Растёт спрос на квартиры, которые уже находятся в ипотеке. Стоит ли их покупать

Приобрести квартиру, находящуюся в ипотеке, совсем несложно. Тут есть два основных варианта покупки. О них рассказала партнёр юридической компании PG Partners Светлана Петрикова.

Первый, самый распространённый способ — через банк-залогодержатель. Продавец находит покупателя либо с «живыми» деньгами, либо того, который готов оформить ипотечный кредит в том же банке. Они согласуют с банком схему сделки, и покупатель в момент продажи либо сразу гасит весь кредит, если у него достаточно денег, либо по факту становится заёмщиком вместо продавца. При этом продавец получает на руки сумму за вычетом кредита, а покупатель будет выплачивать ипотеку теперь уже за свою квартиру. Это самый надёжный и безопасный вариант покупки ипотечной недвижимости, так как всю сделку контролирует банк.

Встречаются варианты, когда такие сделки проходят между разными банками. Например, у продавца ипотека в одном, а покупатель берёт кредит в другом. Но это скорее исключение из правил, потому что требует оформления большого количества документов и занимает больше времени. Банки не любят идти на такие условия.

Второй вариант: продавец гасит ипотеку деньгами покупателя, затем снимает обременение, и только после этого они выходят на сделку. Такие схемы тоже встречаются, но для покупателя это не самый надёжный вариант.

— Когда он даёт деньги продавцу, он получает от него расписку, но гарантировать, что продавец потратит эти деньги по назначению, то есть на погашение кредита, а затем не передумает и выйдет на сделку, никто не может. К сожалению, в нашей практике бывали и подобные случаи. Вернуть деньги, если продавец отказывается, можно только через суд. Судьи без проблем выносят решения в пользу истцов по таким делам, но вот когда реально покупатель сможет получить назад свои деньги и будет ли это вся сумма, зависит от очень многих обстоятельств, — пояснила Светлана Петрикова.

По её словам, чаще всего это происходит через взыскание по исполнительному листу. Если у продавца на руках нет всей суммы или имущества, которое можно продать в счёт долга, покупатель будет вынужден получать деньги частями в течение длительного времени.

— На фоне сегодняшней ситуации с рыночной ставкой наиболее выгодный вариант — покупка квартиры, находящейся в залоге такого банка, который предлагает опцию по переводу долга продавца на покупателя. При этом сохраняется не только ставка, но и срок и сумма кредита, которые на текущий момент остались у продавца. Такую схему покупки сегодня предлагают два банка, — рассказала эксперт по ипотечному кредитованию «ИНКОМ-Недвижимости» Елена Санникова.

Иначе обстоит дело при классической схеме покупки из-под залога. Банк-кредитор покупателя-заёмщика перечисляет часть средств на счёт продавца для осуществления полного досрочного погашения ипотечного кредита продавца, а оставшаяся часть средств закладывается в ячейку или вносится на аккредитив или эскроу-счёт для окончательного расчёта с продавцом.

— Чаще всего банки-кредиторы в качестве дополнительного обеспечения обязывают продавца заключить договор поручительства по кредиту покупателя на период перехода права собственности и снятия предыдущего обременения на квартиру. Конечно же, наиболее простой вариант в этом случае — покупателю взять ипотеку в том же банке, что и у продавца, — добавила Елена Санникова.

Если говорить о первичном рынке, то такие сделки часто проходят через договор переуступки требований по ДДУ. И тут есть нюанс. К новому покупателю переходят права на квартиру, а не условия ипотеки. В целом такие сделки требуют больше проверок и само оформление сложнее, чем просто покупка квартиры у застройщика. Об этом рассказал руководитель отдела продаж BM GROUP Иван Миряшев.

По его словам, единственный плюс таких сделок только в том, что продавец-дольщик может отказаться от части своего инвестиционного дохода, если его квартира подорожала с момента приобретения, и предложить более выгодную цену, чем у застройщика.

— Основной интерес в покупке квартир с уже оформленной ипотекой заключается в относительно низкой ставке, по которой ранее был оформлен кредит на покупку. Ставка может быть в пределах 8–11%, что по нынешним временам выглядит вполне привлекательно, — рассказал руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Главстрой» Вадим Бутин.

В то же время, добавил он, практика показывает, что данная схема зачастую работает только применительно к квартирам, которые находятся в собственности или в залоге. Плюс процесс замены залогодержателя занимает больше времени, чем оформление стандартного кредита.