— Взять ипотечный кредит сейчас стало проблемой из-за высоких процентных ставок, поэтому на рынке всё большее распространение получает рассрочка. Это возможность приобрести жильё, оплатив его частями. Условия могут значительно отличаться в зависимости от продавца, который предлагает такую услугу. Рассрочка может быть беспроцентной, то есть никакой переплаты в итоге не будет, или же под процент — по аналогии с банковским кредитом, — рассказал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

Как правило, если предлагается рассрочка под определённый процент, он ниже, чем в среднем по рынку. Один из существенных минусов рассрочки — короткий срок. Чаще всего он составляет от одного года до четырёх лет. Соответственно, надо понимать, что платежи в этом случае будут существенными. Первый взнос может составлять любую сумму — здесь нет ограничений. Сейчас на рынке есть варианты, когда в рассрочку предлагается приобрести объекты с первоначальным взносом 10%.

— Раньше рассрочки в России выдавались на период строительства и крайний платёж по графику совпадал с вводом в эксплуатацию. Сейчас уникальное время, когда срок рассрочек от застройщика доходит до семи лет. Самое интересное, что на три года дают рассрочку на готовое жильё, — рассказала основатель агентства недвижимости Development estate Анастасия Афанасьева.

Она обратила внимание, что есть особенности оформления рассрочки с юридической точки зрения. Существует два варианта. Первый — сразу оформить право собственности на покупателя с фиксацией выплат по графику платежей. Второй — провести сделку по предварительному договору купли-продажи с оформлением права собственности после выплаты 100% стоимости жилья.

— Первый случай более безопасный для клиентов. Во втором у застройщика в договоре может быть пункт о возможном изменении стоимости квадратного метра на невнесённую сумму. Важно прочитать договор внимательно или с юристом –консультантом по недвижимости, — пояснила Анастасия Афанасьева.

Главное преимущество рассрочки — в возможности оптимизировать свои траты без использования ипотеки. Этот вариант подходит тем, кто ожидает в ближайшее время (полгода или год) поступления денег, но не хочет пропустить текущий вариант. На этот момент обратил внимание владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

— Основной плюс рассрочки от застройщика — доступность. Покупателю не нужно сразу вносить всю сумму, достаточно первоначального взноса. Это решение подойдёт тем, кто не располагает крупной суммой и хочет избежать процедуры проверки платёжеспособности, — отметила ведущий юрист компании «Легис Веритас» Диана Суворова.

Петр Гусятников обратил внимание, что в основном рассрочка предлагается на строящиеся объекты или уже построенные, но на первичном рынке, то есть от застройщика. На вторичном рынке такие случаи встречаются крайне редко.

— Ещё одним минусом рассрочки в большинстве случаев является более высокая первоначальная цена объекта. Как правило, застройщики выводят на рынок определённый пул квартир, которые предлагается приобрести в рассрочку, но при этом их цена выше, чем при 100%-ной оплате или в ипотеку. Таким образом они пытаются компенсировать риски рассрочки — инфляцию и риск того, что покупатель в итоге не оплатит всю стоимость, — пояснил Петр Гусятников.

Плюсом рассрочки является возможность приобрести жильё с меньшей переплатой, чем по ипотечному кредиту. Но тут опять же следует учитывать более короткий срок и более высокие платежи. Поэтому это может быть как плюсом, так и минусом.

Если для покупки жилья не хватает небольшой части суммы, рассрочка может стать выгодным вариантом, особенно на этапе строительства, когда объект постоянно дорожает. Если же речь идёт о 90% стоимости, то здесь следует всё хорошо взвесить и оценить свои финансовые возможности.

— Минусов у рассрочки может быть достаточно. Во-первых, весь период рассрочки застройщик пользуется заёмными средствами. Логично, что либо он включит рассрочку в цену продажи, либо срок рассрочки или сумма будут невелики. Например, 90% сейчас и 10% через три месяца. Кроме того, рассрочка может предполагать солидные санкции при просрочке платежей. При ипотеке вы всё же получаете квартиру или дом в собственность. Хоть и с обременением банка. Рассрочка же обычно подразумевает переход права собственности по факту полной оплаты. Если возникнут проблемы с платежами, вы можете потерпеть серьёзные убытки, — отметил Максим Лазовский.

Он добавил, что в рассрочку могут продавать и неликвидные объекты, чтобы быстрее реализовать. Так что перед покупкой стоит внимательно оценить и само жильё.

— На мой взгляд, рассрочку стоит рассматривать тем, кто имеет стабильный доход, готов к регулярным выплатам и не желает брать ипотеку. Это особенно актуально для покупателей недвижимости бизнес- или элитного класса. В сегменте эконом- и комфорт-класса покупатели чаще выбирают ипотеку. От рассрочки лучше отказаться, если есть сомнения в стабильности доходов, так как риск потери квартиры в случае просрочки высок. Также, если вы планируете длительное проживание в приобретённом жилье, рекомендую учесть, что полное владение квартирой возможно только после погашения всей суммы, — добавила Диана Суворова.

Чтобы минимизировать риски, тщательно изучите застройщика и условия договора. Убедитесь в его репутации, опыте работы и успешно завершённых проектах, так как основной риск — это остановка строительства или банкротство компании. Кроме того, итоговая стоимость жилья при рассрочке может быть выше, чем при оплате сразу, поэтому важно точно оценить свои возможности.

— Я вижу несколько решений в случае возникновения проблем. Можно договориться с застройщиком о расторжении договора с частичным возвратом ранее уплаченных средств. Другой способ — передать свои права и обязанности по договору другому покупателю с согласия застройщика, заключив соответствующее соглашение. Также можно рассмотреть переход на ипотеку, чтобы распределить платежи на более длительный срок и уменьшить финансовую нагрузку, — рассказала Диана Суворова.