Ипотека и цены на квартиры. Как рынок недвижимости отреагирует на решение Центробанка снизить ключевую ставку

Платёж и требования к необходимому доходу заметно не изменятся. Есть общее понимание, что идёт «оттепель». Так охарактеризовала обстановку на рынке эксперт по ипотечному кредитованию «ИНКОМ-Недвижимости» Елена Санникова.

— Но рекомендовать клиентам ждать, когда ставки снизятся ещё и ещё, не буду, так как уже сейчас отмечается рост стоимости вторички, и вариант «завтра» может оказаться дороже такого же варианта «сегодня», — добавила Елена Санникова.

Снижение ключевой ставки на 0,5 процентных пункта приведёт к незначительному снижению ставок по вкладам и кредитам, включая ипотечные. При этом ставки по рыночной ипотеке как для строящихся квартир, так и для вторичного рынка останутся непривлекательными для потенциальных покупателей (18,5–21%), и ожидать всплеска спроса на квартиры с таким уровнем ставок не стоит. Такое мнение высказал рeководитель группы инвестиционного анализа Accent Игорь Талалов.

Хотя снижение ключевой ставки на 0,5 процентных пункта существенно не повлияет на ипотечные ставки, поскольку банки не слишком сильно реагируют на такое незначительное снижение и возможная коррекция ипотечных ставок будет в пределах 0,2–0,3%. Тем не менее это уже четвёртое подряд снижение ключевой ставки и хорошая тенденция для покупателей. Поскольку данный сигнал даёт повод ожидать дальнейшего поэтапного снижения ставок и возможности рефинансировать ипотеку. Уже при уровне ключевой ставки в 14% и ставках по ипотеке в пределах 15–15,5% спрос на рыночную ипотеку вырастет. Так охарактеризовал решение ЦБ операционный директор Est-a-Tet Алексей Новиков.

— Сам факт последовательного снижения ставки играет важную роль. Он постепенно разрушает психологический барьер у потенциальных покупателей. Люди видят, что тренд задан, и чем дольше он продлится, тем заметнее будет восстановление спроса. Ожидать подъёма покупательской активности стоит при рыночной ипотеке ниже 12% годовых, — считает руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимости» Вадим Бутин.

Банки реагируют на решения ЦБ с задержкой: им нужно убедиться в устойчивости тренда, а не отыгрывать разовое снижение. Практика показывает, что в ближайшие недели рыночные ипотечные ставки могут уменьшиться ещё на 0,2–0,5 процентного пункта. Однако на сегодняшний день средние ставки по ипотеке остаются на уровне 20,4% на первичном рынке и 20% на вторичном, и даже после снижения они будут держаться в районе 19–20%. Пока ставки выше 15%, говорить о массовой доступности рыночной ипотеки не приходится: она остаётся доступной либо для заёмщиков с очень высокими доходами, либо для тех, кто планирует быстрое досрочное погашение. Об этом рассказал директор ГК «Расцветай» Сергей Шашурин.

Исполнительный директор «НДВ Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева считает, что ипотечный платёж может быть снижен в дальнейшем, но тем не менее ожидать существенных изменений пока не стоит. Цены на квартиры будут всё равно расти, и не стоит затягивать с приобретением подходящего варианта.

Вслед за снижением ключевой ставки банки тоже начинают снижать ставки по кредитам, но далеко не все они готовы это делать. Снижение ключевой ставки делает ипотеку более привлекательной, приводя к уменьшению процентных ставок по новым кредитам, снижению ежемесячных платежей и росту спроса на недвижимость. Ставки по вкладам начинают падать, и людям уже не так выгодно размещать деньги на вкладах, и они готовы вкладывать свои накопления в недвижимость. На эти моменты обратила внимание Татьяна Подкидышева.

