С 1 апреля изменятся условия покупки квартир. Какое жильё станет доступнее

С 1 апреля 2025-го покупка вторичного жилья в ипотеку станет доступнее для семей с детьми в возрасте до шести лет. Однако это касается не всего вторичного жилья, а только домов не старше 20 лет и не признанных аварийными. При этом недвижимость должна находиться в городах с низкими темпами строительства жилья. По сообщению Минфина, в эту категорию попадают населённые пункты, где ведётся строительство не более двух домов одновременно. Также запрещается приобретать квартиру у взаимозависимых лиц (супругов, родителей, детей, опекунов, подопечных и родных братьев и сестёр).

— В условиях высоких цен на жильё необходимость в усилении поддержки вторичного сегмента рынка действительно назрела. Благодаря распространению семейной ипотеки под 6% годовых на вторичный рынок, льготная ипотека сможет служить не только целям прироста объёмов строительства жилья, но и выполнению социальных функций государства — повышению рождаемости и реальной доступности жилья для населения. Таким образом, семьи с детьми смогут оформить ипотеку без существенной переплаты, что особенно актуально в условиях действующих высоких ставок по рыночной ипотеке и отсутствия предпосылок для снижения стоимости жилья, — рассказала руководитель направления экспертной аналитики «Банки.ру» Инна Солдатенкова.

Важно помнить, что воспользоваться этой программой можно только один раз. Кроме того, нужно обладать необходимым уровнем первоначального взноса. По условиям программы он составляет 20% собственных средств заёмщика от стоимости жилья, однако в отдельных банках «порог входа» может быть выше. При этом для оплаты части первоначального взноса допускается использовать маткапитал. Кроме того, оформление ипотеки потребует таких дополнительных расходов, как оплата страхования (обязательно имущественного и личного — для снижения ставки), расчётов, а также проведения оценки недвижимости.

— С 1 апреля 2025 года расширятся условия программы семейной ипотеки. Теперь её можно будет использовать на вторичное жильё, но под определёнными условиями. А именно приобрести объект на вторичке можно будет только в той местности, где фактически нет новостроек. О крупных городах придётся забыть. Там новостроек много. Кроме того, с 1 апреля 2025 года банки ужесточат требования к заёмщикам. Это связано с ограничениями ЦБ и в первую очередь коснётся граждан с большой кредитной нагрузкой и плохой кредитной историей, — рассказал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Пётр Гусятников.

Программу льготной ипотеки это затронет в меньшей степени, потому что там несоизмеримо низкая процентная ставка по сравнению с рыночной. При этом наибольшему риску подвергаются заёмщики, которые берут ипотеку на рыночных условиях по 25–30% годовых.

— Для сравнения, если рассчитать ежемесячный платёж при одинаковых параметрах жилья под 6 и 27%, к примеру, мы увидим, что разница будет примерно в четыре раза. Если рассмотреть квартиру стоимостью 12 миллионов рублей с первоначальным взносом 2,4 миллиона рублей и ипотекой на 30 лет, то под 6% ежемесячный платёж будет в районе 57 тысяч рублей, а под 27% — около 216 тысяч рублей. Как мы видим, разница огромная и требования к заёмщикам в обоих случаях будут очень сильно отличаться даже на уровне необходимого ежемесячного дохода, — добавил Пётр Гусятников.

Кроме того, с 1 апреля Центробанк начнёт вводить количественные ограничения (макропруденциальные лимиты — МПЛ) на выдачу ипотеки. Делается это за счёт ограничения доли тех или иных кредитов в общем портфеле банка. Банкам разрешат выдавать меньше ипотеки тем, кто считается рискованным заёмщиком. Соответственно, получить одобрение кредита станет сложнее.

