В апреле собственники заплатят налог с аренды недвижимости. Как снизить платежи
Оглавление
В апреле нужно будет заплатить налоги, в том числе от сдачи в аренду недвижимости. Какие платежи ждут собственников жилья, как можно снизить сумму выплат и какой налоговый режим лучше выбрать?
Юристы рассказали, как снизить налоги при сдаче недвижимости. Обложка © Shutterstock / FOTODOM / Primakov
Кому стоит заплатить НДФЛ при сдаче квартиры, а когда выбрать самозанятость
Сдавать квартиру и не думать о налогах — стратегия, которая всё чаще оборачивается проблемами. Сегодня государство с помощью ИИ довольно легко может отслеживать движение денежных средств и с высокой вероятностью определять арендные взаимоотношения, поэтому собственнику выгоднее сразу выбрать понятную и удобную схему, чем потом разбираться со штрафами. На практике у собственника есть четыре основных налоговых режима: НДФЛ, самозанятость, упрощённая система и патент для ИП, и выбор зависит от масштаба бизнеса, уровня дохода и стратегии владения недвижимостью. Об этом рассказал основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.
Самый простой (не недешёвый) путь — платить НДФЛ по ставке от 13%: минимум усилий для собственника, но дороже.
— Собственник должен самостоятельно задекларировать этот доход, подав декларацию до 30 апреля года, следующего за отчётным. В срок до 15 июля ему нужно уплатить всю сумму НДФЛ единовременно, то есть сразу за весь год, — рассказал президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков.
Стоит отметить, что с 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. Она распространяется и на доходы от аренды квартиры. Ставка налога различается в зависимости от совокупного годового дохода налогоплательщика. Если доход составил менее 2,4 млн рублей в год, то ставка будет 13%, если более, то в зависимости от дохода — от 15 до 22%.
— Гораздо более гибкий и выгодный режим — самозанятость: ставка здесь всего 4% при сдаче жилья физлицам и 6%, если арендатор — юрлицо. Весь процесс уплаты налога происходит через приложение, однако ограничения по доходу (не более 2 млн рублей) и формату недвижимости (жилая недвижимость) делают этот режим не универсальным, — отметил Виктор Зубик.
Когда стоит открыть ИП для сдачи недвижимости в аренду
Если сдача приобретает системный характер, логично рассматривать статус ИП. Упрощённая система со ставкой около 6% позволяет снизить налоговую нагрузку, но требует уплаты фиксированных взносов, что чувствительно при небольших оборотах. При росте дохода этот недостаток нивелируется, и модель становится более эффективной.
— Налог ИП на УСН платят ежеквартально в равных долях, а декларацию подают один раз — до 25 апреля года, следующего за отчётным. Но, помимо налога, следует уплачивать пенсионный и медицинский взносы. В 2026 году размер взносов составляет 57 390 рублей в год. Их можно платить единоразово, а можно равными частями в течение года, — пояснил Кирилл Кулаков.
Также стоит учесть, что если при сдаче нежилой недвижимости есть варианты, то при сдаче коммерческой — обязательно нужно открывать ИП. Это касается, в частности, аренды нежилых помещений на первых этажах жилых домов. Нежилую недвижимость нельзя сдавать в статусе самозанятого.
Помимо УСН, можно выбрать патент. Патентная система интересна тем, что налог рассчитывается не от фактической аренды, а от потенциального дохода, что делает её особенно выгодной для объектов с высокой рыночной ставкой. Кроме того, патент можно оформлять на ограниченный срок, что удобно при непостоянной загрузке квартиры.
— С точки зрения практики управления арендой, ключ к снижению налогов — это не поиск «серых» схем, а правильный выбор режима и грамотная структура договора. Например, включение налога в ставку аренды или перераспределение коммунальных платежей может существенно повлиять на итоговую нагрузку. Грамотная налоговая стратегия становится частью финансовой модели объекта, — добавил Виктор Зубик.
