Золотой квадрат. Какую недвижимость выгоднее всего сдавать в аренду и сколько можно заработать

Чаще всего собственники сдают имеющиеся в активе квартиры – наследственные, приобретённые для детей «на вырост» или для сохранения средств. Намеренно для сдачи в аренду покупать жилье нерентабельно. Особенно при таких высоких ипотечных ставках и даже несмотря на высокий спрос в сегменте найма жилья. Так охарактеризовала обстановку на рынке заместитель директора Управления аренды квартир ИНКОМ-Недвижимости Оксана Полякова.

— В массовом сегменте найма почти все, даже самые дешёвые квартиры, оснащены необходимой бытовой техникой; большая часть объектов — с косметическим ремонтом. Если требуются какие-то доработки, обновления, покупка предметов интерьера, всё может быть выполнено после получения первой арендной ставки от квартиранта. За счёт этого «бабушкиного ремонта» на массовом рынке становится всё меньше и меньше, — отметила Оксана Полякова.

Однако нельзя сказать, что сдать такие квартиры невозможно. С учётом повышения цен и острого дефицита объектов на рынке аренды сдать можно практически всё – за счёт снижения арендной ставки или договориться о сдаче «под ремонт». Тогда работы доверяются квартирантам, а стоимость найма для них на этот период уменьшается на 10–40% в зависимости от объёма и сложности ремонта, а возможно, проживание будет и вовсе бесплатным.

Если собственник сдаёт только одну жилплощадь, которая досталась по наследству и потребовала минимум вложений для подготовки к сдаче, можно сказать, что он получает деньги при минимальных экономических, временных и физических затратах.

— Если вы решили купить объект как условно инвестиционный, то есть под сдачу, следует учитывать, что период окупаемости жилья экономкласса составит не менее 20 лет. Допустим, вы приобретаете однушку за 10 млн рублей и сдаёте её за 40 тыс. в месяц — за год вы получаете от арендатора 480 тыс. рублей. Но очевидно, что это не чистый доход, — отметила Оксана Полякова.

После выбора квартиры потребуется примерно месяц на оформление сделки и собственности на это жильё — то есть, из-за простоя она начнёт приносить деньги не сразу. Далее плюсуем расходы на подготовку жилья к сдаче — ремонт, приобретение мебели, бытовой техники и сантехники.

— После того как жильцы нашлись, подписан договор найма, вы регулярно получаете плату за проживание, но из этой суммы придётся вычитать квартплату и стоимость услуг ЖКХ (помимо того что оплачивает клиент — расход электроэнергии и воды), налог на недвижимость и налог с дохода от найма. Не забывайте о содержании квартиры и естественном износе имущества — нужно оплачивать ремонт различных поломок. Если же вы купили сдаваемую жилплощадь с помощью ипотеки, ваша прибыль от найма уйдёт на частичные выплаты по кредиту, — добавила Оксана Полякова.

Если говорить о недорогих домах, то тут для сдачи в аренду можно найти недорогое жилье. Например, дом площадью порядка 50 квадратных метров. Обычно в нём одна спальня и большой опенспейс, полноценный санузел. Такой дом обойдётся примерно в 4,5–5 млн рублей. Большой семье в нём будет некомфортно, а молодой паре с одним ребёнком — вполне. Также такой проект идеальный вариант для сдачи объекта в посуточную аренду. Об этом рассказал руководитель строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.

— Бывают дома и по 30 квадратных метров. В некоторых есть даже антресольный этаж. Стоимость такого жилья порядка 4 млн рублей. Так что построить дом, обладая небольшим бюджетом, можно, — добавил Вячеслав Котлов.

Высоким спросом пользуются и всегда будут популярными недорогие ухоженные однокомнатные или двухкомнатные объекты. Они должны располагаться пусть в отдалённых районах, на окраинах города (это условие важно для экономичной покупки и большого спроса со стороны нанимателей), но в пешей доступности от станций метро или МЦК.

Если приобрести жильё на вторичном рынке в современном доме, не придётся вкладывать много денег в ремонт и долго можно быть спокойным за состояние коммуникаций.

Жилплощадь с отделкой в новостройке на начальном этапе возведения тоже неплохой вариант, но нужно учесть, что три года после ввода в эксплуатацию здание считается именно новостройкой со всеми вытекающими из этого трудностями проживания (ремонт и шум у соседей, необустроенный двор и окрестности, неразвитая инфраструктура и прочее). По словам Оксаны Поляковой, в этом случае аренда квартиры должна быть со скидкой около 10%.

Квартиру в старой пятиэтажке потребуется приводить в порядок, но это хороший вариант, если дом подлежит сносу по программе реновации в перспективе нескольких лет: эти годы вы можете сдавать объект дешевле, зато потом вам выдадут квартиру в новом доме — и можно будет сдавать её на 20% дороже, чем хрущёвку.

— Если вы покупаете жилплощадь под сдачу, выбирайте средние этажи, так как у квартир на первом или верхнем этаже арендная ставка будет на 5–10% ниже, — рекомендует Оксана Полякова.

Тем, кто уже располагает активом для сдачи внаём, нужно определиться, какой объём финансовых вложений он требует для рентабельности аренды. Например, так называемый бабушкин вариант конкурентоспособным становится при снижении цены примерно на 10% по сравнению с арендной ставкой у аналогичной по комнатности и метражу жилплощади с современными ремонтом и меблировкой. Столько же составляет дисконт за найм пустого жилья, то есть без обстановки.

Ещё один пример: ваш объект в плохом состоянии, но он расположен в престижном районе и соответствующем доме. Вот тогда есть смысл потратиться, ведь жилплощадь может перейти из сегмента эконом сразу в бизнес- или даже премиум-класс. А это принесёт совсем другой доход.

Принято считать, что норма для приведения жилья в приличный вид — это сумма, не превышающая две-три арендные ставки за него. Но каждый случай индивидуален.

— На сумму до 7 млн можно купить дом на границе Московской области и смежной. Во Владимирской области, в Александровском районе, можно купить полноценный дом с участком 6 соток. Сдавать его выгодно летом, так как сюда часто приезжают мамы с детьми на летний отпуск, а папы навещают их по выходным. Ну и на новогодние праздники, конечно. Летом аренда такого домика может стоить от 40 тыс. рублей в месяц и до 100 тыс. и выше в зависимости от инфраструктуры локации, — рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

В Москве за эти деньги можно приобрести дешёвую и очень маленькую студию, которая либо окажется апартаментами, либо будет долевой собственностью в бывшей «большой» квартире.

— Да, в теории такое жилье можно сдавать за 35–40 тыс. рублей в зависимости от района. Но апартаменты будут иметь дорогую коммуналку и повышенную налоговую нагрузку для собственника. А студия на первом этаже из бывшей квартиры в любой момент может быть «обращена» назад в комнату. Такие перепланировки в 90% не согласованы на момент продажи. А в 50% их и вовсе нельзя согласовать. Выводы делайте сами, — добавил Максим Лазовский.