С 1 апреля ограничат выдачу ипотеки. Что произойдёт с ценами на квартиры

С 1 апреля Центробанк получает право вводить количественные ограничения (макропруденциальные лимиты — МПЛ) на выдачу ипотеки. Это делается за счёт ограничения доли тех или иных кредитов в общем портфеле банка.

— На первом этапе эти ограничения коснутся наиболее рискованных заёмщиков, которые более 80% своих доходов тратят на обслуживание долга и имеют низкий первоначальный взнос (не более 20%). Банкам будет разрешено выдавать меньше ипотеки тем, кто считается «рискованным». А это значит, что одобрение получить станет сложнее, — пояснила консультант по ипотечному кредитованию «ИНКОМ-Недвижимости» Ирина Векшина.

Значения МПЛ будут определены исходя из ситуации в экономике — и на рынке ипотеки, и у застройщиков. Об этом сообщил регулятор. Решения о конкретных ограничениях будет вводить совет директоров регулятора, а также он будет изменять размер лимита или отменять такие ограничения.

Ирина Векшина отметила, что решение о применении МПЛ заставит банки в большинстве случаев отсеивать заявки от закредитованных заёмщиков уже с 1 апреля.

— Возможные ипотечные ограничения могут затронуть кредиты с первым взносом менее 20% и долговой нагрузкой заёмщика более 80%. Такое сочетание показателей значительно повышает шансы просрочки кредита. ПДН — показатель долговой нагрузки заёмщика. И действительно, когда он достигает 80% от дохода, это уже серьёзная кредитная нагрузка, даже если первоначальный взнос составляет 20% и более, — рассказала руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева.

ЦБ РФ не в первый раз усиливает макропруденциальные меры. В этот раз он акцентируется на закредитованных заёмщиках и на банках с девелоперами, которые завышают проценты по кредиту. На этот момент обратил внимание владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

— Нужно понимать, что сейчас платежи по ипотеке задерживают те, кто покупал жильё в условиях широкодоступных льготных программ и по рыночным ставкам 16–17%. Сейчас рыночные ставки могут превышать 30%. Мера, которую предпринимает Центробанк, направлена на то, чтобы предотвратить волну банкротств и потерю жилья несостоятельных заёмщиков, — рассказал управляющий партнёр компании «Прайм лайф» Денис Коноваленко.

Банки ещё с конца прошлого года с осторожностью относились к клиентам с высокой долговой нагрузкой, и они продолжают проводить эту политику на текущий момент.

— Процент одобрения ипотеки в первом квартале 2025 года ниже на 30% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Поэтому не думаю, что именно с 1 апреля ещё более осложнится выдача кредитов. Цены на недвижимость формируются из многих факторов, не только под влиянием показателя долговой нагрузки потенциальных покупателей, — добавила Татьяна Боева.

Для клиентов с повышенным уровнем риска доступ к ипотеке станет сложнее. Однако банки и так крайне осторожны при выдаче кредитов. У них есть собственная статистика дефолтов, по которой они оценивают заёмщиков и корректируют свои скоринговые модели. Главная цель — минимизировать долю проблемных кредитов, поэтому значительная часть заёмщиков, которые могли бы столкнуться с отказом, уже сейчас не получают одобрения. Если смотреть на рынок в целом, эти изменения, по прогнозам, затронут около 5% заёмщиков. Об этом рассказал генеральный директор «Главстрой-Недвижимости» Алексей Гусев.

— Говорить о сильном падении спроса не приходится. 84% рынка — льготная ипотека. И её сейчас уже сложно получить, лимиты постоянно заканчиваются. И «сложным» заёмщикам кредиты давно не дают. Поэтому коррекция цен на рынке после решения ЦБ будет минимальной. Она составит до 5% у тех девелоперов, кто хочет продать «неликвид» и захочет использовать эту историю скорее как «социальную». В остальном цены не будут меняться и снижаться. Ни цены на материалы, ни стоимость рабочей силы к этому строителей не подталкивают, — отметил Максим Лазовский.