— Ввод жилья в России в январе – феврале 2026 года по сравнению с тем же периодом прошлого года упал на 31,1% — почти до 14,8 млн квадратных метров. Спрос снизило изменение программы льготной семейной ипотеки. В то же время значительное снижение зафиксировано и среди индивидуального жилищного строительства. За первые два месяца 2026 года введено в эксплуатацию чуть больше 10 млн квадратных метров жилья. Это на 39,1% меньше в сравнении с тем же периодом 2025-го. Незначительное снижение ставки не может изменить общего тренда на снижение деловой активности, — рассказал президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков.

Сергей Шашурин отметил, что первичный рынок отреагирует на снижение ставки слабее, чем вторичный. Главным драйвером здесь остаются льготные программы — прежде всего семейная ипотека, на которую приходится до 80% сделок. Именно условия этих программ, а не плавное снижение рыночных ставок, будут определять динамику спроса на новостройки. Снижение ключевой ставки, безусловно, поддерживает покупательские настроения, но массового ажиотажа ждать не стоит. Цены на новостройки продолжают расти — в Москве за январь прибавили 3,2%, в Казани — 2,9%, в Петербурге — 2,2%.

Вторичный рынок, по оценкам Сергея Шашурина, более чувствителен к изменению рыночных ставок, поскольку здесь льготные программы практически не работают (исключение — семейная ипотека в отдельных городах). Снижение ключевой ставки для этого сегмента — более значимый сигнал. Уже сейчас заметно оживление: число просмотров контактов продавцов готового жилья выросло на 12,5% с мая 2025 года, а количество ипотечных сделок на вторичном рынке в январе 2026 года оказалось вдвое выше, чем год назад. Владельцы квартир, которые раньше предпочитали сдавать жильё, могут начать активнее выставлять его на продажу, ожидая, что ставки продолжат снижаться.

— Мы считаем, что цены останутся под давлением противоречивых факторов. С одной стороны, снижение ставок локально поддержит спрос. С другой — растущая себестоимость проектов, затоваренность на первичном рынке (особенно в сегменте массмаркета) и по-прежнему высокая стоимость ипотеки сдерживают рост. Мы точно не увидим снижения номинальных цен. Главный итог мартовского решения Центробанка— не в немедленном эффекте на ставки, а в сигнале на сохранение тренда, который ЦБ отправил рынку. Регулятор подтвердил, что цикл смягчения продолжается, и к концу 2026 года ключевая ставка может опуститься до 11,5–12%, — добавил Сергей Шашурин.

Центральный банк продолжает курс на постепенное смягчение денежно-кредитной политики. Рост налогов негативно отразился на работе бизнеса, так что снижение ключевой ставки может поддержать предпринимателей и стимулировать экономическую активность. В то же время регулятор старается действовать аккуратно, опасаясь разогнать инфляцию слишком быстрым снижением ключевой ставки. Поэтому в апреле показатель, возможно, останется на том же уровне, однако к концу года ожидается его снижение до 12%. Такое мнение высказал сооснователь Aktivo Михаил Костромин.

В такой ситуации, по его словам, инвесторы, которые продолжают держать часть средств на депозитах, всё чаще обращают внимание на материальные активы — например, золото и недвижимость. При этом инвестиционный интерес к жилой недвижимости остаётся слабым из-за её низкой доходности, которая сейчас составляет 4–5% годовых. Драйвером роста спроса могла бы стать доступная ипотека, так как нынешний уровень ставок по жилищным кредитам является заградительным. Однако для этого ключевая ставка должна опуститься до 10%, что является маловероятным сценарием для 2026 года. Поэтому в нынешнем году не стоит ждать существенного роста спроса на первичном или вторичном рынке жилой недвижимости.

— В 2026 году инвесторы отдают предпочтение двум типам коммерческой недвижимости — это складские комплексы и офисные центры. Арендная доходность здесь выше — от 9 до 15% годовых. Коммерческая недвижимость стала доступным инструментом для розничных инвесторов благодаря закрытым паевым фондам, в состав которых могут входить такие объекты, — добавил Михаил Костромин.