С 1 апреля начнётся ценовая аномалия на вторичном рынке. Сколько будут стоить квартиры

Вторичный рынок недвижимости в городах-миллионниках по итогам февраля демонстрировал лишь незначительный рост стоимости. Медианная цена квадратного метра в среднем составила 154 000 рублей, что на 2% выше, чем в январе. Медианная полная стоимость лотов в городах-миллионниках составила 7,7 млн рублей — на 2,2% больше, чем в январе. Если говорить о предложении, то оно в феврале немного сократилось — на 4,5% относительно января. Такие цифры привёл коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.

— Такие умеренные колебания говорят о стабильной динамике без резких скачков. В феврале заметно снизилось количество оформленных ипотечных кредитов. Отчасти это связано с происходящим на рынке откатом после ажиотажного спроса в предыдущие месяцы, спровоцированного ожиданиями изменений в условиях льготных ипотечных программ. При этом средняя сумма ипотеки на вторичном рынке выросла с февраля прошлого года на 64,9% (с 2,48 млн до 4,09 млн рублей). Это показывает, что покупатели рассчитывают на дальнейшее продолжение снижения ключевой ставки и, возможно, на перспективу рефинансирования ипотечных кредитов, — пояснил Евгений Белокуров.

По данным «ИНКОМ-Недвижимости», на вторичном рынке Москвы спрос (количество сделок) в феврале был на 18,5% ниже, чем год назад (в феврале 2025 года).

— Сегодня ситуацию на вторичке можно охарактеризовать так: нечего покупать. Снизилось количество и качество объектов, новые квартиры не появляются в том объёме, который необходим рынку. Потенциальные покупатели есть, они присматриваются к вариантам, но не находят подходящие и не выходят из банковских депозитов, — рассказал руководитель офиса «Тургеневский» «ИНКОМ-Недвижимости» Мария Варьяс.

Продавцы в свою очередь считают потенциальный спрос недостаточным для выгодной продажи и пока не выводят свои объекты на рынок. На восстановление предложения должно повлиять снижение ключевой ставки и, как следствие, рост доступности ипотеки: собственники-продавцы ждут этих изменений и рассчитывают на существенное повышение спроса и цен.

— По итогам февраля на вторичном рынке наблюдалось падение продаж на 56% по сравнению с уровнем января 2026 года, что связано с высокими ипотечными ставками и уровнем цен. На сегодняшний день средняя цена квадратного метра без элитного и премиального сегмента составляет 460 тыс. рублей, — поясняет руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева.

Динамика цен на вторичное жильё с 1 апреля будет зависеть от дальнейших шагов Центробанка в направлении денежно-кредитной политики и изменения ставки. Если регулятор продолжит цикл постепенного снижения ставки, это поддержит позитивные тренды и сохранит устойчивость рынка вторичного жилья, а также простимулирует спрос.

— Мы не ждём серьёзных колебаний на рынке, так как до этого все изменения ключевой ставки проходили плавно, что приводило и к плавным изменениям цен. В целом мы полагаем, что динамика стоимости квадратного метра и полной стоимости объектов в апреле, вероятно, останется в зоне умеренного роста, в пределах 1–2%, в некоторых городах возможна стагнация показателей, — рассказал Евгений Белокуров.

Елена Чегодаева считает, что дальнейшее состояние вторичного рынка будет зависеть от кредитно-денежной политики Центробанка. Если ЦБ будет заметно снижать ключевую ставку, то спрос на вторичку будет расти на фоне снижения ипотечных ставок и снижения привлекательности депозитов.

По её словам, наиболее востребованными у потребителей остаются лоты, на которые можно согласовать с продавцом скидки. Большим спросом пользуются квартиры в проектах комфорт- и бизнес-классов в хороших локациях, которые были сданы не позже 2022-2023 годов.

— Повышенный спрос на новостройки в конце декабря 2025-го и в январе 2026 года вымыл спрос будущих периодов на покупку недвижимости, что повлияло в том числе и на рынок вторичной недвижимости. Этой весной он, вероятно, немного просядет. Также в этот период традиционно растёт количество предложений. Как результат — более жёсткая конкуренция. Чтобы реализовать лоты, продавцы будут вынуждены корректировать цены вниз на 1–3%. То есть те, кто давно выставил на продажу квартиры, начнут предлагать точечные выгодные варианты, — рассказала основатель компании Pinigina Consulting Светлана Пинигина.

Кроме того, по её словам, основным фактором для рынка вторичной недвижимости остаётся ключевая ставка, так как, в отличие от новостроек, у вторички нет льготных программ и субсидирования от застройщика.

— Но в этой ситуации мы не видим предпосылок к снижению «ключа», и даже наоборот. Выгодных финансовых инструментов для приобретения вторичной недвижимости на рынке всё ещё нет, что, естественно, охлаждает спрос. Единственный позитивный фактор — снижение ставок по депозитам. Это значит, что люди могут забирать деньги со вкладов и переносить их в недвижимость. Однако средний размер вклада недостаточен для первоначального взноса или полной суммы покупки, — добавила Светлана Пинигина.