С 1 августа ожидается бум на рынке вторичной недвижимости. Как будут меняться цены на квартиры

Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке старой Москвы составляет сейчас 308,1 тыс. рублей. С начала года она выросла на 7,4%, а по отношению к первому полугодию 2025 года — на 8,7%. К таким выводам пришли аналитики «ИНКОМ-Недвижимости».

По итогам первого полугодия количество сделок в компании со вторичным жильём на 27% превышает показатель того же периода прошлого года. При этом доля сделок с привлечением ипотечных средств в этом году составляет 25%, тогда как в первом полугодии прошлого года не превышала 10%.

— По сравнению с прошлым годом вторичный рынок в Москве активнее, конечно, это связано со снижением ключевой ставки. Стоимость ипотеки по-прежнему слишком высокая, и покупатели не берут заём на полную стоимость квартиры, они используют кредитные средства для доплаты при альтернативных сделках. Снижение ключевой ставки главным образом сказывается на доходности банковских вкладов — она сокращается гораздо заметнее. Год назад потенциальные покупатели чувствовали себя комфортно на вкладах и просто изучали рынок недвижимости, подыскивая варианты для вложения накоплений. В этом году уже есть покупательская конкуренция — при дефиците ликвидного предложения она подталкивает оперативно принимать решение о покупке, — рассказал руководитель офиса «Новослободский» «ИНКОМ-Недвижимости» Денис Васильев.

По данным «Авито Недвижимости», вторичный рынок жилья в России сейчас находится в фазе восстановления. В январе – мае 2026 года количество сделок по договорам купли-продажи выросло на 19% год к году, при этом ипотечных сделок стало больше на 73% — это говорит о том, что покупатели постепенно адаптируются к рыночным ставкам и возвращаются к ипотеке как инструменту.

— На фоне восстановления спроса заметно меняется и поведение продавцов. Если в январе – мае 2025 года около половины из тех, кто выставил квартиру на продажу, параллельно присматривали жильё взамен, то в 2026 году таких уже 70%. Рынок всё больше работает через альтернативные сделки — по нашим данным, их доля составляет около 60% (против 54% годом ранее), — рассказал управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Ерёмкин.

По данным «Яндекс Недвижимости», по итогам июня медианная стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в России составила 142 тыс. рублей, а медианная стоимость квартиры в экспозиции — 7 млн рублей.

После некоторого охлаждения в начале года к концу первого полугодия активность покупателей на вторичном рынке выросла. Этому способствовало несколько факторов, включая переток части покупателей из сегмента новостроек на фоне высоких рыночных ипотечных ставок и ограниченной доступности льготных программ.

— Повышенный спрос на наиболее доступные квартиры постепенно влияет на структуру предложения. Такие объекты обычно продаются быстрее, поэтому их доля в экспозиции сокращается. В результате медианная стоимость представленных на рынке квартир растёт, даже если общий объём предложения почти не изменился. С января он снизился лишь на 0,6%, тогда как медианная стоимость квадратного метра увеличилась на 2,9%, а медианная стоимость квартиры — на 3%, — рассказал руководитель сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.

Последние несколько месяцев продажи на вторичном рынке Москвы активизировались. Происходит перетекание спроса с первичного рынка на вторичный. При этом ценовая разница продолжает сохраняться в пользу вторичного рынка. На сегодняшний день она составляет (без учёта элитного сегмента) 19,6% на рынке старой Москвы. Такие цифры привела руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева.

Сергей Ерёмкин отметил, что в большинстве крупных городов разрыв в стоимости между первичным и вторичным жильём постепенно сокращается. Девелоперы сдерживают индексацию цен и предлагают дополнительные скидки, тогда как на вторичном рынке наиболее доступные объекты быстро приобретаются покупателями, а экспозиция пополняется вариантами по более высокой цене.

— Если говорить об ожиданиях на август и второе полугодие в целом, то рынок, скорее всего, продолжит двигаться в том же направлении — без резких скачков. Постепенное снижение ключевой ставки поддерживает интерес к рыночной ипотеке, но значительного удешевления кредитования в краткосрочной перспективе не ожидается. В этих условиях цены на вторичное жильё, вероятнее всего, будут расти умеренно — во многом за счёт вымывания наиболее ликвидных и доступных объектов. Покупатели продолжат тщательнее взвешивать условия сделки и искать объекты с оптимальным соотношением цены и характеристик, — считает Сергей Ерёмкин.

По статистике рынка, общее предложение не растёт и не уменьшается, тем не менее практика показывает: ликвидных вариантов стало меньше, чем в прошлом году. В дальнейшем, с учётом медленного наполнения экспозиции, цены в рекламных публикациях могут некоторое время увеличиваться. Такое мнение высказал Денис Васильев.

По его оценкам, по мере роста цен спрос неизбежно будет ослабевать, ведь ставки по ипотеке пока нельзя назвать адекватными. Нужно учитывать, что число покупателей всё-таки ограничено в текущих реалиях, а подъём цен без возможности взять доступный жилищный кредит снова приведёт к низкой активности на рынке со всеми вытекающими. Долгосрочных факторов роста стоимости квартир на вторичке Москвы пока нет.

— В августе, вероятнее всего, текущие тенденции сохранятся. Существенных изменений на вторичном рынке пока не ожидается, а цены, скорее всего, продолжат меняться постепенно. Одним из основных факторов останутся решения Банка России по ключевой ставке. Если её снижение продолжится, это может поддержать спрос. При сохранении высокой стоимости заёмного финансирования рынок, скорее всего, останется на текущем уровне активности, — отметил Евгений Белокуров.

При этом даже при сохранении общей динамики ситуация может отличаться для отдельных сегментов рынка. Более ликвидные квартиры — в востребованных районах, с хорошей транспортной доступностью и современными планировками — имеют больше предпосылок для умеренного роста стоимости. Менее востребованные объекты могут демонстрировать стагнацию или небольшое снижение цен. Эти два эффекта компенсируют друг друга, сохраняя сбалансированность рынка.

— На скорость заключения сделок продолжит влиять и готовность продавцов к торгу. Размер возможной скидки, как и прежде, будет зависеть от ликвидности объекта, стартовой цены и мотивации участников сделки. Дополнительный всплеск активности на вторичном рынке может возникнуть в случае изменения условий льготных ипотечных программ во второй половине года, — добавил Евгений Белокуров.

По оценкам Елены Чегодаевой, спрос на вторичном рынке будет расти. В ближайшей перспективе снижения ключевой ставки и вслед за ней ипотечных ставок не ожидается, поэтому потребитель будет выбирать рынок готового жилья. В результате роста спроса на вторичном рынке также наблюдается и рост цен, в среднем на 4,5–7% в месяц с начала года. В июле-августе она ожидает прироста цен в среднем на 3,5–5% в месяц. Сейчас средневзвешенная цена квадратного метра на вторичном рынке без учёта элитного сегмента составляет 560 тыс. рублей.