Подводные камни при досрочном погашении ипотеки. Какие ошибки совершают заёмщики и как их исправить

При досрочном погашении ипотеки ключевое решение заключается в выборе между уменьшением срока кредита или снижением ежемесячного платежа. Финансово выгоднее сокращать срок, так как это существенно уменьшает общую переплату по процентам — например, при досрочном внесении 100 тысяч рублей экономия на процентах при сокращении срока может быть в 2–3 раза больше, чем при уменьшении платежа. Об этом рассказала менеджер продукта «Ипотека» в «Сравни» Екатерина Сташкова.

Оптимально вносить досрочные платежи в первой половине срока кредита, когда в структуре ежемесячного платежа преобладают проценты, а также сразу после получения кредита. Важно учитывать, что досрочное погашение нужно оформлять заявлением в банке, указывая желаемый способ пересчёта, а вносить средства лучше за несколько дней до даты списания основного платежа.

— Если же текущий размер ежемесячного платежа беспокоит своими размерами — и в зависимости от изменения жизненных обстоятельств, например при потере работы, у одного из членов семьи он может стать непосильным бременем, то тогда стоит направить средства в счёт досрочного погашения с сокращением суммы ежемесячного платежа. Такая тактика должна использоваться до того момента, когда размер платежа перестанет вызывать у вас беспокойство. А вот после стоит перейти на досрочные платежи с сокращением срока, — добавила Екатерина Сташкова.

Также имеет значение дата внесения досрочного платежа: если сделать это не в день списания, часть средств может уйти на уже начисленные проценты, а не на тело кредита. Оптимальное решение — заранее запросить у банка расчёт и сравнить оба сценария в цифрах. Об этом рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Главная ошибка при досрочном погашении ипотеки — техническая: заёмщики вносят деньги, не подав заявления в банк. В итоге сумма просто зависает на счёте, проценты продолжают начисляться, а кредитор ни о каком досрочном погашении не знает. Параллельно многие забывают про текущий плановый платёж — и получают просрочку. Этот момент отметил директор рынков России и СНГ «Фам пропертис» Валерий Тумин.

— Вторая группа ошибок — стратегические. Большинство заёмщиков выбирают уменьшение ежемесячного платежа, хотя при аннуитетной схеме (а именно она используется почти повсеместно) сокращение срока экономит кратно больше: вся лишняя сумма идёт напрямую в «тело» долга, а не размазывается по будущим месяцам. При этом важен момент: досрочное погашение в первые годы ипотеки даёт максимальный эффект, поскольку именно тогда в платеже доля процентов максимальна. Кто гасит в последние годы — фактически платит банку уже погашенные проценты и почти не экономит, — добавил Валерий Тумин.

Третий момент, который упускают чаще всего, — налоговый вычет за процентам. По статье 220 НК РФ государство возвращает до 390 000 рублей с уплаченных процентов, но только в рамках одного объекта и лимита три миллиона рублей процентных расходов. Если человек гасит ипотеку быстро, он лишается части этого вычета — и теряет живые деньги.

— Стоит заранее просчитать, сколько процентов уже уплачено и сколько ещё предстоит, прежде чем отдавать банку последнее. Особенно это актуально сейчас, когда ставки идут вниз: 24 апреля ЦБ рассмотрит вопрос о дальнейшем снижении, и у заёмщиков с рыночной ипотекой появится реальная перспектива рефинансирования — это альтернатива, которую тоже стоит держать в голове, — добавил Валерий Тумин.

Максим Лазовский отметил, что многие забывают о формальной стороне после погашения. Даже при полном закрытии кредита необходимо получить справку об отсутствии задолженности и проконтролировать снятие обременения с недвижимости.

— При частичном досрочном погашении важно запросить новый график платежей, чтобы избежать путаницы и возможных просрочек. Внимание к этим деталям позволяет действительно сэкономить, а не просто сократить срок кредита формально, — добавил Максим Лазовский.