Капкан для арендатора. Какие квартиры не нужно снимать

Сейчас увеличилось количество сдаваемого в аренду жилья. Вместе с тем участились и случаи выставления объявлений мошенниками и недобросовестными арендодателями. Об этом предупредила ведущий юрист «Европейской юридической службы» Надежда Федорчук.

— Основные риски подстерегают тех, кто не заключает договора найма. Здесь у квартиросъёмщика нет вообще никаких гарантий. Поэтому первое, что необходимо сделать, чтобы себя защитить, — заключить договор, в котором будут прописаны все нюансы найма жилого помещения. Если собственник отказывается от договора под любыми предлогами, от такой недвижимости лучше отказаться, — пояснил старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

Опасности арендаторов будут ждать с квартирами и объектами ИЖС с ценой сильно (от 20%) ниже рынка. Причём как в эконом, так даже элитном и комфортном сегментах. На этот момент обратил внимание владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Среди юридических аспектов он отметил внезапное появление проживающих, которых нельзя выселить. Среди социальных — неблагополучные соседи, отменённые автобусы, ремонт дорог или станции метро.

Чтобы не поддаться на мошеннические уловки, арендаторам целесообразно проявлять осмотрительность и искать жильё на проверенных сайтах, а не в социальных сетях. Кроме того, перед съёмом квартиры необходимо убедиться, что жильё для аренды предлагает собственник, а не третье лицо. Для этого нужно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости и заключать договор только с собственником жилья или его представителем по доверенности. Такие рекомендации дала Надежда Федорчук.

Также немаловажным аспектом является заключение договора аренды, соответствующего требованиям действующего законодательства. В нём должна быть информация о сдаваемом в аренду жилье: кадастровый номер, адрес, площадь. Необходимо также указать согласованный размер арендной платы.

— Заключение договора без указания этих условий может означать, что существенные условия договора не согласованы. В результате арендатор рискует, что может быть оспорен сам факт заключения договора, — пояснила Надежда Федорчук.

Юрист обратила внимание и на нюансы при аренде ипотечного жилья, а его сейчас стали сдавать значительно чаще. За последнее время ставки по ипотеке значительно повысились. В такой ситуации арендодатели при сдаче в аренду жилья пытаются компенсировать платежи по кредиту и часто устанавливают в договоре возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке. Избежать такой ситуации возможно, установив в договоре фиксированный размер арендной платы на определённый период или на весь срок аренды. Нужно также прописать, что изменение суммы невозможно в одностороннем порядке.

— Чтобы избежать проблем, нужно посмотреть, кто собственник квартиры и есть ли зарегистрированные там несовершеннолетние или лица, состоящие под опекой. В данном случае на заключение договора должно быть разрешение органов опеки и попечительства. На практике такие согласия мало кто получает, в основном заключают договор до года и не регистрируют обременение. Кстати, следует отметить, что сам договор найма жилья не подлежит регистрации, а подлежит регистрации само обременение по нему в ЕГРН, за исключением случаев, если договор до года, — рассказала ведущий юрист ЕЮС Србуи Иващенко.

Петр Гусятников предупредил, что если у объекта несколько собственников, то подпись в договоре должен поставить каждый из них либо один из собственников на основании нотариальной доверенности от других. Если хозяин говорит, что это необязательно, — также следует насторожиться.

— К сожалению, случаи, когда один из собственников сдаёт жильё без ведома и согласия других, не редкость. В таком случае если один из владельцев не знал о факте сдачи внаём, он может совершенно законно выселить вас из жилого помещения, — добавил Петр Гусятников.

Что касается задатка или аванса, то некоторые дают деньги без заключения договора, чтобы забронировать за собой квартиру. Однако это не защищает будущего арендатора от отказа арендодателя в будущем сдать жильё именно ему.

— Поэтому если вы точно решили снять эту квартиру и вам нужно время, чтобы переехать, или собственник просит несколько дней или месяцев для переезда, то обязательно заключите договор, пропишите в нём все условия. Кроме того, снимите на видео и фото то, что находится в квартире, и пропишите в акте приёма-передачи или в самом договоре, что именно вам передают с квартирой, чтобы потом не столкнуться с тем, что показали обставленную полностью квартиру, а по факту передадут голые стены, — пояснила Србуи Иващенко.

Ещё арендатора могут ожидать риски, которые касаются качества ремонта в квартире и оборудования. Например, по визуальному осмотру вам всё понравилось, а при эксплуатации вы выявили, что стиральная машинка не работает, кнопка спуска воды унитаза не функционирует, напор воды слишком маленький, чтобы пользоваться душем, стоит запах канализации в санузле, диван или кровать скрипит, а то ещё хуже — держится на одной ножке и так далее.

— Поэтому рекомендуем при осмотре проверить всё-всё — вплоть до запуска машинки на тот режим стирки, который вы обычно используете. Те дефекты, которые не будут устранены к сдаче жилья, следует прописать в акте приёма-передачи и указать срок устранения хозяином и условие о том, что, если он не устранит в согласованный срок, вы вправе будете сами устранить за свой счёт и потом вычесть из арендной платы, — пояснила Србуи Иващенко.

Также стоит обратить внимание на то, с какой периодичностью и когда собственник может прийти к вам на проверку объекта. Например, один раз в месяц, предварительно согласовав время и дату доступа в квартиру. Есть такие любопытные хозяева, которые, не предупреждая, каждую неделю приходят и своим ключом открывают дверь и даже без вашего ведома и присутствия проверяют квартиру. Этого нельзя допустить ни в коем случае, за исключением аварийных ситуаций.