Прогноз цен на вторичную недвижимость с 1 июня. Как будет меняться стоимость жилья

Продажи не растут, поскольку предложение не расширяется, число покупателей, располагающих полной суммой на приобретение жилья, не увеличивается. Рыночная ипотека остаётся слишком дорогой, и её очень мало во вторичном сегменте. Об этом рассказал директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.

По данным «ИНКОМ-Недвижимости», доля ипотечных сделок со вторичным жильём в апреле этого года составила 10%, тогда как в марте была 9%. То есть ипотечных покупок фактически нет, так как заёмные средства сейчас используют только для доплаты при альтернативных сделках. В апреле 2024 года сделки с ипотекой составляли 21% в общем объёме.

— Как следствие, цены тоже стабильны, общая инфляция совершенно не касается квартир на вторичке в отсутствие ипотеки. Рынок сегодня скучный, и останется таким до начала коррекции ключевой ставки. Когда снизится доходность банковских вкладов и жилищные кредиты станут более доступными, на рынок недвижимости придут и покупатели с живыми деньгами, и ипотечники, — отметил Сергей Шлома.

В марте 2025 года в регионах Центрального федерального округа банки предоставили 15,1 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму 83,5 млрд рублей (речь идёт про ипотеку на вторичном рынке и покупку жилья через счета эскроу). За год количество выданных ИЖК снизилось на 46%, а объём — на 39,3%.

— Динамику марта в том числе могло поддержать временное повышение с 7 февраля 2025 года возмещения банкам по программе «Семейная ипотека» до уровня «ключевая ставка + 3,0 п.п.». Объём выдач по ЦФО составил 32,5% от всех ипотечных кредитов, выданных по России за март 2025 года, — сообщили «Лайфу» в Центробанке.

По данным регулятора, ипотечный кредитный портфель за март 2025 года в ЦФО увеличился на 0,5% и составил 6 трлн рублей. Доля просроченной задолженности в ипотечном кредитном портфеле ЦФО в марте 2025 года по сравнению с февралём не изменилась и составила 0,6%.

Сегодня на вторичном рынке наблюдается оживление. Цены растут умеренно, но стабильно, а предложение расширяется. Это говорит о восстановлении интереса со стороны продавцов на фоне ожиданий снижения ключевой ставки. Так видит ситуацию на рынке коммерческий директор «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров.

По итогам апреля 2025 года медианная стоимость квадратного метра готового жилья в среднем по всем городам-миллионникам составила 142 000 рублей (+0,7% за месяц). Предложение объектов на рынке выросло на 4,3%.

Лидером по темпам роста цен на вторичное жильё в апреле, по данным «Яндекс.Недвижимости», стала Пермь. Там квадратный метр подорожал на 3,4% и достиг 106 000 рублей. За ней следует Ростов-на-Дону с ростом на 1,8%, до 123 000 рублей за квадрат. На третьем месте — Екатеринбург и Челябинск: в обоих миллионниках цена квадратного метра вторичной недвижимости выросла на 1,4%, составив 125 000 и 99 000 рублей соответственно.

Незначительное снижение цен зафиксировано в двух миллионниках. В Нижнем Новгороде «вторичка» подешевела на 0,5%, до 139 000 рублей за квадратный метр. В Красноярске снижение составило 0,4%, до уровня 122 000 рублей.

В Москве медианная стоимость квадратного метра по итогам апреля 2025 года составила 359 000 руб. (+1,0% за месяц). При этом в отдельных районах столицы уже в мае отмечается заметное снижение медианной цены одного метра. Например, стоимость квадратного метра вторичной недвижимости снизилась в 33 районах столицы. Больше всего она сократилась в Бутырском (-3,5% до 405 000 рублей за кв.м), Тимирязевском (-2,7% до 327 000) и Красносельском районах (-2,5% до 503 000).

— Сейчас, по нашим наблюдениям, иллюзию оживления на вторичке создают держатели рублёвых банковских вкладов, истекающих в мае, июне или июле. Они не уверены, что высокая доходность депозитов останется на прежнем уровне, и предполагают зафиксировать прибыль. Они выглядят как классические туристы рынка недвижимости, то есть ходят, смотрят и раздумывают, не купить ли что-нибудь. Этих людей сейчас много, приблизительно 30% всех потенциальных покупателей, тогда как ещё в марте доля была вдвое меньше — 15%. И есть ощущение роста заинтересованности во вторичном жилье, однако реализованный спрос не увеличивается, — отметил Сергей Шлома.

По его данным, количество авансов и сделок было равным и в феврале, и в марте, и в апреле этого года, притом в апреле нами отмечен 20-процентный рост потенциального спроса. Люди интересуются объектами, откладывают понравившиеся на сайте в корзину личного кабинета, ходят на просмотры, но не совершают покупки.

По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в целом на вторичном рынке старой Москвы на продажу выставлено 98,32 тыс. объектов. С марта экспозиция расширилась всего на 1,8%. В годовом выражении она увеличилась на 4,3%. В Новой Москве покупателям предлагаются 8,63 тыс. вторичных лотов. Это на 2,6% больше, чем в марте, и на 0,4% больше, чем в тот же период прошлого года. Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке старой Москвы находится на уровне 284,5 тыс. рублей. С марта она осталась на прежнем уровне. Рост составил всего 0,4%. По сравнению с показателем аналогичного периода 2024 года цена увеличилась на 0,6%. В ТиНАО квадрат в среднем стоит 206,9 тыс. рублей, что на 0,2% больше, чем в марте, и на 0,1% больше, чем год назад.

Евгений Белокуров летом не ожидает резких колебаний цен. Скорее всего, рост окажется сдержанным и будет находиться в пределах 1% в месяц. При этом в июне тенденция плавного роста, скорее всего, сохранится. Особенно в городах с низкой стартовой стоимостью квадратного метра — там рост будет более заметным.

— На вторичном рынке мы ожидаем стабилизацию цен и снижение активности. В сегменте квартир собственники выставят летние варианты в аренду, что приведёт к увеличению предложения съёмного жилья. Продавать объекты по «невыгодной» цене они не будут и предпочтут подождать осени, — рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

В сегменте вторичного ИЖС, по его словам, спрос плавно будет снижаться с 1 июня. Однако собственники также не будут идти на снижение цен. Тем более что продажа вторичных ИЖС-объектов сильно растянута во времени. Поэтому здесь тоже будет скорее вариант «летней» сдачи и последующих попыток продаж осенью.

Максим Лазовский пояснил, что эти тенденции не касаются срочных продаж. Там из-за оперативности собственник готов дать до 10% дисконта от рыночной цены.