Выросла кадастровая стоимость недвижимости. Когда прошла переоценка и на что она повлияет

Жильцы многих столичных жилых комплексов были неприятно удивлены, увидев, что кадастровая стоимость их жилья заметно выросла. Например, собственники недвижимости в элитном ЖК Prime Park обнаружили повышение сразу на 20% и более. Многие стали задаваться вопросом, что же произошло и почему кадастровая стоимость недвижимости так сильно выросла.

— Уведомления о повышении кадастровой стоимости квартир, которые получают жители ряда жилых комплексов, — это не случайность и не ошибка, а закономерный результат системных изменений в законодательстве и подходах к оценке недвижимости. Главная причина повышения кадастровой стоимости — масштабная переоценка, которая проводится в соответствии с федеральным законом от 28.12.2025 № 513-ФЗ. Он вступил в силу 8 января 2026 года и изменил правила: теперь кадастровая оценка станет регулярной, — рассказала член Экспертно-консультативного совета Комитета Совета Федерации по конституционному законодательству и государственному строительству, председатель Комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку и инвестициям ТПП РФ, председатель совета директоров корпорации недвижимости «Асториус» Екатерина Авдеева.

Распоряжением Правительства Москвы № 114477 от 30.10.2025 утверждены очередные результаты государственной кадастровой оценки (ГКО) по объектам капитального строительства, в том числе по жилым домам. Результаты оценки, выполненной по состоянию на 1 января 2025-го, вступили в силу с начала этого года. Об этом сообщил президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков.

— Повышение кадастровой стоимости жилья в среднем на 20% отражает динамику увеличения рыночной стоимости за прошедшие с последней в Москве ГКО два года. Эту тенденцию подтверждают и независимые рыночные аналитики. По состоянию на 1 января 2023 года средняя стоимость квадратного метра жилья в столице составляла 242 тыс. рублей. За два года её значение выросло на 18–20%. Сегодня средняя стоимость московского квадратного метра стремится к 300 тысячам, — пояснил Кирилл Кулаков.

В Москве и Санкт-Петербурге кадастровую оценку теперь будут проводить раз в два года, в остальных регионах — раз в четыре года. Цель переоценки — привести кадастровую стоимость жилья в максимальное соответствие с реальными рыночными ценами. За последние годы рынок недвижимости ушёл далеко вперёд, и государство, по сути, догоняет этот рост, актуализируя налоговую базу под сегодняшние реалии.

По предварительным оценкам, средний рост кадастровой стоимости в 2026 году составил около 23% в Москве и примерно 18% в Санкт-Петербурге. В отдельных случаях, особенно для премиальных объектов, увеличение может достигать значительно больших значений.

— Основанием для изменения кадастровой стоимости стало проведение новой государственной кадастровой оценки, результаты которой были утверждены в 2025 году и применяются для расчёта налогов с 2026 года. С 1 января 2026 года вступили в силу изменения в порядке проведения кадастровой оценки, согласно которым процедура теперь осуществляется с использованием единого программного обеспечения — платформы «Национальная система пространственных данных», что позволило устранить ряд противоречий при определении стоимости и обеспечить единый подход во всех субъектах страны, — рассказал заместитель директора АНО «Центр развития законодательства» Дмитрий Матюшенков.

При этом изменение кадастровой стоимости может происходить и вне планового графика, если произошли существенные изменения с самим объектом. Например, изменилась его площадь, был проведён капитальный ремонт или вокруг была построена новая инфраструктура.

Сейчас работу по определению стоимости жилья полностью курируют государственные бюджетные учреждения — центры кадастровой оценки.

— Кадастровая стоимость — это не рыночная цена, за которую вы реально можете продать квартиру. Это расчётная величина, которую государство использует как налоговую базу. Её определяют не частные оценщики, а региональные бюджетные учреждения по утверждённой методике, а систему координирует Росреестр, — рассказала эксперт по недвижимости Анна Зеленская.

При определении кадастровой стоимости оценщики анализируют каждый район с учётом развития инфраструктуры, транспортной доступности, улучшения социальной среды.

