С 1 января изменятся правила выдачи ипотеки. Как они отразятся на ценах и доступности кредитов

С 1 января 2025 года в России вводят стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков. Главная задача документа — снизить риски клиентов при получении кредита на жильё. В то же время в документе содержится целый ряд новшеств, которые значительно отразятся и на рынке недвижимости в целом, и на доступности жилья.

— Учитывая, что процент просроченных задолженностей по ипотеке постоянно растёт, с 1 января в России начнёт действовать новый ипотечный стандарт, который создан для того, чтобы дополнительно защитить права заёмщиков и предотвратить ситуации, когда люди берут кредиты, с которыми впоследствии не могут справиться, — рассказала старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Полина Гусятникова.

Юрист обратила внимание на четыре основных новшества, которые ждут заёмщиков. Во-первых, при выдаче ипотечного кредита обязательно должен присутствовать первоначальный взнос за счёт собственных средств. Это может быть в том числе и материнский капитал. По мнению регулятора, люди, у которых есть деньги на первоначальный взнос, больше готовы к долгосрочному кредитованию, нежели те, у кого он отсутствует.

Во-вторых, сумма ипотечного кредита не должна превышать 80% от стоимости жилья. Правда, если нет поручителей или кредит не обеспечен чем-то дополнительно — например, в залог не передаётся другая недвижимость.

В-третьих, банкам запрещено брать от застройщиков деньги в счёт снижения процентной ставки для заёмщика, если при этом увеличивается стоимость жилья. Таким образом регулятор собирается бороться с популярными акционными предложениями от застройщиков, которые кажутся выгодными только на первый взгляд, но являются дополнительной нагрузкой для заёмщика в долгосрочной перспективе.

В-четвёртых, с 1 июля 2025 года банкам запретят снижать ипотечную ставку за дополнительную плату. Сейчас такие предложения получают всё большее распространение. Их выгода также вызывает обоснованные сомнения у ЦБ. Поскольку новшество вступит в силу только с июля 2025 года, с 1 января предусмотрен переходный период, во время которого банк будет обязан рассчитывать два варианта для заёмщика: со сниженной ставкой за дополнительную плату и без неё.

— Новшеством для заёмщиков будет то, что при оформлении ипотечных кредитов банки будут предоставлять подробную информацию об условиях кредита и связанных с ним рисках. Соответственно, заёмщики смогут до заключения ипотечного договора обратить внимание на его условия и узнать обо всех возможных рисках при оформлении кредита, — рассказал ведущий юрист «Европейской юридической службы» Надежда Федорчук.

Также стандартом устанавливается, что банки будут не вправе получать вознаграждение от продавца (застройщика) за установление пониженной процентной ставки по ипотеке. Такое ограничение будет применяться, если указанный порядок действий приведёт к увеличению цены объекта недвижимости.

Кроме того, в стандарте рекомендовано заключать договоры ипотечного кредита на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости предмета ипотеки. Также обозначена обязанность банков возвращать неиспользованную часть вознаграждения за установление пониженной процентной ставки в случае досрочного погашения кредита.

— Все эти нововведения будут распространяться на договоры, заключённые после 1 января 2025 года, — добавила Надежда Федорчук.

Таким образом, цель ипотечного стандарта — сделать ипотеку максимально прозрачной и безопасной для заёмщика.

— По сути, после введения стандарта банкам выдавать ипотеку станет сложнее и дороже: будут отменены схемы траншевой ипотеки. Плюс появятся новые обязательные требования к кредитной документации. С учётом всех факторов возможности по выдаче ипотеки для банков будут ограничены по сравнению с тем, что есть сейчас, — рассказал руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстроя» Вадим Бутин.

Сейчас в связи с возможностью снизить ставку за комиссию у потенциального заёмщика больше шансов получить одобрение необходимой суммы. Дело в том, что ежемесячный платёж ниже (из-за сниженной процентной ставки) и, соответственно, требование к доходу ниже. Поэтому после отмены занижения процентной ставки за счёт комиссии от застройщика банку у многих клиентов не будет возможности рассматривать объекты более высокой ценовой категории, которую ранее они могли себе позволить. Об этом рассказала генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.

— Но есть и плюсы. Заёмщики будут застрахованы от схемы, при которой банки направляют средства, выданные по ипотечному кредиту, не на эскроу-счёт, а на аккредитив, где они размещаются в течение нескольких месяцев. Средства заёмщиков, размещённые на аккредитивах, не защищены системой страхования вкладов, — добавила Яна Глазунова.

Вадим Бутин считает, что новые требования не сильно скажутся на вторичном рынке. В первую очередь они касаются первичного рынка: произойдёт отмена траншевой ипотеки, ужесточатся требования к ипотеке с субсидированием со стороны застройщика.

— Новый стандарт существенно ограничивает количество инструментов продаж, которыми застройщики сейчас пользуются. По сути, ЦБ вводит новые правила игры. Потребуется определённое время, чтобы рынок к ним адаптировался. Но в целом введение ипотечного стандарта окажет положительное влияние на рынок в долгосрочной перспективе: появится дополнительное регулирование схем выдачи ипотеки, — добавил Вадим Бутин.

Яна Глазунова отметила, что стандарт запретит банкам взимать вознаграждение от застройщиков за снижение ставки по ипотеке, если это приводит к увеличению стоимости недвижимости. Будет установлена прозрачная и понятная клиенту цена квартиры.

Кроме того, стандарт запретит различные схемы для приобретения квартиры без собственных средств заёмщика. Минимальный первоначальный взнос должен составлять 20% от стоимости квартиры.

— В связи с этим люди перестанут бездумно покупать квартиры, а будут более реально оценивать риски и свои возможности, снизив тем самым % невозврата кредитных средств. А невозврат кредитных средств влечёт за собой изъятие банком недвижимости у заёмщика при неоплате ипотечного кредита. В целом новый стандарт сделает рынок недвижимости ещё более прозрачным и понятным для клиентов и снизит риски при ипотечном кредитовании, — добавила Яна Глазунова.

С одной стороны, произойдёт обеление и очищение рынка. Закон призван нейтрализовать уловки, которыми пользовались банки и некоторые застройщики. Это приведёт к снижению платёжной нагрузки заёмщиков в итоге. Такое мнение высказал основатель проекта «Инвестиции Лазовского» Максим Лазовский.

— Но при этом застройщики не смогут использовать этот инструмент в качестве оптимизации цен. Будет честно, но дорого. К чему готовиться заёмщикам? Внимательно читать условия, понимать, что первоначальный взнос — это их ответственность, а не кешбэк от банка. И быть готовым максимально подробно предоставлять сведения об имуществе и доходах, — добавил Максим Лазовский.