— Во-первых, большинство банков и так достаточно консервативны при выдаче кредитов. Они уже сегодня оценивают заёмщиков по жёстким параметрам — от уровня дохода до долговой нагрузки, используют свои скоринговые модели, основанные на статистике дефолтов. В реальности это означает, что заёмщики с высоким уровнем риска зачастую просто не получают одобрение на ипотеку. Таким образом, новое регулирование лишь закрепляет уже существующую практику, а не вводит что-то принципиально новое. Во-вторых, если говорить о реальных масштабах влияния, то, по нашим прогнозам, изменения затронут порядка 5% потенциальных заёмщиков. Это не та цифра, которая способна серьёзно повлиять на общий спрос или цены на недвижимость, — рассказал руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-недвижимости» Вадим Бутин.

Сам подход банков к одобрению ипотеки не поменяется. Пристальное внимание сейчас уделяется уровню долговой нагрузки заёмщика, то есть потенциальные заёмщики должны иметь уровень дохода, позволяющий обслуживать ипотеку. Так, оптимальным считается уровень, при котором на выплаты по ипотеке у семьи уходит не более трети совокупного ежемесячного дохода, а критичным, при котором вероятность отказа по заявке увеличивается, — 50%.

— Однако, поскольку с 1 марта Банк России немного смягчил макропруденциальные надбавки по ипотеке для заёмщиков с первым взносом от 20% и показателем долговой нагрузки до 70%, в теории это открывает для банков возможности по смягчению скоринга в отдельных случаях. Однако политика банков в плане одобрения продолжит ограничивать действующий ипотечный стандарт, а также планируемые к введению макропруденциальные лимиты, — пояснила Инна Солдатенкова.

Новые правила ипотечного кредитования расширят выбор, но также повысят требования к доходу и кредитной истории заёмщиков, что усложнит доступ к кредитам для некоторых граждан. В краткосрочной перспективе это может снизить количество сделок с недвижимостью, но в долгосрочной рынок станет более здоровым. Изменения вступают в силу 1 апреля 2025 года и требуют подготовки со стороны покупателей. Такое мнение высказала генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.

Новые правила приведут к росту конкуренции. В ситуации нехватки даже вторичного жилья это может подтолкнуть цены вверх в отдельных локациях. Такой прогноз сделал основатель сервиса бесплатной проверки кредитной истории «Кредчек» Эльман Мехтиев.

Он дал несколько советов покупателям. Для начала нужно оценить долговую нагрузку: все платежи по текущим и будущим кредитам и займам вместе не должны превышать 50% от дохода. Затем рекомендуется проверить кредитную историю. В ней могут быть «чужие» займы и даже забытые кредитные карты, по которым всё выплачено, но их лимит также будет учтён банками при расчёте долговой нагрузки.

— Сравнивайте предложения банков, так как некоторые кредиторы могут предлагать спецпрограммы для вторичного жилья. Тщательно проверяйте документы на приобретаемое жильё. Для вторички важно убедиться в юридической чистоте сделки, отсутствии обременений, согласии совладельцев. И не забудьте про дополнительные расходы. Оценка жилья, страхование, комиссии — всё это может добавить до 5–10% к стоимости, — добавил Эльман Мехтиев.

Доступнее станет жильё наиболее бюджетного сегмента в ряде локаций. В остальном цены корректироваться будут незначительно. Такое мнение высказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

— Что касается усиления макропруденциальных мер, требований ЦБ к заёмщикам, то это действительно происходит здесь и сейчас. Заёмщикам необходимо внимательно подходить к сбору документации и объективно оценивать свою платёжеспособность. Необходимо собирать все документы, подтверждающие доход. Даже если вы работаете самозанятым. Или же проработать возможность предоставления залога, — добавил Максим Лазовский.

В любом случае при покупке квартиры в рамках любой программы следует трезво оценить свои силы обслуживать жильё. Дополнительным плюсом будет покупка квартиры с инвестиционным потенциалом, даже если изначально она приобретается «под себя». Это квартиры в новых домах, с хорошей транспортной доступностью и при этом в окружении рекреационных зон (парков, водоёмов). Такую рекомендацию дал директор по продажам «Главстроя» Алексей Гусев.