Список документов. Что нужно проверить перед покупкой квартиры на первичном и вторичном рынке

Набор документов и порядок проверки отличаются в зависимости от того, в новом доме покупается жильё или на вторичном рынке. При покупке квартиры в новостройке необходимо проверить разрешение на строительство и документы на земельный участок, подтверждающие право аренды или собственности застройщика. Также следует изучить проектную декларацию, которая публикуется застройщиком в открытом доступе. Такую рекомендацию дал руководитель департамента продаж компании «Расцветай столица» Святослав Иванов.

— Ключевой документ — договор долевого участия. Причём обязательно наличие эскроу-счёта, так как это гарантирует сохранность ваших денег. Дополнительно стоит проверить застройщика через реестр проблемных объектов на сайте ДОМ.РФ, чтобы убедиться в отсутствии признаков банкротства. Как это сделать: разрешение на строительство можно найти на сайте Госстройнадзора вашего региона, проектную декларацию — на сайте застройщика или в Единой информационной системе жилищного строительства. Сам договор долевого участия перед подписанием настоятельно рекомендуется показать независимому юристу, — добавил Святослав Иванов.

Благодаря 214-му ФЗ и эскроу-счетам покупка квартиры защищена от двойных продаж, потери внесённых средств — того, чего очень боялись покупатели до появления и массового внедрения договоров долевого участия на первичном рынке. Плюс в последние годы на фоне развития государственных цифровых сервисов получить достоверную информацию об интересующем объекте стало очень легко, застройщики обязаны размещать всю документацию по своим проектам в системе ЕИСЖС. На эти моменты обратила внимание генеральный директор агрегатора новостроек Redcat Наталья Шаталина.

Важно изучить договор долевого участия (ДДУ) и обратить внимание на следующие моменты: цена фиксируется и не подлежит изменению за исключением корректировки по площади; расчёты обычно производятся безналичным способом через аккредитив или эскроу-счета; в договоре должен быть чётко указан срок передачи объекта по акту; отдельно рассматриваются условия уступки права требования, если объект ещё не сдан. Об этом рассказала директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Если планируется использовать материнский капитал, дополнительно понадобится сам сертификат, а также выписка об остатке маткапитала. Её можно заказать на «Госуслугах». На этот момент обратила внимание специалист по документообороту компании BM Group Development Кристина Кабаева.

При покупке на вторичном рынке, то есть готовой квартиры, проверке подлежат другие документы. В первую очередь это актуальная выписка из ЕГРН, полученная не ранее чем за месяц до сделки. Из выписки вы узнаете текущего собственника, наличие обременений, арестов, ипотеки. Далее необходимо запросить у продавца правоустанавливающие документы — договор купли-продажи, дарения, приватизации либо свидетельство о праве на наследство.

— Обязательна справка о зарегистрированных лицах (форма № 9), чтобы понять, кто прописан в квартире, особенно если среди них есть несовершеннолетние. Если квартира приобреталась в браке, требуется нотариальное согласие супруга на продажу. При наличии в числе собственников детей необходимо разрешение органов опеки. Выписку из ЕГРН вы заказываете самостоятельно через МФЦ или онлайн-сервис Росреестра. Остальные документы запрашиваете у продавца и обязательно показываете юристу. Также рекомендуется восстановить историю переходов права собственности за последние пять-десять лет, чтобы исключить цепочку сомнительных сделок, — добавил Святослав Иванов.

Главная опасность зачастую кроется в стоимости продаваемой квартиры, как правило, она ниже среднерыночной. Также требуется досконально убедиться в психической адекватности продавца, например, пообщаться с соседями. Но и это не гарантирует возможного судебного процесса о признании недействительности сделки. На этот момент обратил внимание член Генсовета «Деловой России», застройщик, владелец ГК «Удача» Владимир Прохоров.

— Необходимо тщательно проверить собственника: запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, изучить кредитную историю, семейное положение на момент покупки, выяснить, не использовался ли материнский капитал. Если есть несовершеннолетние дети, потребуется согласование с органами опеки. Также важно проверить паспорт на действительность, наличие долгов, судебных споров, сведений о банкротстве, статуса иностранного агента или уклонение от исполнения гражданских обязанностей, — рассказала Юлия Дымова.

Не пренебрегайте проверкой истории предыдущих владельцев. Это поможет выявить «резиновые квартиры», а также случаи, когда право собственности было признано судом недействительным. Затем стоит запросить у продавца технический паспорт из БТИ. В нём вы увидите реальную планировку и площадь квартиры, что особенно важно для проверки законности проведённой перепланировки, если таковая была. В случае если вы планируете покупать жильё с помощью кредитных средств, обязательно привлеките независимого оценщика и внимательно проверьте корректность составленного им отчёта. Такие рекомендации дал генеральный директор Optima Development Давид Худоян.

— Если в квартире зарегистрированы дети, то нужна справка из СФР о неиспользовании материнского капитала. Если доли детям не были выделены вовремя, сделка может быть признана ничтожной спустя годы, — отметила коммерческий директор федерального девелопера «Железно» Яна Костяк.

Святослав Иванов отметил, что главное различие между рынками — на первичке основной риск связан с застройщиком и его финансовой устойчивостью, на вторичке — с юридической чистотой прав продавца и возможными притязаниями третьих лиц, включая прописанных или выписанных, но сохранивших право пользования граждан. Поэтому и набор документов, и способы их проверки принципиально отличаются.

— Единственный риск, который сохраняется при покупке новостройки, — это задержка сроков ввода в эксплуатацию, но сейчас мораторий для застройщиков уже не действует, и за каждый день просрочки они будут вынуждены заплатить штраф. Чтобы оценить риск задержки, покупателю стоит изучить информацию на сайте ЕРЗ, где по каждому застройщику фиксируются количество и сроки задержки ввода. В случае если у застройщика имеются задержки, это стоит учитывать при планировании своих финансовых возможностей, — добавила Наталья Шаталина.