— Если район активно развивается, рыночная стоимость жилья растёт — за ней подтягивается и кадастровая. Например, резкий скачок кадастровой стоимости в Зеленограде (до 52%) объясняется именно улучшением транспортной доступности и развитием инфраструктуры, — отметила Екатерина Авдеева.

Она подчеркнула, что рост кадастровой стоимости неравномерен. По аналитическим данным, в массовой застройке её повышение составило около 23%, в элитном сегменте — более 40%, а в премиальном — почти трёхкратное увеличение.

Кадастровая стоимость недвижимости напрямую определяет размер налога на имущество физических лиц. Он рассчитывается по ставке, установленной местными властями, но базой является именно кадастровая стоимость. Важное уточнение: в целом по стране действует ставка 0,1% на объекты стоимостью до 300 млн рублей — это общее правило. Но в Москве другая градация: до 10 млн рублей — 0,1%; от 10 до 20 млн — 0,15%; от 20 до 50 млн — 0,2%; от 50 до 300 млн — 0,3%.

Например, кадастровая стоимость московской квартиры выросла с 45 до 54 млн рублей (на 20%). Раньше ставка налога составляла в Москве 0,2%, а теперь будет 0,3% — то есть ежегодный налог увеличится с 90 до 162 тыс. рублей. Для элитного жилья в Москве с кадастровой стоимостью от 300 млн рублей налог составит 2%, и с 300 млн уже придётся заплатить 6 млн. Поэтому особенно критичной окажется переоценка для тех объектов, у которых кадастровая стоимость была до 300 млн рублей, а теперь стала выше этой суммы.

Владельцы апартаментов оказались в наиболее уязвимом положении. Юридически это коммерческая недвижимость, поэтому ставка налога может достигать 2% от кадастровой стоимости, в то время как для жилья налоговая ставка обычно составляет 0,1%. На этот момент обратил внимание генеральный директор ООО «МКА Град аудит» Артём Шевцов.

— Из-за резкого роста кадастровой стоимости во многих ЖК Москвы налог для собственников апартаментов вырос в десятки раз, — добавил Артём Шевцов.

Дмитрий Матюшенков отметил, что, помимо налога на имущество, кадастровая стоимость используется при расчёте земельного налога. Он также определяется исходя из кадастровой стоимости участка по состоянию на 1 января налогового периода. В 2026 году земельный налог рассчитывается с учётом результатов кадастровой переоценки 2022 года. Однако в ряде регионов подходит срок очередной переоценки земельных участков.

— Если вы продаёте объект дешевле 70% кадастровой стоимости, налог может рассчитываться исходя из кадастра. Это важный момент, о котором многие забывают. А вот на коммунальные платежи кадастровая стоимость напрямую не влияет, — отметила Анна Зеленская.

Узнать кадастровую стоимость недвижимости можно из выписки ЕГРН. Её легко получить через сервисы Росреестра, портал «Госуслуги» или МФЦ. В выписке будет актуальная кадастровая стоимость, дата её определения и внесения в реестр.

Кирилл Кулаков обратил внимание, что на итоговое значение кадастровой стоимости квартиры оказывает влияние множество факторов. Поэтому если владельцы недвижимости не согласны с результатами государственной кадастровой оценки, они могут обжаловать их. Такое право собственников закреплено в 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

— С 8 января 2026 года обновлён порядок процедуры оспаривания кадастровой стоимости. Подать заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной можно в бюджетное учреждение через МФЦ, портал «Госуслуги» или Национальную систему пространственных данных. Стоит учитывать важное нововведение: если заявление подаёт не собственник, а правообладатель (например, арендатор), необходимо приложить согласие собственника на переоценку. Заявление рассматривается по регламенту, утверждённому региональными властями. Если кадастровая стоимость окажется действительно заметно выше рыночной, её можно снизить. Но после пересмотра кадастр всё равно будет расти, просто более плавно, — пояснила Екатерина Авдеева.

Анна Зеленская рассказала, что для начала нужно запросить отчёт об оценке и проверить исходные характеристики объекта. Ошибки в площади или типе дома встречаются чаще, чем кажется. Если расхождение с рыночной ценой существенное, можно инициировать процедуру оспаривания через специальную комиссию или в судебном порядке. На практике такие кейсы нередко заканчиваются снижением кадастровой стоимости.