Коммунальная рулетка. За какие платежи квартирант и арендодатель могут засудить друг друга

Многие из тех, кто заключает договор найма жилья, считают, что получают только расходы, и не даже не задумываются о наличии у них целого ряда прав, охраняемых законом. Между тем в современных условиях арендатор вполне может сэкономить и не оказаться на улице по первому желанию собственника.

По умолчанию за коммунальные услуги платит тот, кто снимает квартиру. Однако если в договоре по пунктам не указаны все виды платежей, то арендатор и собственник квартиры могут понимать перечень этих самых услуг по-разному. Обычно не вызывает спора утверждение, что квартиросъёмщик оплачивает электричество, газ, воду и отопление. А вот с платой за содержание общего имущества дома и отчислениями в фонд капремонта всё совсем неоднозначно.

— Если в договоре не прописан точный перечень, подлежащих оплате коммунальных услуг, то, как правило, суды считают, что арендатор не должен вносить плату на содержание и капитальный ремонт, ведь если бы квартира пустовала, то собственник всё равно обязан был бы вносить эти платежи, чего нельзя сказать о расходуемых ресурсах, — утверждает адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин.

Эту же мысль отражает в своём письме и Минфин, указывая, что собственник не должен платить налог с тех средств, которыми покрывается стоимость фактически потреблённых арендаторами услуг (за воду, электричество и прочие услуги, плата за которые начисляется по показаниям счётчика).

Те, кто много лет живёт в съёмном жилье, замечают, что чуть ли не каждый сезон собственники квартир норовят поднять арендную плату, намекая, что в противном случае расторгнут договор. Но такого «выжимания» вполне можно избежать.

— Цена — это самое главное условие в договоре найма жилья, и опытные арендаторы ещё на этапе переговоров просят у собственника внести пункт о том, что ежемесячная плата может быть изменена по соглашению сторон. Такая строчка вроде бы ни к чему не обязывает, но на самом деле может стать страховкой от внезапного выселения, — рассказывает эксперт по недвижимости Ирина Сафьянова.

Кстати, если хозяин квартиры внезапно решил продать её или подарить, это не значит, что новый собственник может выселить жильцов до истечения срока действия договора (статья 675 Гражданского кодекса РФ).

Ещё одно поле для конфликта между собственниками и арендаторами — это отношение к возможному вреду жилищу или, например, имуществу соседей.

Безусловно, вся обстановка квартиры, указанная в договоре найма, должна быть сохранена в том же виде, что и при заселении, то же самое касается и имущества соседей, и за это отвечает арендатор. Но если произошёл разрыв трубы или возникли проблемы со счётчиками, то это ненадлежащий уход за недвижимостью и отвечать должен собственник жилья (судебное определение № 88 – 7279/2024).

Кстати, если хозяин квартиры в отсутствие арендаторов меняет замки и не пускает их, то это убытки, которые подлежат возмещению (статья 15 Гражданского кодекса РФ). А вот моральный вред, причинённый кому-то действиями квартиранта, собственник возмещать не обязан (судебное определение № 88-22464/2021).